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A desburocratização do usucapião

Em consonância com a proposta de desjudicialização de diversos procedimentos, introduzida pela Emenda Constitucional nº 45/2004, a chamada Reforma do Judiciário, o legislador brasileiro tem oportunizado aos cidadãos condições mais simples e céleres para a obtenção de seus direitos, deslocando competências antes do Poder Judiciário para serventias extrajudiciais.

Esse processo começou de forma discreta, com a Lei nº 10.931/2004, que passou a prever a retificação extrajudicial de procedimentos registrais. Em 2007, com a Lei nº 11.441, o divórcio e o inventário vieram consolidar o processo de desjudicialização. Recentemente, mais uma novidade foi implementada em nosso ordenamento jurídico para facilitar a vida dos cidadãos e desafogar o Judiciário: o reconhecimento da usucapião perante o cartório de registro de imóveis.

A usucapião pode ser definida como a aquisição originária de propriedade ou de outro direito real que, em virtude do decurso do tempo, ganha proteção jurídica. Dessa forma, se alguém possui um bem e, sem ser molestado no ato da posse, exerce sobre a coisa poderes de proprietário por determinado lapso de tempo, pode obter a proteção jurídica mediante tutela, tornando-se o proprietário.

Uma das grandes novidades trazidas pelo Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), o reconhecimento da usucapião perante o cartório de registro de imóveis tem conferido maior celeridade ao processo, que costumava levar anos e, agora, tem levado em torno de 90 a 180 dias, iniciando-se com a elaboração da ata notarial junto ao Tabelionato de Notas e culminando no registro por parte das serventias imobiliárias.

A opção do reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial, prerrogativa de quem busca o direito de propriedade, está hoje regulamentada pela nova legislação, sendo a mais recente delas a Lei nº 13.465, de 11 de julho deste ano, também conhecida como Lei Federal de Regularização Fundiária. Entre outros pontos, a norma alterou o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pelo Novo CPC.

De acordo com o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, o interessado em obter reconhecimento de título de propriedade de imóvel pode fazê-lo, desde que representado por advogado, perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que o imóvel usucapiendo estiver localizado. O pedido deve ser instruído com diversos documentos, entre eles a ata notarial lavrada pelo tabelião de notas, para fins de comprovar o tempo de permanência do requerente e de seus antecessores no referido imóvel.

Prevista no artigo 394 do CPC, a ata notarial é um documento público de importância notória e vem sendo utilizada de forma crescente no meio jurídico, sendo dotada de fé pública e tendo força de prova pré-constituída. No processo de usucapião, a ata notarial é o documento propulsor do processo, uma vez que arrola todos os fatos e informações que comprovam a efetiva posse do bem.

Com a ata notarial em mãos – que pode ser lavrada inclusive em cartório de outra comarca, desde que o tabelião não faça vistoria -, o próximo passo é reunir uma série de documentos que deverão ser apresentados perante a serventia extrajudicial, entre eles a planta e o memorial descritivo contendo as assinaturas de profissional legalmente habilitado e dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis vizinhos.

Ademais, é exigida a apresentação de certidões negativas e de documentos que demonstrem, entre outros, a continuidade e o tempo da posse, podendo esses últimos ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o cartório. Cabe ressaltar que a inexistência de litígio entre as partes é requisito para se iniciar o requerimento de usucapião extrajudicial, uma vez que esta via é consensual em sua essência.

Pode-se falar que a Lei nº 13.456 deu vida ao procedimento de usucapião extrajudicial. O novo diploma legal passou a prever que, no caso de não haver na planta a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis vizinhos, o titular será notificado para manifestar consentimento expresso em 15 dias, todavia, se não o fizer, o silêncio será interpretado como concordância, e não mais como discordância. A nova lei passou a permitir, ainda, a notificação por edital daqueles titulares que se encontram em lugar incerto e não sabido.

No estado da Bahia, o instituto da usucapião extrajudicial está funcionando a pleno vapor, uma vez que diversas serventias já estão dando cumprimento às regras introduzidas pelo Novo CPC e pela Lei nº 13.456. O mecanismo tem sido de extrema utilidade tanto para a população quanto para as empresas do ramo imobiliário, especialmente na cidade de Salvador, que conta hoje com um número imenso de imóveis à espera de regularização.

Em resumo, a usucapião extrajudicial tornou-se viável, vindo a propiciar a regularização de diversos imóveis, colocando-os no mercado imobiliário e promovendo a sua valorização mercadológica, inclusive fazendo com que os mesmos possam ser objeto de financiamentos para reforma e ampliação. A desburocratização de qualquer processo sempre traz benefícios para o poder público e para a população.

Só não vê quem não quer.

Conceição Aparecida Nobre Gaspar é Tabeliã do 12.º Ofício de Notas de Salvador desde 1988, graduada em Direito e pós-graduada em Direito Civil, Ciências Criminais e Direito imobiliário

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