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Artigo: A prova dos nove para a ‘bolha’ imobiliária

* Por Fernando Torres

Onze entre dez analistas dão como certo que 2015 será um ano difícil para o Brasil como um todo. E se isso é verdade, este ano tem tudo para ser especialmente doloroso para o mercado imobiliário. Será a prova dos nove para a disputa entre aqueles que discutem, no próprio mercado, na academia e nas redes sociais, sobre a existência ou não de uma bolha imobiliária no país.

Não há nada no horizonte que represente um alívio para o segmento. Os preços reais pararam de subir, os investidores se afastaram, os estoques das incorporadoras estão elevados, os distratos seguem altos, o retorno com aluguéis está na mínima dos últimos anos e, para piorar o cenário, os juros básicos e do crédito imobiliário estão em alta.

Depois de subir na casa de 18% em 12 meses acima da inflação, o ritmo de alta dos preços dos imóveis em São Paulo perdeu definitivamente o vigor e fechou 2014 com avanço nominal praticamente em linha com o IPCA, de acordo com o índice FipeZap. Isso significa zero de alta real.

Economia fraca, juro alto e desemprego vão testar preços

Mas muito mais importante do que ocorreu no ano passado é saber qual será o comportamento neste ano.

Como minha bola de cristal teima em não funcionar, me limito a analisar dados históricos e os vetores que podem influenciar o comportamento futuro dos preços. E o cenário não é bom.

Em países com séries longas de indicadores imobiliários, como os Estados Unidos e o Reino Unido, o comportamento típico que se observa nesse mercado é cíclico. Movimentos grandes de alta real nos preços de casas e apartamentos são seguidos de perdas reais, sendo que o próximo “vale” fica num nível superior ao anterior.

Aqui no Brasil não dispomos de séries de décadas, mas dirigentes de incorporadoras e de bancos financiadores insistem em dizer que “dessa vez será diferente” e que movimento semelhante não ocorrerá por essas bandas. No pior dos casos, admitem que os preços vão seguir a inflação. Entretanto, ainda que esses agentes acompanhem o mercado mais de perto do que qualquer outro, as opiniões deles têm um viés legítimo e claro – o de proteger o próprio bolso.

O modelo de negócios de incorporação imobiliária usado no país, em que o prédio só começa a subir depois de um volume mínimo de vendas contratadas, sem dúvida nenhuma ajuda a controlar o excesso de oferta.

Mas nem sempre tudo corre como planejado, como evidencia o nível recorde de estoques ao fim de novembro, de 26,5 mil unidades em São Paulo, conforme dados do Secovi-SP (esse estoque representa mais de um ano de vendas na capital, que somaram 18 mil unidades de janeiro a novembro de 2014).

Para que não haja dúvida de que esse “encalhe” seja intencional, é oportuno lembrar que alguns anos atrás, durante teleconferência de resultados da Cyrela, um analista perguntou a Elie Horn, acionista controlador e um dos empresários mais respeitados desse mercado, qual era o nível de estoques que poderia ser considerado “bom”. Ele não teve dúvidas e respondeu: “zero”.

O descompasso do modelo de análise de crédito usado por corretores de imóveis, interessados na gorda comissão de 6% recebida no momento da venda, e bancos que financiam os compradores após a entrega das chaves, bem mais rigorosos, também não ajuda.

Exatamente por isso o volume de distratos por não aprovação de crédito segue alto, com o agravante de que agora a incorporadora está ganhando menos na revenda (antes elas lucravam porque vendiam a unidade por um preço bem maior do que no lançamento).

A recente elevação dos juros pela Caixa Econômica Federal, que já tinha sido precedida por reajustes nas taxas de bancos privados, é um peso contra adicional para a aprovação dos financiamentos, já que uma prestação mensal maior exige renda também mais elevada, o que reduz o número potencial de compradores elegíveis ao crédito.

Dados da Abecip mostram que não existe uma crise no financiamento habitacional, mas já não há mais o mesmo vigor de outros tempos. O volume liberado em 2014 somou R$ 112,9 bilhões, mas com alta nominal de apenas 3,4%, depois de ter subido 32% entre 2012 e 2013.

O comprador investidor, que normalmente toma pouco crédito, também está mais distante. De acordo com pesquisa Raio-X FipeZap, apenas 20% dos que compraram imóveis entre julho e setembro de 2014 o fizeram com o objetivo de investir. O índice era de 39%, no segundo trimestre, e de 41%, no terceiro trimestre de 2013.

Esse comportamento do investidor não surpreende. Nada sugere que os preços vão seguir em forte alta como nos últimos anos – pelo contrário -, e o retorno com aluguel segue em queda, tendo atingido a mínima de 0,43% ao mês em dezembro. E enquanto a taxa de aluguel cai, a Selic sobe, o que reduz ainda mais a rentabilidade relativa do investimento imobiliário.

O que ainda não ocorreu, mas que está no radar dos macroeconomistas, é uma redução do nível do emprego e da renda real do trabalhador.

Se o mercado imobiliário sobreviver a isso tudo sem queda real nos preços é porque realmente não havia uma bolha.

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* Fernando Torres é repórter de S.A.trabalha desde abril de 2007 no Valor.

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