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ARISP JUS: Entrevista com Frederico Assad

O senhor entende ser viável o registro dos chamados “condomínio de lotes” ou dos “loteamentos fechados”? É possível apontar as principais distinções entre um instituto e o outro?

Não tenho dúvidas de que a existência de condomínios horizontais de lotes ou mesmo condomínios urbanísticos (loteamentos fechados), sob a ótica conceitual do urbanismo[1], não é positiva para o desenvolvimento e qualidade de vida nos espaços urbanos. Todavia, não é razoável que se ignore uma realidade que se coloca às claras e que decorre do aumento da violência urbana em todo o Brasil, causada, dentre outros fatores, da própria omissão do Poder Público. Primeiramente, aqueles em melhor situação econômico-social e, posteriormente, a própria classe média, passaram nas últimas décadas a procurar a segurança (relativa) dos espaços fechados e monitorados. Essa sensação de segurança dos “guetos voluntários” tem um poder de atração irresistível às pessoas e é elemento que tem sido utilizado como meio de promoção do mercado imobiliário.

Os condomínios horizontais são aqueles realizados em conformidade com o artigo 8º, “a” da Lei 4.591/64[2] , havendo para estes, no entanto, a necessária vinculação entre a fração ideal do terreno e a construção, com especificação das áreas de uso comum e de uso exclusivo. Esta é uma figura já referendada pelo sistema jurídico, cujo registro segue as regras da lei de incorporações. O arruamento e áreas livres permanecem como áreas de uso comum de propriedade dos condôminos.

Os loteamentos fechados, por seu turno, são aqueles realizados nos moldes da Lei 6.766/79 com abertura, prolongamento, modificação ou ampliação de vias de circulação e um elemento a mais, a autorização para fechamento emitido pela municipalidade com base em legislação municipal prévia. Nesta modalidade, ao contrário do condomínio horizontal, as áreas livres e o arruamento passam para o domínio público que, por meio de concessão ou permissão transfere o direito de uso e dever de manutenção para os proprietários dos lotes.

As duas modalidades de parcelamento do solo, “condomínios horizontais” e loteamentos fechados (ou condomínios urbanísticos), já são institutos bem conhecidos e aceitos pelo sistema jurídico, a despeito de opiniões abalizadas que os rejeitam, havendo poucas dúvidas acerca da possibilidade de ingresso no Registro de Imóveis.

A grande polêmica, no entanto, gira em torno do “condomínio de lotes”, assim denominado por ser um condomínio horizontal, em que não há vinculação no memorial de incorporação entre a fração ideal do terreno e construção. Com efeito, nessa modalidade de parcelamento de solo, há a partição da gleba em lotes e a eventual abertura de vias não transferidas para o município.

Sobre loteamentos fechados e condomínios de lotes, o STF, em recente decisão, reafirmou a competência legislativa dos municípios para regulamentar tais modalidades de parcelamento de solo. Conforme acórdão proferido no RE 607940/DF, Rel. Min. Teori Zavascki, foi aprovado pelo plenário do Supremo Tribunal Federal, por deliberação majoritária, tese com repercussão geral no sentido de que “Os municípios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor”.

Ainda consta do referido acórdão que “é legítima, sob o aspecto formal e material, a Lei Complementar Distrital 710/2005, que dispôs sobre uma forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, tratando da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados” A análise detalhada da legislação distrital ratificada pelo referido acórdão do STF, que cria os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas – PDEU” permite a clara conclusão de que se trata de regramento destinado à implantação de condomínios de lotes.

Não obstante, conforme o atual posicionamento do órgão sensório do Estado de São Paulo, não é possível o registro de parcelamento de solo na modalidade de “condomínio de lotes”, seja de lotes não edificados, sejam aqueles em que há tentativa de burla à necessária vinculação, com a inclusão de construções desproporcionais ao tamanho do terreno, vulgarmente conhecidos como “casinhas de cachorro”, conforme as balizas estabelecidas pela E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, reiteradas no processo CG 141.294/2014.

Penso que o tema merece uma nova reflexão, não só por conta da decisão do plenário do Supremo Tribunal Federal, mas, também, pela constatação de que o modelo já é uma realidade e está amplamente presente nas cidades, até pelas razões já ventiladas acima. Assim, a impossibilidade da regularização, ao invés de impedir o surgimento de novos condomínios, provoca a irregularidade do que já existe e ainda vai existir. Da forma como se encontra, há os condomínios já registrados irregularmente e os condomínios em que não se consegue a averbação de construções e, consequentemente, a obtenção de financiamento, uma vez que, para que as obras possam ser regularizadas, os condôminos encontram uma barreira por vezes intransponível, que é a anuência da totalidade dos titulares de frações ideais para fins de averbação da construção, prevista no artigo 43, IV, da Lei nº 4.591/1964.

No contexto da regularização fundiária, o senhor entende que o registro da imissão provisória na posse substitui a desapropriação? Isto é, com exceção do título de legitimação de posse, de que outra forma poderá o ente público imitido provisoriamente na posse alienar a propriedade do imóvel regularizado?

A imissão provisória na posse se dá com a declaração de urgência pelo Poder Público e depósito prévio do valor estimado para fins de indenização autorizado judicialmente. A alteração do artigo 167, I, 36 da Lei de Registros Públicos trazida pela Lei 12.424/2011 ampliou as hipóteses autorizadas de registro, antes limitada à execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda. Com efeito, é instituto que se vincula de forma indelével à desapropriação, cujo ingresso no fólio real lhe confere a potência da oponibilidade erga omnes, dado o aspecto publicístico do Registro de Imóveis. A despeito das críticas ao instrumento, sendo das mais abalizadas a da Professora Maria Sylvia Di Pietro, que afirma que há quebra da regra constitucional de indenização prévia e justa ao expropriado, penso que a imissão provisória na posse e o seu registro dão efetividade para a regularização fundiária, na medida em que permite que se dê urgência na regularização de assentamentos em que há pessoas em situação de risco e na adoção de instrumentos que fomentam a presença efetiva do Estado.

Acho que devemos voltar os olhos para o instituto especificamente para os casos de regularização fundiária de interesse social. Com efeito, o título de legitimação da posse, nos casos em que há a intervenção do Estado na propriedade privada para que esta cumpra a sua função social, é o título primário a ser outorgado aos ocupantes em situação de risco social e, após cinco anos, poderá ser convertida em propriedade plena (Art. 23 da MP 759/2017). Todavia, não há impedimento para a transmissão direta da propriedade aos ocupantes no âmbito da regularização fundiária, uma vez já instrumentalizada a desapropriação despindo-se do caráter provisório da imissão provisória, inclusive com a utilização do instrumento da legitimação fundiária (Art. 21 da MP 759/2017). Não se trata de matéria nova, eis que já prevista na Lei 6.766/79, art. 18, §4º e 5º desde 1999.

O senhor considera a atual estrutura de informática, desenvolvida pelas diversas Centrais de Serviços de Registro de Imóveis Eletrônico, suficiente para atender às exigências do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico previsto na MP 759 ou do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – Sinter, criado pelo Decreto 8.764/16?

Inicialmente, gostaria de pontuar que, em minha opinião, neste nosso mundo “pós-moderno” a utilização da tecnologia nas atividades humanas é aspecto essencial e elemento que traduz a busca por parte da sociedade da eficácia em todos os aspectos. Essa busca pela eficácia não é positiva de forma absoluta. Ela traduz imensas oportunidades, mas também contém um aspecto de desumanização preocupante. Vide as profissões substituídas por algoritmos. O desafio, ao menos para o Registro de Imóveis, é de que seja mantido o aspecto antropológico essencial da atividade, que é a qualificação registral, o “juízo prudencial” exercido pelo registrador sobre o título que representa um fato ou ato jurídico, que lhe é apresentado, e sobre o qual será dado o veredito sobre sua registrabilidabilidade ou não.

Trazida esta primeira consideração, não podem ser ignoradas as realizações das centrais de serviços compartilhados, com destaque para o pioneirismo da ARISP, que já na década de 90 trilhava os primeiros passos para a integração, primeiramente das unidades de serviço registral da Capital, posteriormente, todas as unidades do Estado de São Paulo. Merecem também destaque as centrais do Distrito Federal, Mato Grosso e Minas Gerais que alcançaram um razoável estágio de maturidade. Em tese, todas possuem a técnica necessária para atingir os objetivos contidos na Lei 11.977/2009.

Todavia, no cadinho de normas que rege o registro eletrônico, não pode ser ignorado o provimento 47/2015 da Corregedoria Nacional da Justiça que estabeleceu as diretrizes gerais do registro eletrônico e, dentre outras considerações, estabeleceu que a prestação de serviços eletrônicos se desse de modo descentralizado por meio das centrais estaduais de serviços compartilhados. Dentre outros, o objetivo do referido provimento foi a universalização do acesso ao tráfego eletrônico de dados e títulos, além do estabelecimento de padrões de interoperabilidade para a integração do sistema de registro eletrônico de imóveis do país.

Apartada a discussão sobre se foi ou não adotada a visão mais adequada para o registro eletrônico e, pessoalmente, acho que seria mais adequada uma central unificada, o modelo de centrais estaduais foi o escolhido quando da regulamentação e, desta forma, deve ser seguido. Hoje a arquitetura dos diferentes sistemas permite apenas a troca marginal de informações, sem integração, sem a interoperabilidade prevista no próprio provimento entre as diferentes centrais que poderia traduzir a máxima eficiência possível dos sistemas instalados. O trânsito de requisições envolvendo diferentes entidades exige o estabelecimento de especificações técnicas a serem seguidas pelas partes envolvidas, a fim de garantir a segurança do processo e a interoperabilidade dos dados entre as diferentes partes interessadas. Houve a tentativa, dentro de um contexto de autorregulamentação da atividade registral, para que se construísse uma coordenação entre as centrais como órgão interno do Instituto de Registro Imobiliário – IRIB, que foi a Coordenação Nacional das Centrais de Serviços Compartilhados, projeto aparentemente descontinuado no qual, de comum acordo, todas as centrais teriam assento de direito de manifestação.

O contexto atual permite dizer que, sob o aspecto técnico, as centrais estão prontas para o atendimento das necessidades da sociedade e do Poder Público. Existem, no entanto, algumas nuvens no horizonte, que da, desde a ausência da uniformidade no tratamento da segurança dos dados entre centrais, à tentativa de captação do serviço por empresas privadas com finalidade econômica.

Cumpre exclusivamente aos registadores tornar concreto, e em todo o Brasil, o comando do legislador. Uma vez que a regulamentação pelo Poder Judiciário criou a figura das centrais de serviços compartilhados, conforme o provimento 47 mencionado, cabe a estas tirar do mundo das ideias um registro exclusivamente eletrônico, até mesmo dando o próximo passo, que é a matrícula exclusivamente eletrônica. Já existem estudos sobre o tema na forma de trabalho apresentado ao Conselho Nacional de Justiça pelo Laboratório de Sistemas Integrados Tecnológico LSi-TEC, conforme contrato CNJ 01/2011, que deveria ser avaliado.

Muito se fala sobre a ferramenta “blockchain” e da sua utilidade no incremento de segurança ao sistema de registro de imóveis eletrônico. O senhor entende possível aplicar essa ferramenta dentro da estrutura informatizada hoje em funcionamento ou se trata de ferramenta disruptiva?

As pessoas ainda têm muitas dúvidas sobre o que é o blockchain. De forma bem grosseira, é um banco de dados distribuído utilizado para manter de forma contínua registros, chamados blocos, de forma semelhante a um livro razão contábil. Sua característica mais marcante é a potencial segurança da informação contida nos blocos e na cadeia de transações, uma vez que os dados são distribuídos por diferentes “nós” da rede e eventual tentativa de fraude ou destruição da informação a tornaria inválida em relação às demais cópias distribuídas.

Conforme importantes pensadores dos efeitos da tecnologia na sociedade, o blockchain tem potencial para ser o motor da nova revolução tecnológica, do mesmo modo que a internet em meados da década de 90. Com sérios riscos de estarem completamente errados, concordo com tal visão, mas acho que a tecnologia ainda demanda tempo para sua maturação.

Para o sistema brasileiro de registro de imóveis ainda é ferramenta que pede o desenvolvimento de aplicações práticas, estando a dificuldade exatamente na característica da atividade registral de ser particular no exercício dos serviço público, ou seja, cada registrador é guardião exclusivo das informações que estão em seu poder. Não há, nos moldes atuais, como se pensar em um banco de dados compartilhado para todos os cartórios. Para que fosse possível a aplicação do blockchain para o registro de imóveis deveria se pensar em replicação recíproca dos dados em cada cartório. Aí seria possível pensar em segurança e inviolabilidade da informação. Os cartórios seriam nós da rede, com cópia dos dados criptografados de cada cartório. Mas aí, vem a pergunta, seria viável, até sobre o aspecto econômico? Ou poderia ser um meio de potencializar o serviço, dando a este capilaridade e poder computacional? Só no Estado de São Paulo seriam mais de 300 nós da rede.

Acho, no entanto, que é uma tecnologia que não pode ser subestimada dado o seu potencial de renovar as relações jurídicas com ausência de um terceiro garantidor.

Como o senhor interpretou o Provimento CG 19/2017, que estabeleceu novas regras para a contagem dos prazos dos serviços nos Registros de Imóveis?

O referido provimento respondeu à dúvida corrente de notários e registradores sobre a aplicação dos artigos 15 e 219 do novo Código de Processo Civil, que alterou a forma de contagem dos prazos processuais. Esta é a norma posta e que deve se seguida. Com efeito, aplicam-se a todos os prazos, processuais ou de direito material, contagem sob a forma de dias corridos, conforme as razões trazidas à baila no Parecer 137/2017-E.

Pessoalmente, concordo que o prazo previsto na lei de registros públicos deve ser contato em dias corridos, uma vez que a interpretação dos artigos 15 e 219 do novo CPC expressamente consigna que a contagem de prazo sob a forma de dias corridos é exclusiva aos processos judiciais, salvo omissão da lei, caso em que o novo CPC deverá ser aplicado subsidiariamente. E a lei de registros públicos adotou o método de contagem em dias corridos, ainda na realidade de 1973, não havendo, portanto, a omissão necessária para aplicação dos mencionados dispositivos legais.

No entanto, um ponto que merece reavaliação por parte da E. CGJ do referido parecer é o que adotou o entendimento de que os prazos estabelecidos pelas normas de serviço, inferiores aos legais, tais como aqueles dos itens 43 (dez dias para qualificação e registro) e 43.1 (cinco dias para documentos eletrônicos estruturados). Para a contagem de tais prazos é razoável que se utilizem dias úteis por duas importantes razões: em primeiro lugar, porque são inferiores aos estabelecidos na lei de regência dos registros públicos e, em segundo lugar, por tornar inviável o processo de registro nas unidades de serviço de pequeno porte. Para uma grande unidade, talvez, seja mais simples a estruturação dos processos internos para o atendimento (com dificuldade, ressalte-se) de tais prazos em dias corridos, mas e o pequeno cartório com dois ou três funcionários?

A assimetria entre as unidades ainda é grande. Há que se considerar ainda que o elemento central do registro é o juízo de prudência. A busca contínua pelo meio mais eficiente para a realização das atividades é característica da sociedade técnica que estamos inseridos, mas seus efeitos têm que ser avaliados com cuidado para que se obvie a desconstrução do humano.

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