Artigo sobre mercado imobiliario

Artigo: Despesas nas transações imobiliárias no Brasil e no mundo

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Por Reinaldo Velloso dos Santos. Tabelião de Protestos em Campinas – SP. Mestre em Direito Comercial pela Universidade de São Paulo. 

A edição 2015 do Relatório Doing Business, elaborado pelo Banco Mundial e disponível para consulta em worldbank.org, apontou que no Brasil o custo percentual para formalização e registro da transação imobiliária, calculado sobre o valor da propriedade, é semelhante ao dos Estados Unidos e Noruega; sendo inferior ao do Reino Unido e Singapura, e equivalente a menos de metade do custo de países como Alemanha, Argentina, Austrália, França e Japão.

Seguem alguns percentuais: África do Sul 6,2%; Alemanha 6,7%; Argentina 6,6%; Austrália 5,2%; Áustria 4,6%; Bélgica 12,7%; Brasil 2,5%; Canadá 3,3%; Chile 1,2%; China 3,6%; Colômbia 2,0%; Dinamarca 0,6%; Espanha 6,1%; Estados Unidos 2,4%; Finlândia 4,0%; França, 6,1%; Hong Kong 7,7%; Índia 7,0%; Itália 4,4%; Japão 5,8%; México 5,1%; Holanda 6,1%; Nova Zelândia 0,1%; Noruega 2,5%; Paraguai 1,9%; Peru 3,3%; Portugal 7,3%; Reino Unido 4,6%; Rússia 0,1%; Singapura 2,8%; Suécia 4,3%; Suíça 0,3%; Uruguai 7,0%; e Venezuela 2,5%.

Nesse contexto, percebe-se que o valor despendido para formalização e registro da transação imobiliária em nosso país está entre os menores do mundo.

Ao se comparar o sistema notarial e registral, vigorante no Brasil e outros países de tradição jurídica romano-germânica, com aquele existente nos Estados Unidos da América, verifica-se que o primeiro sistema, diante do maior grau de segurança jurídica propiciada, reduz a possibilidade de litígios e eventuais custos futuros. No sistema norte-americano, para se mitigar esse risco se faz necessária a contratação de um seguro.

Nesse sentido, Fernando P. Mendéz González, no brilhante artigo Registro de la propiedad y desarrollo de los mercados de crédito hipotecario, afirmou que: “en los Estados Unidos los expertos independientes consideran ineficiente su peculiar sistema, basado en la mayoría de los condados en unos registros públicos de documentos – mal organizados – lo que ha hecho necesario suplir la inseguridad jurídica con un seguro privado de títulos”.

Ou seja, o sistema existente no Brasil é mais eficiente, proporcionando maior segurança jurídica a um custo menor.

Em nosso país os emolumentos dos serviços notariais e de registro são fixados por lei, conforme previsão do art. 236, § 2º, da Constituição Federal. No Estado de São Paulo, por exemplo, a elaboração da Lei nº 11.331/2002 decorreu de amplos estudos realizados por Comissão instituída por Decreto do Governador de Estado. Aproximadamente 40% do valor dos emolumentos representam taxas e contribuições, destinadas ao Estado, ao Tribunal de Justiça, ao Ministério Público, à Carteira de Serventias do Instituto de Pagamentos Especiais do Estado, à compensação dos atos gratuitos de Registro Civil e às Santas Casas de Misericórdia.

Os emolumentos são fixados mediante a observância de faixas com valores mínimos e máximos, conforme valor da transação imobiliária ou valor tributário do imóvel. E, no Brasil, o valor dos emolumentos é bem inferior ao de outros países de tradição jurídica romano-germânica.

Por outro lado, cabe apontar que na formalização da transação imobiliária incide imposto de transmissão da propriedade, de competência municipal nos atos inter vivos; ou estadual, em se tratando de transmissão mortis causa ou doação. Essa tributação, aliás, representa a maior despesa em uma transação imobiliária, sendo muitas vezes superior ao valor dos emolumentos. No Município de São Paulo a alíquota do ITBI é atualmente de 3% e, no Rio de Janeiro, de 2%. A título comparativo, em Santiago do Chile a tributação é de apenas 0,2%, fato que justifica o menor custo final na transação.

Feitas essas considerações, cabe apontar que, em princípio, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico que vise à transferência de direitos reais sobre imóveis, conforme disposto no art. 108 do Código Civil. A lavratura do ato pelo tabelião de notas, profissional do direito aprovado em concurso público, que atua de forma imparcial, confere a necessária segurança jurídica.

Em algumas hipóteses, no entanto, o negócio jurídico é formalizado por instrumento particular, como na concessão de financiamento imobiliário por uma instituição financeira. Nessas circunstâncias, não há a intervenção no ato de agente imparcial, com comprometimento do equilíbrio contratual. Além disso, a tarifa bancária incidente é estabelecida de forma unilateral e em valores geralmente superiores aos emolumentos notariais, especialmente quando utilizados recursos do FGTS pelo comprador.

Após a formalização da transação imobiliária, o título de transmissão – escritura pública ou instrumento particular – é encaminhado ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel para qualificação e registro.

Os emolumentos relativos ao registro são cobrados apenas por ocasião do registro, sendo que a matrícula do imóvel permanece indefinidamente na serventia, cabendo ao oficial respectivo zelar por sua ordem e conservação, na forma dos artigos 24 e 26 da Lei de Registros Públicos.

É oportuno ressaltar que não existe necessidade de renovação periódica, como no seguro, ou a previsão de remuneração pela custódia do documento. Ou seja, os emolumentos são pagos apenas por ocasião do registro.

Nesse aspecto, a fixação dos emolumentos para os atos de registro de imóveis difere daquela existente em entidades privadas que atuam no mercado. A BM&F Bovespa, por exemplo, cobra uma taxa de custódia de 0,30% ao ano sobre o valor dos títulos do Tesouro Nacional, referente aos serviços de guarda dos títulos e às informações e movimentações dos saldos. Tal procedimento onera excessivamente os investimentos de longo prazo.

Enfim, a sistemática de remuneração dos serviços notariais e de registro no Brasil relativamente às transações imobiliárias segue critérios adequados e está em valores inferiores aos padrões internacionais. Além disso, confere a necessária segurança jurídica para essas transações que envolvem, quase sempre, recursos poupados ao longo da vida do comprador. Por fim, essa sistemática assegura a manutenção de um sistema confiável e eficiente.

Fonte: Jornal Carta Forense

5 Respostas

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    DALTON ANTONIO SCHULTZ GABARDO
    jan 08, 2016 - 11:02 AM

    Parabéns pelo artigo, apenas destacando que o valor das custas no Brasil e aplicados pelos Estados são de enorme diferença, atingindo os mais pobres e incentivando os contratos de gaveta.

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    NEIVALDO GONÇALVES DA COSTA
    jan 28, 2016 - 06:06 PM

    Felicito o autor pela pesquisa, mas ouso discordar do percentual indicado para o Brasil (2,5%), pois o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) conforme consta no próprio texto, no Município de São Paulo corresponde a 3%, isso sem considerar os valores dispendidos junto ao Tabelionato de Notas e posterior despesa relativa ao Registro de Imóveis, o que eleva sensivelmente o percentual. O texto também passeia pela formalização do negócio jurídico imobiliário por intermédio do Instrumento Particular com força de Escritura Pública dos imoveis adquiridos por intermédio do SFH e SFI, que possuem uma série de exigências, além de terem despesas relativas à avaliação do imóvel, aprovação de ficha cadastral, obtenção de certidões, algumas delas disponível na web de forma gratuita, porém, outras mediante contraprestação pecuniária. Mas o conteúdo é de qualidade.

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      Valdecy Gusmão
      fev 05, 2016 - 04:33 PM

      Caríssimo Neivaldo, seguindo a sua linha, parabenizo-o pela maneira como apresentou seu comentário, mas ouso discordar de suas observações. Primeiro, porque o texto refere-se a formalização e registro da transação imobiliária, não incluindo o valor do ITBI, pois leva em conta os valores com tabelionato e registro. Tanto é assim, que o autor se preocupou em destacar que existe o valor a ser pago pelo ITBI, ressaltando, inclusive que, muitas vezes, é maior que o valor dos emolumentos.
      Por outro lado, não podemos misturar as componentes do custo com a escritura pública com o do instrumento particular, pois são excludentes.
      No mais, as suas observações demonstram que, numa comparação, sempre teremos que ter cuidado com as bases adotadas, mas fica claro que, no Sistema Brasileiro, o custo é menor. Grande abraço;

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    euflosin domingues neto
    fev 05, 2016 - 08:56 AM

    “Data vênia”, o custo Brasil, não é de 2,5%, como já foi explicitado posteriormente, onde só o tributo municipal ou estadual de transferência poderá ser de 4%, sendo certo que o ato notarial e registrário, poderá assim ser de 2,5% mais ou menos e de acordo com o Estado Brasileiro.
    Acredito que a lei mais atual que dispensa as certidões, contudo obriga registrar atos que onerem os imóveis, foi uma mudança para uma insegurança maior, contudo, fica a critério do adquirente continuar a exigir tais certidões independente da legislação.
    No mais o artigo é ótimo e compara bem os custos mundiais, não podendo concluir se correto ou não, visto que no caso brasileiro o percentual foi ao meu ver distorcido com a omissão do custo tributário, não sabendo com relação a outros países.

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    Ailton Marangom
    fev 12, 2016 - 10:04 AM

    Curioso e pertinente essa avaliação sobre custos:
    Em Santa Cruz das Palmeiras/SP, só para averbar o georreferenciamento do INCRA (Lei 10.267/2001) ou retificação de assente imobiliário e CAR, de cinco imóveis rurais do mesmo proprietário, cuja soma das áreas implica no montante de 841,6304 hectares, está girando em torno de R$ 27.000,00.
    Há de se fazer justiça que nos custos estão inclusos os encargos de 5% sobre as custas registrárias tabeladas, referente ao ISSQN que a Municipalidade impõe sobre prestação de serviços do Cartório.
    No passado, quando a retificação de assente imobiliário se dava exclusivamente via Fórum, a despesas para cumprimento do mandado se equiparava a uma simples averbação (na matrícula), agora, mais parece que passou a se cobrar como sendo um ato registrário similar a uma venda/compra, daí justificar descerrar matrícula na referida retificação.

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