Contrato particular no Registro de Imóveis: a quem interessa?

O tabelião e registrador carioca Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza participou do 18º Encontro Estadual de Notários e Registradores de Minas Gerais, realizado por Serjus-Anoreg/MG, de 20 a 22 de agosto de 2009, em Belo Horizonte, para discutir o tema dos títulos particulares no Registro de Imóveis.

Leia a íntegra do excelente trabalho apresentado por Eduardo Pacheco, que questiona o duvidoso interesse do acesso do contrato particular ao Registro de Imóveis, uma vez que “os cidadãos não têm qualquer benefício com o instrumento particular, mais caro, menos técnico, parcial, sem a segurança da conservação, sem o amparo da fé pública, instrumento de evasão fiscal e lavagem de dinheiro, mais suscetível a demandas judiciais, enfim, desvantajoso em todos os sentidos com relação à escritura pública.”

Os títulos particulares no Registro de Imóveis
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza*

1) Introdução; 2) A forma nos negócios jurídicos imobiliários; 3) Por que a escritura pública?; 4) A utilização do instrumento particular no Brasil; 5) Acesso dos instrumentos particulares ao Registro Imobiliário; 6) A segurança jurídica fortalecida pelo instrumento público.

1) Introdução

O tema proposto, os títulos particulares no registro de imóveis, exige uma reflexão sobre a relevância do instrumento público, sobre a experiência da utilização do instrumento particular no Brasil, sobre os instrumentos particulares que acedem ao registro imobiliário em nosso país e, por fim, o quanto a segurança jurídica pode ser afetada pela utilização dos instrumentos particulares.

Quanto ao acesso ao registro imobiliário, nesta introdução, é interessante apresentar para início da reflexão o que poderia ser a conclusão do trabalho. Podemos partir de uma das conclusões da Declaração de Lima, que nos interessa especialmente. Nos dias 22 a 24 de maio de 2007, teve lugar o Congresso Internacional de Direito Registral, realizado em Lima, Peru, organizado pela Superintendência Nacional dos Registros Públicos do Peru – SUNARP -, Colégio de Registradores da Espanha e Universidade de Lima, com representantes da Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Equador, Espanha, Estados Unidos da América, El Salvador, Honduras, México, Paraguai, República do Peru e Venezuela. Nesse evento foi expedida a Declaração de Lima composta de conclusões sobre as tendências e características dos modernos sistemas registrais, sobre os modelos de gestão e organização dos sistemas registrais e sobre os sistemas de garantias hipotecárias e mobiliárias. Uma das conclusões, ora de nosso interesse, foi a seguinte:

“Um sistema registral moderno, eficaz, ágil e flexível, deve contar com os seguintes requisitos básicos: a) A utilização do documento público como continente dos atos destinados a serem inscritos no Registro, de forma que a ele acedam somente títulos notariais, judiciais e administrativos em virtude da fé pública que deles dimana. A autenticidade dos documentos públicos coadjuva a segurança jurídica dos Registros”.[1] Penso que efetivamente a autenticidade dos documentos públicos coadjuva a segurança jurídica dos registros, e veremos as razões.

2) A forma nos negócios jurídicos imobiliários

A forma para a contratação foi analisada em texto produzido para o I Foro Internacional Administración Electrónica y Seguridad Jurídica, que teve lugar em Madri, Espanha, nos dias 12 a 14 de maio de 2.008, tendo sido o Brasil representado pelo signatário e pelo Dr. Francisco José Rezende dos Santos. O texto foi elaborado em conjunto com o Dr. Sérgio Jacomino, e podemos destacar os seguintes pontos quanto à forma nos negócios jurídicos imobiliários:

“O sistema jurídico brasileiro se fundamenta na liberdade de forma para a contratação dos negócios jurídicos. A regra geral é de que não existe obrigatoriedade de forma para a contratação, mas sim a voluntariedade para que exista o negócio jurídico. Basta a vontade do agente, e a exteriorização desta vontade (vontade declarada), por seus diversos meios. A regra para a validade do negócio jurídico é a do consensualismo, o acordo de vontades, podendo as partes celebrarem os contratos da forma que desejarem, seja verbalmente, por sinais, tacitamente, ou ainda por escrito.      Impera o chamado princípio da liberdade das formas. O agente não fica obrigado à forma especial para o ato ou negócio jurídico. Mas existem casos em que a lei excepciona a regra geral. A lei civil impõe forma em determinados tipos de negócios jurídicos. O descumprimento da forma invalida o negócio jurídico. O Código Civil Brasileiro prescreve no seu art. 104 que: Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I – agente capaz;II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.“.

O negócio jurídico é nulo quando não revestir a forma prescrita em lei (art. 166, IV, do Código Civil).

Quanto aos negócios imobiliários, a lei civil brasileira determinou a forma escrita, sendo essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis a escritura pública (art. 108). Não foi sem motivo que o legislador determinou a utilização da escritura pública, como se verá à frente.

No entanto, o legislador deixou uma porta aberta aos instrumentos particulares, estabelecendo uma convivência no sistema pátrio entre o instrumento público e o particular nos negócios jurídicos imobiliários ao estabelecer que a escritura pública é essencial à validade não dispondo a lei em contrário, e abrindo uma exceção no próprio artigo 108, ao permitir a utilização do instrumento particular quando o valor do negócio for de até trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Anote-se que a permissão para a utilização do instrumento particular não afasta a possibilidade de opção pelo instrumento público, mais solene e, seguramente, mais vantajoso, por motivos diversos.

3) Por que a escritura pública?

Eduardo José Martínez Garcia[2], registrador espanhol, aduz que “al analizar el fraude inmobiliario se señala como una de las causas el contrato privado…”  O instrumento particular favorece a clandestinidade, a evasão fiscal e a lavagem de dinheiro, dentre outros problemas.  Por seu turno, o instrumento público, lavrado nas notas do tabelião, instrumentaliza nos negócios imobiliários a fase obrigacional, contribuindo para a segurança final que se espera do sistema notarial e registral. O duplo controle, tabelião/registrador, certamente é um dos pontos principais nos quais nos apoiamos para afirmar que o sistema registral imobiliário brasileiro é bastante seguro. Temos, na qualificação notarial e posteriormente na registral, duas fases presididas por profissionais do direito a afastar as possibilidades de nulidade.

Os tabeliães de notas exercem relevantes funções. Frederico Henrique Viegas de Lima[3] afirma com propriedade que “a função notarial deve estar dotada de mecanismos que permitam a prevenção da segurança jurídica privada. Esta atuação ocorre de duas formas: uma através da atuação extradocumental da atividade notarial e outra, propriamente documental. Assim, dentro do enorme feixe de deveres e finalidades da função notarial, ao tabelião cabe, na atividade extradocumental, a função de conselheiro, de promotor do equilíbrio contratual, controlador da legalidade pré-documental e da identidade subjetiva. Já na esfera da atividade documental propriamente dita, a função notarial cria uma forma notarial pública, com efeitos legais, publicísticos e probatórios”. Atua o tabelião de notas preventivamente, evitando litígios com a sua orientação e lavratura dos adequados instrumentos, e também participa da solução de conflitos já instaurados e que admitem composição na via extrajudicial. Apesar da relevância das funções do tabelião de notas, carece a legislação brasileira de uma lei que disponha especificamente sobre as suas funções, assim como há a Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, e a Lei 9.492/97, que regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos. As normas que se aplicam exclusivamente ao tabelionato de notas estão esparsas (dentre outras, as da Lei 7.433/85 e o art. 215 do Código Civil – requisitos para a lavratura de escrituras públicas – correspondentes ao art. 46º do Código do Notariado Português).

A relevância da atuação notarial se patenteia nos diversos dispositivos que exigem a escritura pública. Podemos citar, exemplificativamente, hipóteses em que a escritura pública é indispensável: a) para a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art.108 do C.C.); b) na lavratura de pactos antenupciais (art.1.653 do C.C. – será nulo se não se observar a forma); c) na cessão de quinhão hereditário (art.1.793 do C.C.); d) na aquisição de imóvel rural por estrangeiro (art.8º e art.15 da Lei 5.709); e) nos atos de interesse de analfabeto (art.215, §2º; art.221 e art.654 do C.C.); f) na lavratura de testamento de cegos (art.1.867 do C.C.); g) na celebração de negócios jurídicos com a cláusula de não valer sem instrumento público (art.109 do C.C.); h) na outorga de mandato quando o ato a ser praticado exige escritura pública – atração de forma (art.657 do C.C.); i) na instituição de bem de família (art.1.711 do C.C.); j) na emancipação (art.5º, parágrafo único, I, do C.C.); l) na constituição de renda (art.807 do C.C.).

O Prof. João Teodoro da Silva, ilustre tabelião da capital mineira, com toda sua capacidade e experiência, dissecou a importância da escritura pública em texto apresentado no III Seminário Luso Brasileiro de Direito Registral Imobiliário, realizado em São Paulo no ano de 2.008[4]. Nada nos resta a acrescentar ao texto referido, cabendo-nos tão somente pedir vênia para transcrever a parte na qual o ilustre professor apresenta de forma didática as vantagens da escritura pública:

“1. Quanto à autoria. O instrumento produzido pelo tabelião de notas é uma das espécies de documento de cunho oficial e, por força da lei, tem presunção de veracidade, ou seja, faz prova não só de sua formação, mas também dos fatos que o tabelião declarar que ocorreram em sua presença (Código de Processo Civil, art. 364). É, pois, verdadeiro enquanto não for decretada, por sentença judicial, a sua falsidade. A escritura pública, especificamente, tem autor declarado, o tabelião, responsável pelo que nela se contém, inclusive pelos erros. (…) 2 – Quanto à fé pública. Se o documento público em geral merece fé por força de lei, o que é produzido por tabelião goza de fé num sentido muito mais amplo. A escritura notarial é dotada de uma fé pública personalizada. (…) 3 – Quanto ao lugar. A escritura pública dá certeza do lugar de sua realização, necessariamente no território de competência do tabelião de notas. (…) 4 – Quanto à data. A escritura pública dá certeza da data de sua realização. Já o instrumento particular pode omitir a data, ser pré-datado ou pós-datado. A lei processual assinala essa precariedade (art. 370 CPC). (…) 5 – Quanto à identidade das pessoas. A escritura pública dá certeza, pela fé de conhecimento do tabelião, de que é a própria e não outra a pessoa que se apresenta. (…) 6 – Quanto à capacidade das pessoas. A escritura pública dá certeza quanto à capacidade jurídica de quem dela participa, por ser inerente à função notarial essa prévia verificação. (…) 7 – Quanto à personalização jurídica da parte. A escritura pública dá certeza quanto à existência legal da parte que é pessoa jurídica. (…) 8 – Quanto à legitimidade da representação. A escritura pública dá certeza de que o representante de uma pessoa natural ou jurídica tem poderes ou atribuições bastantes para a prática do ato, conforme verificação prévia do tabelião. Há certeza da legitimidade do mandato, da identidade e da capacidade do procurador. (…) 9 – Quanto à expressão da vontade.

A escritura pública dá certeza de ter sido outorgada por alguém no domínio de sua vontade, isto é, lúcido, livre de constrangimento ou ameaça. (…) 10 – Quanto ao consentimento. A escritura pública dá certeza de que a pessoa que a tiver assinado o fez conscientemente, porquanto, ao lavrá-la, o tabelião tem o dever de dar esclarecimento às partes sobre o significado e as conseqüências do ato que pretendem praticar. (…) 11 – Quanto ao conteúdo. A escritura pública dá certeza do seu conteúdo imutável e plenamente conhecido do signatário, mediante a obrigatória leitura que este faz ou lhe é feita pelo tabelião. (…) 12 – Quanto à titularidade e à disponibilidade. A escritura pública dá certeza da titularidade dos direitos negociados e da disponibilidade do objeto, uma vez que, para lavrá-la, o tabelião exige a comprovação desses direitos, examinando o título ou os títulos de modo a não deixar dúvida. (…) 13 – Quanto à licitude do objeto. A escritura pública dá certeza de ser lícito o objeto da negociação, porque é de autoria de um técnico que a lavra em conformidade com a lei. (…) 14 – Quanto às obrigações fiscais. A escritura pública dá certeza do cumprimento das obrigações tributárias concernentes ao negócio jurídico realizado, porque o tabelião é fiscal rigoroso na exigência do pagamento dos tributos. (…) 15 – Quanto à redação. A escritura pública dá certeza de estar redigida com técnica adequada, em linguagem clara, concisa e precisa, que não deixa dúvidas. (…) 16 – Quanto à conservação. A escritura pública dá certeza de perenidade, porque o tabelião é zeloso depositário dos livros que a contêm. (…) 17 – Quanto à publicidade. A escritura pública, como sua designação já indica, dá certeza de sua publicidade e de ser acessível, via de regra, em qualquer tempo. (…) 18 – Quanto à orientação das partes. O autor da escritura pública é jurista especializado que orienta as partes com imparcialidade. (…) 19 – Quanto ao custo. Na escritura pública, a remuneração do seu autor é conhecida e fixada em lei. (…) 20 – Quanto à comodidade. Para a escritura pública, o tabelião, via de regra, providencia a documentação necessária. (…) 21 – Quanto ao registro. Se a eficácia do negócio depende do registro da escritura pública, o tabelião pode incumbir-se de promovê-lo. Caso seja obstado o registro por erro, o tabelião providencia a retificação. Tudo sem custos adicionais. (…)”

Diante de tantas vantagens da escritura pública, lavrada por profissional do direito especialista, o que levaria alguém a optar pelo instrumento particular, terreno fértil para fraudes e erros? A escritura pública acederá o registro imobiliário e atingirá os efeitos que dela se esperam, ou seja, terá eficácia, aptidão para produzir efeitos. Quanto ao instrumento particular, muitos percalços podem ser enfrentados pelas partes.

4) A utilização do instrumento particular no Brasil

No trabalho anteriormente referido, elaborado para apresentação no I Foro Internacional Administración Electrónica y Seguridad Jurídica, foi apresentado um retrospecto da utilização do instrumento particular no Brasil, que apresento a seguir:

“A contratação dos negócios por instrumentos particulares no Brasil, não é coisa dos tempos atuais, mas na verdade remonta de vários séculos, como veremos abaixo:

Podemos ver contratação por instrumentos particulares inicialmente nas ordenações Manoelinas, promulgadas em 1.521, e posteriormente também nas Ordenações Filipinas, que vigoraram a partir de 1.603 até a vigência do Código Civil Português de 1.867 e no Brasil até a vigência do Código Civil Brasileiro de 1.916. Em tais ordenações encontramos exemplos de pessoas privilegiadas que poderiam contratar por instrumento particular: entre o pai ou mãe e o filho natural, entre sogro e sogra, genro e nora (enquanto durar o casamento), entre irmãos (germanos ou unilaterais, incluindo os cunhados), entre sobrinho e tio.

Também vemos contratação por instrumento particular na Lei Hipotecária de preferências e leilões de 20 de junho de 1774, aplicada no Brasil até o advento do Decreto 482, de 1846, marco inicial do sistema registral hipotecário brasileiro. Esta lei, oriunda da Reforma Pombalina previa a constituição da hipoteca por instrumento público ou particular, neste caso por pessoas que já possuíam dívidas pessoais anteriores.

O Alvará de 30 de outubro de 1793, da Rainha de Portugal, D. Maria, confirmava o costume no Brasil acerca do valor dos escritos particulares e provas por testemunhas. O Alvará aludia às circunstâncias peculiares da Colônia e apontava a prática comum de se lavrar instrumentos particulares em virtude da distância entre as comarcas, falta de tabeliães e o costume desta praça de se transacionar com os instrumentos particulares.

Na seqüência temos a Lei 840, de 15 de setembro de 1840, que previu a escritura pública apenas para formalização dos negócios sobre bens de raiz cujo valor excedesse a duzentos mil réis (art. 11).

O Decreto 482, de 14 de novembro de 1846 trata de atribuir a um tabelião a direção do Registro Hipotecário e no art. 7º admitia a hipoteca constituída por instrumento particular. O documento era “notarizado”, ou seja, uma via ficava arquivada no Registro Público.

A Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864 previa no seu art. 8º, §2º, sobre a transcrição no Registro de Imóveis de instrumentos privados, pelos quais se dava a transmissão de bens imóveis e dos ônus reais.

O Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865, art. 54, admitia o titulo particular, que deveria ser apresentado em duplicata para que um dos exemplares ficasse arquivado no registro. Eram admitidos alguns casos de transmissão de bens por instrumento particular.

O Decreto 169-A, de 19 de janeiro de 1890, previa o registro de instrumento particular, para alguns casos de transmissão inter vivos. ( art. 8º)

O Decreto 370, de 2 de maio de 1890, no art. 51 previa o instrumento particular, desde que tivessem firmas reconhecidas e que fosse em duplicata.

O Código Civil Brasileiro de 1916, também previa o instrumento particular nos arts. 771 e 800 (casos de penhor), art. 134, II (“somente é exigida a escritura pública para a transmissão de direitos reais de valor acima de Cr$ 50.000,00″). Era ainda admitido o testamento por instrumento particular (art. 1645).

O Decreto 18.542, de 24 de dezembro de 1928, art. 203, tratava do registro do instrumento particular, e se tal título fosse de permuta deveria ter pelo menos 3 vias.

O Decreto 4.857, de 9 de novembro de 1939, acrescia a possibilidade de registro de escritos particulares assinados, com firma reconhecida, perante duas testemunhas e devidamente selados, nos casos de locação, de penhor agrícola, ou de contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor não superior a um conto de réis.

No direito brasileiro atual há diversas hipóteses em que se admite a contratação por documento particular versando sobre direitos reais imobiliários.

A Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 194 e 221, admite o registro de título particular, desde que autorizado por lei.

O Código Civil de 2002, arts. 108, 221, 288, 320, 541, 1.334, 1.417, 1.438, 1.448, 2.015 trata da contratação por documentos particulares e que podem ter acesso ao registro.

O Decreto-lei 167 de 14 de fevereiro de 1967, que trata do financiamento rural, o Decreto-lei 413 de 9 de janeiro de 1.969, que trata do financiamento industrial, a Lei 6.313, de 16 de dezembro de 1975, de incentivo a exportação,  a Lei 6.840, de 03 de novembro de 1980, que trata do financiamento comercial, e a Lei 8.929,  de 22 de agosto de 1994, que trata da Cédula de Produto Rural, destinada a garantir financiamento e venda da produção rural no mercado de futuros, determinam que os financiamentos concedidos por instituições financeiras a pessoa física ou jurídica que se dediquem à estas atividades poderá efetuar-se por meio da cédulas, que são títulos de crédito feitos por documentos particulares e que  podem ser garantidos por penhor, alienação fiduciária ou hipoteca.

A Lei n. 8.934, de 18 de novembro de 1994 determina que os atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, desde que certificados pelas juntas comerciais são documentos hábeis para a transferência dos bens com que o subscritor houver contribuído para a formação ou aumento do capital social.

A Lei das Sociedades Anônimas, Lei 6.404, de 15 de dezembro de 1.976, em seu artigo 98, autoriza o instrumento particular, como título hábil para se promover o registro da transmissão da propriedade da empresa, em casos de incorporação, fusão ou cisão.

O Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, referente a loteamentos de imóveis não urbanos, prevê o registro de contratos de promessa de compra e venda de lotes e suas cessões, de qualquer valor.

A Lei 6.766, de 1.979, de loteamentos urbanos, prevê os registros de contratos de promessa de compra e venda por instrumentos particulares.

A Lei 4.591, de 1.964, de condomínios e incorporações imobiliárias, autoriza a incorporação de condomínio por instrumentos particulares.

O Decreto 59.566, de 14 de novembro de 1966, que Regulamenta o Estatuto da Terra, em seu art. 73 prevê a possibilidade do contrato agrário ser celebrado por instrumento particular.

A Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, que trata da arbitragem, também autoriza o título particular para acessar ao registro.

A Lei 9.636, de 15 de maio de 1998, determina que os contratos celebrados pela Caixa Econômica Federal, mediante instrumento particular, terão força de escritura pública.

A Lei 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, de arrendamento residencial, também autoriza tal contratação por documento particular.

A Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário são autorizadas por documentos particulares, inclusive quando tenham hipoteca.

A Lei 10.998, de 2004, que trata do Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social – PSH, autoriza o título particular para tal programa.

O SFH – Sistema Financeiro da Habitação, Lei 5.049, de 1966, alterando o art. 61 da Lei 4.380, de 1964, previu o instrumento particular com força de escritura pública. (…)

O Dec.lei 70, de 21 de novembro de 1966 que trata das Associações de Poupança e Empréstimo, no art. 26 diz que: “Todos os atos previstos neste decreto-lei, poderão ser feitos por instrumento particular” Diz ainda que poderá ser expedida carta de arrematação em procedimento de execução extra judicial, que é título hábil para o registro da propriedade em nome do adquirente/arrematante.

A Lei 9.514, de 20 de novembro de 1.997, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, em seu artigo art. 38 diz: ‘Os atos e contratos referidos nesta lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública’. (…)

Conclui-se, portanto, que na legislação brasileira o documento público é a regra e é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108).

Contudo, o documento particular vem sendo utilizado nas hipóteses em que a lei o admite, excepcionalmente, convivendo com o documento público.

O art. 108 admite a utilização do documento particular para transações de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, e outras exceções, aos estabelecer a regra do instrumento público ‘não dispondo a lei em contrário’.

O que ocorre é que as disposições especiais referentes aos documentos particulares se baseiam em razões diversas das que conduziram o legislador de 2.002 a exigir o documento público como regra. São outros o objeto, o espírito e fim das disposições especiais.

Para exemplificar podemos citar a legislação relativa aos parcelamentos do solo (Decreto-lei 58/37 e Lei 6.766), que exige o depósito de um memorial no Registro de Imóveis, do qual consta o contrato-tipo (Dec.-lei 58) ou o exemplar do contrato-padrão de promessa de venda (Lei 6.766), tendo esta enumerado no art. 26 indicações obrigatórias do contrato, visando a proteção do comprador. Qualquer pessoa pode examinar o processo de loteamento e os contratos depositados, livre de emolumentos (art. 24). O contrato-padrão rege as relações entre as partes quando o devedor não cumpre a obrigação (art. 27). Como se vê, há uma proteção à parte teoricamente mais fraca na relação, que se sujeita a um contrato-padrão que passou pela qualificação do registrador, consta de acervo público e que, como contrato de adesão que é, merece interpretação mais favorável ao aderente, nos termos da Lei 8.078 (Código do Consumidor) e dos arts. 423 e 424 do Código Civil.

Por seu turno, a Lei 4.380/64 está impregnada pelo interesse social, visando estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento de aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda (art. 1º). As entidades autorizadas a contratar nos termos da lei operam sob fiscalização do Poder Público e aplicam-se, assim como nos parcelamentos, as normas que protegem o consumidor nos contratos de adesão. Ressalte-se, contudo, que na hipótese, em muitos casos, não se tem atingidos os fins de economia de tempo e despesas para o adquirente (previstos no texto legal), em razão dos procedimentos adotados e dos valores cobrados pelas entidades do S.F.H.

Quanto à Lei 9.514/97, que tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, aplica-se o que foi dito sobre a Lei 4.380/64.

As exceções contempladas são, portanto e como afirmado, especialíssimas”.

5) Acesso dos instrumentos particulares ao Registro Imobiliário

Ainda invocando o texto apresentado em Madri: “no Brasil o sistema registral imobiliário admite dois tipos de documentos que podem acessar ao fólio real e produzir os seus respectivos efeitos legais: o documento público e o documento particular.

Documento público é o lavrado por servidor público, segundo suas atribuições e com as formalidades legais. Os documentos públicos podem ser emanados dos três entes do poder, Executivo, Legislativo ou Judiciário. Documento particular é o escrito emanado do interessado, ou interessados, sem a intervenção do oficial público.

A lei registral, Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1.973, autoriza o registro dos documentos particulares em seu artigo art. 221, II, que determina que são admitidos a registro os ‘escritos particulares, autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação’”.

Ponto que merece observação refere-se à interpretação do art. 221, II, da Lei 6.015/73. Diante da redação do art. 221 do Código Civil de 2.002[5], houve quem defendesse a revogação do inciso II do art. 221 da Lei 6.015/73 quanto à exigência do reconhecimento de firmas. Prevalece amplamente, no entanto, o entendimento da indispensabilidade do reconhecimento das firmas, por se tratar de norma especial. Ademais, a dispensa aumentaria ainda mais a insegurança gerada pelo documento particular.

Note-se, ainda, que o art. 194 da Lei 6.015/73 determina que: “o título de natureza particular apresentado em uma só via será arquivado em cartório, fornecendo o oficial, a pedido, certidão do mesmo”.

O registrador deve qualificar rigorosamente os instrumentos particulares, atento que de seu acesso ao fólio real decorrem importantes efeitos, e que o título não teve a qualificação notarial.

6) A segurança jurídica fortalecida pelo instrumento público

Não obstante se possa afirmar que o instrumento público tem convivido pacificamente com o instrumento particular no Brasil, tal convivência decorre da permissividade imposta pela legislação, ao admitir a contratação por instrumento particular sem avaliar suas consequências. A convivência pacífica, entretanto, não significa que os instrumentos particulares contribuam para a paz social e a segurança jurídica no mesmo patamar que os instrumentos públicos. À evidência não têm como fazê-lo.

A utilização exclusivamente do instrumento público para as contratações relativas a direitos reais sobre imóveis certamente reduziria o número de fraudes e de litígios em juízo.

A conclusão a que se chegou em Lima, dando azo à edição da conclusão mencionada no início deste texto, é indiscutível: a autenticidade dos documentos públicos coadjuva a segurança jurídica dos Registros.

Sérgio Jacomino[6], digno registrador da capital do Estado de São Paulo, afirma sobre os documentos particulares:

“Como registrador imobiliário na Capital de São Paulo, posso testemunhar o enorme, o continental equívoco que foi a utilização, em larga escala, dos documentos privados para instrumentalizar transações imobiliárias – notadamente a partir da década de 30, com o advento do Decreto-Lei 58, de 1937. (Na verdade, a onda privatista é muito mais antiga. E leva impressivas tintas tropicais. Um Alvará de D. Maria I, em mais um dos seus devaneios, com o príncipe D. João à frente do governo, datado de 30 de outubro de 1793, confirmará o ‘costume do Brazil acerca do valor dos escriptos particulares e provas por testemunhas’). Na circunscrição que delimita as áreas centrais de São Paulo – região que se acha sob minha responsabilidade – a irregularidade imobiliária campeia. Sua ocorrência é simplesmente acachapante. Estamos acostumados a pensar nas iniciativas de regularização fundiária de áreas invadidas e nos esquecemos da irregularidade que se forma tão-só pela péssima contratação privada, que não encontra, em regra, guarida nos Registros Públicos por vícios ou imperfeições materiais ou formais. São promessas de compra-e-venda, cessões, promessas de cessão, numa fieira impressionante, a demandar a adoção da técnica do trato sucessivo abreviado de empréstimo dos espanhóis. O adquirente se vê diante do drama de agitar uma custosa ação de usucapião ou uma ação de obrigação de fazer (adjudicação compulsória) para estabilizar os direitos reais com a respectiva inscrição”.

A experiência vivida na parte central da maior cidade do país deixa claro que a informalidade existente por todo o Brasil advém, em muitos casos, da imperfeição da contratação, e do afastamento do tabelião do momento da lavratura do instrumento. A irregularidade fundiária tem início na contratação mal feita.

Sérgio Jacomino prossegue diagnosticando a patologia jurídica dos contratos privados:

“- São contratos volantes, que não encontram repouso num livro público. Estarão nos lugares mais insólitos. Ou perdidos nalgum escaninho esquecido – justamente quando deles mais necessitamos. Alguns estão em sites protegidos em algum lugar imponderável do cyber-space, prática que se tornou comum depois das violências perpetradas pela Polícia Federal em algumas bancas renomadas.

-São formados na obscuridade e para a opacidade. São como espíritos que muitos crêem não existirem. Atormentam a vida do Fisco e encarnam para obrar a maravilhosa lavanderia invisível dos trópicos.

- São contratos ‘partiais’ – i.e., representam uma das partes, já que se fazem sob a cura de um advogado ou de um simples corretor de imóveis que em regra são patrocinados por uma das partes contratantes. Imagine o interesse da corretagem na concretização do negócio.

- São contratos clandestinos e imperfeitos. São chamados a Juízo quando devem produzir seus efeitos.

- São contratos que acabam criando um pernicioso efeito de tropismo judicial. Chamado a resolver os intrincados problemas deles decorrentes, o Judiciário acaba relevando e socorrendo o contratante e de quebra criando uma jurisprudência leniente com a informalidade, desídia e clandestinidade jurídicas. Vale mais um contrato particular, do que uma hipoteca registrada. Esse fenômeno ocorre nestas plagas e certamente é motivo de escândalo internacional, embora se compreenda o sentido social ínsito.

- O contrato privado é muito mais caro. Não há controle público; os preços não são fixados por Lei. Quando muito, quando lavrados por advogados, os honorários são fixados em tabelas corporativas, onde impera a livre negociação, com fixação de piso que culmina píncaros da tabela notarial. O exemplo da contratação imobiliária assistida por advogados em São Paulo é assaz eloqüente: 2% do valor do imóvel”.

A doutrina estrangeira também nos mostra a importância do instrumento público. A Mestra Mónica Jardim, professora da Faculdade de Direito de Coimbra, Portugal, ao cuidar do movimento em favor da desformalização, assevera[7]:

“Por outro lado, há quem defenda a desformalização como forma de evitar ao cidadão custos elevados. No entanto, se é esse o objetivo, antes de eliminar a exigência de forma, devemos perguntar. a) Pode ser mantida a forma a custos inferiores? b) Se for eliminada a forma, os juristas que passarem a redigir os contratos irão cobrar menos? c) Os custos de um futuro processo judicial não serão bem mais elevados? 3. Por último, há quem pretenda prescindir da forma para, assim, afastar o controle de legalidade efetuado pelo notário. As razões avançadas para recusar o controlo de legalidade efetuado pelo notário têm sido, ao que se sabe, duas. a) Por um lado, afirma-se que tal controle entorpece o desenvolvimento do comércio jurídico. Mas por que será assim? Não se limita o notário a cumprir a lei? É claro que sim. Então o problema é das exigências impostas pela lei, e há que ter coragem de o reconhecer, em vez de continuarmos a afirmar a bondade da lei em abstrato e a recusá-la nos casos em concreto. Mesmo porque, se o controle do notário for eliminado e a lei for mantida, e se os negócios passarem a ser celebrados contra a lei, mais tarde ou mais cedo os particulares verão os seus interesses – contrários à lei – serem postos em causa pelo registrador ou pelo juiz. E, obviamente, não será assim que se assegurará a celeridade do comércio jurídico”.

Prossegue a Mestra para dizer:

“Se a exigência de forma for eliminada, nem por isso o cidadão comum passará, subitamente, a saber redigir contratos. Conseqüentemente, passará a recorrer a outros juristas – solicitadores, advogados, assistentes, professores das faculdades de direito, etc. -, juristas esses que, esperamos, não aceitarão redigir contratos contrários à lei, continuando, assim, o duplo controle da legalidade. A função será mantida, o agente que a desenvolve é que passará a ser outro. Sendo assim, quem pretende a desformalização, caso pretenda que se continuem a redigir negócios conformes à lei, deve assumir que apenas quer mudar o agente. O que colocará a questão de saber por quê. Sobretudo quando se sabe que a função só é verdadeiramente desempenhada por alguém que seja imparcial em face das partes e que não tenha interesse perante um eventual conflito futuro” (grifo nosso).

A indagação da Dra. Mónica Jardim ecoa: por que querem mudar o agente? A quem interessa? Com certeza não interessa à sociedade. Os cidadãos não têm qualquer benefício com o instrumento particular, mais caro, menos técnico, parcial, sem a segurança da conservação, sem o amparo da fé pública, instrumento de evasão fiscal e lavagem de dinheiro, mais suscetível a demandas judiciais, enfim, desvantajoso em todos os sentidos com relação à escritura pública.

Este texto, como se verifica, pode ser definido como o resultado de uma pesquisa, já que ao signatário não restou muito mais do que compilar opiniões abalizadas sobre o tema, que analisam com perfeição os pontos propostos, em uma sintonia expressiva entre profissionais com atuação em áreas diversas do direito, um tabelião, Professor João Teodoro, um registrador, Dr. Sérgio Jacomino, e uma professora, Mestra Mónica Jardim.

Por fim, reafirmamos que a conclusão da declaração de Lima está correta, o instrumento público coadjuva a segurança jurídica dos registros; e que os instrumentos particulares, ao acessarem o registro imobiliário exigem uma qualificação mais cautelosa, por todas as vicissitudes apontadas.

Notas

[1] Disponível em: http://www.cadri.org/?p=1187, acesso em 18/08/09.

[2]GARCÍA, Eduardo José Martínez. Relaciones catastro-registro. Revista de Direito Imobiliário, nº 48. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2.000.

[3] LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Direito Imobiliário Registral na Perspectiva Civil-Constitucional. Porto Alegre: Safe, 2.004, pág. 316.

[4] Contratação dos Negócios Imobiliários e seus Reflexos na Segurança Jurídica. Instrumento Público X Instrumento Particular – Vantagens, Desvantagens, Coexistência – Reflexo na Segurança Jurídica.  Disponível em http://lusobrasileiro.wordpress.com/papers/, acesso em 18/08/2.009.

[5] Art. 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.

[6] Disponível em http://cartorios.org/2008/01/27/notarios-e-advogados-um-conflito-de-interesses-assaz-interessante/, acesso em 18/08/2.009.

[7] JARDIM, Mónica. A privatização do notariado em Portugal. Boletim do IRIB 318, setembro/outubro 2.004.

—————-

* Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza é Tabelião e Registrador – 2º Ofício de Teresópolis-RJ. Trabalho apresentado no 18º Encontro Estadual de Notários e Registradores de Minas Gerais, Belo Horizonte, 20 a 22 de agosto de 2009

46 Respostas

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  1. Sérgjio Pessoa
    set 02, 2009 - 08:55 AM

    Muito boa a matéria de fundamental relevancia.

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  2. Charles Sodre
    set 02, 2009 - 09:09 AM

    É inacreditável e inutil o debate pró escrito público em detrimento do particular.
    Corporativismo à parte, sempre prevalecente na visão dos notários e registradores, senão mera discussão que torna inequívoca a vantagem econômica que daí decorre, se sepultado o escrito particular, como sugerem os agentes delegados.
    Fui notário e mui honrei a classe; porém, as opções quanto ao escrito deverão ser tantas e quantas necessárias, como antiga e hodiernamente sempre se ofertou, sem prevalência de correntes como a que o digno Tabelião aqui lavrou.
    Há que se imperar a liberdade do escrito, seja público, seja particular.

    Responder
    • Sérgio Jacomino
      set 02, 2009 - 10:27 AM

      Embora concorde, em linha, com o Sr. Charles, é preciso sempre advertir que a ocorrência do instrumento particular é uma espécie de atrofia do sistema da publicidade dos negócios jurídicos. Não por acaso, é a via predileta daqueles que burlam o fisco e lavam dinheiro.

      Responder
    • Sérgio Jacomino
      set 02, 2009 - 10:34 AM

      Ainda uma pequena nótula: os escritos particulares são, em regra, muito mais caros que a escritura pública, sem considerar as vantagens econômicas representadas por uma concreta possibilidade de se obter reparação de caráter econômico no caso de imperícia, culpa, negligência etc. do notário – coisa muito difícil de se obter quando se tem um “contrato de padaria”, como dizia um desembargador muito crítico.

      Responder
  3. Eduardo
    set 02, 2009 - 10:58 AM

    Seguramente não é inútil o debate sobre o tema. E a participação no debate do Sr. Charles é muito bem vinda. O assunto vem sendo discutido não só no Brasil, sendo tema de importantes eventos, como também, para exemplificar, na Espanha e em Portugal. No ano de 2.008 o assunto foi debatido na EPM, Escola Paulista da Magistratura, durante o III Seminário Luso Brasileiro de Direito Registral, e em Madri, no Colégio de Registradores da Espanha; este ano no 18 Encontro Estadual de Notários e Registradores do Estado de Minas Gerais. Em Minas Gerais, a discussão contou com a ilustre participação da Dra. Tânia Ahualli, magistrada no Estado de São Paulo. O tema foi também amplamente abordado pela Dra. Mónica Jardim, mestra em Direito e professora de Direitos Reais da Faculdade de Direito de Coimbra. Como se verifica, o debate transcende a seara dos notários e registradores, e o instrumento público encontra intransigentes defensores fora do âmbito dos agentes delegados.

    Responder
  4. ana angelica dos santos melquisedec
    set 02, 2009 - 12:30 PM

    Muito bom o trabalho sobre os contratos particulares, que não dão publicidade e nem autenticidade nos documentos como é feita na forma pública. Infelizmente alguns registradores estão registrando até escrituras particulares feitas por escritórios de contabilidade. É uma pena que é uma classe desunida.

    Responder
  5. Rogério Sinni
    set 03, 2009 - 11:25 AM

    Parabenizo a Associação Registral, pela publicação desta matéria, pela clareza na interpretação das Leis que regem e norteiam a matéria (titulo Imobiliário), precisamente no que em relação a fé pública por seu instrumento de Escritura Pública e também pela lucidez com relação aos Instrumentos Particulares e o seu registro de forma escrita onde se manifestam as vontades e os desejos das partes envolvidas no processo. Há que se determinar ainda por Lei que o Instrumento Particular tem valor apenas e tão somente como declaração preliminar dos negócios imobiliários realizados que se concluirá obrigatóriamente quando da efetiva lavratura da Escritura Pública e o seu efetivo Registro com os recolhimentos de taxas e emolumentos.

    Responder
  6. Jonas Antonio da Silva
    set 05, 2009 - 12:04 AM

    Sou advogado. Estou plenamente de acordo com a posicao do sr. Charles Sodre. As escritura publicas constituem um prototipo perfeitamente possivel de ser elaborado por um particular, com as vantagens de se poder executar em quaquer dia e local, sem a exigencia da parafernália de documentos e a necessidade de se comparecer em Cartório, onde as partes perdem muito tempo. Contudo eh conveniente que sigta um modelo que nao sofre restricoes no Cartorio Imobiliario. Diz o ditado: “Cada qual, defende o seu quintal”

    Responder
  7. Charles Sodre
    set 06, 2009 - 12:56 PM

    Com renovada venia, torno à hipótese fática, para registrar o seguinte:
    Conquanto não concorde, em parte, com o Tabelião e Registrador Eduardo, não se pode ignorar a excelência de seu trabalho, de superlativa competência.
    O que reputo inútil, como disse, não é o debate em si, senão um certo “desvalor” atribuído ao escrito particular, como insinuado naquele virtuoso trabalho, a sugerir mais uma reserva de mercado tabeliônica.
    O valor do documento não está centrado em sua forma, mas sim no seu conteúdo.
    Também como escrevente de sala que fui, já lavrei decisões (naquela época ainda datilografadas) verbalizadas (prolatadas ou ditadas) em audiência por ilustres magistrados, hoje desembargadores, conferindo a inúmeros “contratos de padaria” valor probante tal qual o escrito público, ou até de densidade superior, quando em contendas ou disputas em interditos possessórios ou nas alegadas prescrições aquisitivas.
    Já há tempo, como advogado que sou, reputo mais importante o conteúdo que a forma.
    Como é consabido: o papel aceita tudo, denso ou não.

    Abraços fraternais a todos.

    Responder
  8. Eduardo
    set 08, 2009 - 10:42 AM

    Ao apresentar o trabalho no Encontro promovido pela Serjus fiz questão de frisar as opiniões de um registrador, Dr. Sérgio Jacomino, e de uma professora, Mestra Mónica Jardim, defensores das vantagens do instrumento público, exatamente para que não se pudesse sugerir que defendo a escritura pública apenas por ser tabelião. E ainda tive a felicidade de ouvir, antes da minha fala, uma magistrada, Dra. Tânia Ahualli, partidária do mesmo entendimento. Estou efetivamente convencido do valor da escritura pública e de suas vantagens, sem que isso desmereça o trabalho dos advogados. Quantas e quantas vezes as partes contratantes consultam seus advogados antes da lavratura de um instrumento público, e quantas outras são assistidas por seus patronos no ato da lavratura. A orientação do advogado não deve, contudo, substituir o tabelião, pelas diversas razões apontadas no texto, sendo desnecessário novamente citá-las. O instrumento público previne muitas demandas, evitando que se tenha que buscar o Judiciário para que os instrumentos particulares alcancem os mesmos efeitos do instrumento público. Os tabeliães e os advogados podem, no exercício de suas funções, solucionar muitas questões sem intervenção do Judiciário, de modo mais célere e menos oneroso. Caros amigos, agradeço as críticas ao trabalho, pois nos obrigam, sempre, a refletir mais. E à Arisp por este importante espaço.

    Responder
  9. Lenira Fontes
    set 08, 2009 - 04:24 PM

    é preciso sempre advertir que ao expedir um instrumento particular, principlamente de Escrituras de imóvel, é uma espécie de descaso público, de má fé, principalmente se for praticado por Tabelião, pois é passar pelos princípios jurídicos legais e enganar ao cidadão que busca a segurança para os seus bens imóveis, por isso,na legislação brasileira o documento público é a regra e é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis . O ponto é atender o cliente com presteza e breviedade, nao o cansando, requerendo os documentos necessários para a lavratura de um documento correto e digno de justiça.

    Responder
  10. Lenira Fontes
    set 08, 2009 - 04:28 PM

    desculpem…a palavra correta é “brevidade”
    Classificação morfossintática:
    - [brevidade] substantivo fem singular .
    Sinônimos: breve rapido .
    Antônimos:.
    Palavras relacionadas: rapidez ligeireza .

    Responder
  11. LEILA PANDOLPHO
    set 08, 2009 - 08:56 PM

    Sou totalmente a favor dos atos registrados. A questão é inquestionável no que diz respeito à honestidade e transparência. O recolhimento de taxas é uma questão política. Nada tem a ver com a questão jurídica do caso.
    Concordo plenamente com nosso colega Sergio Jacomino, quando diz “é uma espécie de atrofia do sistema da publicidade dos negócios jurídicos. Não por acaso, é a via predileta daqueles que burlam o fisco e lavam dinheiro.”
    Vejo esta situação diariamente.
    Quando a questão é honestidade e transparência, a nossa sociedade está a beira de um caos social.

    Responder
  12. Leila Pandolpho
    set 09, 2009 - 10:20 AM

    Me desculpem pelos erros gramaticais!
    Escrevi tão rápido meu comentário que, somente após fui perceber o erro(questão inquestionável …).

    Responder
  13. Müller
    fev 17, 2010 - 08:09 AM

    Parabéns pelo trabalho, mas devo acrescentar que o Advogado, profissional habilitado à confecção do instrumento particular, com certeza supre todas as necessidades e regras para segurança jurídica do proprietário interessado, com a devida vênia, nos cabe discordar da insegurança do ato juridico particular, e quanto à questão de ser o instrumento particular mais oneroso, temos que o que realmente onera o tramite registral são exatamente os emolumentos cobrados pelos cartórios, que costumam cobrar por certidões, cobrar por registros e etc… e ainda, valores questionáveis, senão vejamos um exemplo bem simples, em minha região uma certidão de matrícula de imóvel sai pela bagatela de R$ 32,00 – Agora vejamos o trabalho dispensado pelo notário ou seus funcionários para expedir a mesma, basta digitar o número da matricula do imóvel em um computador, ou o nome, endereço, etc., e já temos uma certidão encontrada, após ela recebe uma assinatura e um carimbo, em seguida o interessado pode retirá-la no cartório onde a solicitou, ou seja, o cartório não possui despesa nem com a remessa, concluindo, deveria uma certidão de matricula apresentar custo não superior a R$ 5,00 – já que a cópia da mesma e sua autênticação custaria bem menos que isso. Mas é claro, devemos entender que como qualquer outro tipo de “comércio” o cartorário também precisa captar seus lucros, daí a elevação dos custos. Desculpo-me antecipadamente pela sinceridade, claro que concordo plenamente com o trabalho notarial e como qualquer outra profissão possui valor inquestionável, só não podemos entender que a culpa das fraudes, dos preços elevados, etc., é única e exclusiva do instrumento particular, isso seria condenação sem direito ao contraditório e à ampla defesa, afinal vivemos em um País democrático, onde existe espaço para todos, sejam eles públicos ou particulares. E indo um pouco mais longe, tenho que a responsabilidade pela idêntificação de instrumentos particulares fraudulentos é sim única e exclusiva do cartorário, que deve acompanhar de perto a veracidade de seu conteúdo, pois a tecnologia permite acesso a informações de forma muita rápida nos dias de hoje. Abraços a todos…

    Responder
  14. antonio carlos navarro cintas
    mar 09, 2010 - 05:12 PM

    Senhor Eduardo Pacheco, sou Corretor de Imóveis e vinha lendo interessado seu artigo até estas palavras (ou de um simples corretor de imóveis que em regra são patrocinados por uma das partes contratantes. Imagine o interesse da corretagem na concretização do negócio. Somos fiscalizados pelo CRECI, COFECI e principalmente PELAS partes de um contrato particular, (e que patrocinio por uma das partes é no mínimo estelionato, e também leonino) comprador e vendedor gostam Instrumento Particular de Cp e Vd, pois garante a decisão entre as partes por período determinado, ou seja, durante o pedido de certidões e assinatura da escritura e posterior registro e não reclamam da comissão paga, mas sim dos Valores Oficiais sem justificativa e retorno algum. Faço este comentário porque fui desqualificado profissionalmente pelo Sr., e não gostei. Todas as profissões têm bons e maus, e fica pior quando esta IMPÕE ter Fé Pública, um Juiz não saber fazer uma parede é tão comum quanto um Pedreiro não saber Interpretar as Leis, cada um no seu pedestal. Nós somos a razão dos problemas, e o excesso de leis, é que faz surgir ainda outras, permitindo brechas nas anteriores. Sua intenção é boa, só falta confiança dos Cidadãos no Poder e Funcionários Públicos, Jurídico, Saúde, Educação, etc.
    Até mais.

    Responder
  15. Eduardo
    mar 11, 2010 - 11:05 AM

    Caro Antonio Carlos Navarro Cintas, os corretores não foram desqualificados profissionalmente no texto e a parte citada no seu comentário não é de minha autoria, é transcrição de parte de um trabalho de um dos mais qualificados, senão o mais qualificado, registrador imobiliário do Brasil. Não obstante a afirmação não ser minha, posso lhe dizer que o sentido do texto é de que os instrumentos têm que ser lavrados por profissionais especializados, com formação jurídica, e absolutamente IMPARCIAIS. O corretor, via de regra, é contratado por uma das partes, e por tal razão, muitas vezes, não mantém a devida eqüidistância das partes. Não se quis em momento algum desprestigiar os corretores de imóveis, que têm as suas funções, diversas dos tabeliães. Como consta do seu comentário, cada um deve exercer suas funções. Não cabe ao corretor lavrar os instrumentos, assim como não cabe ao tabelião fazer corretagem de imóveis. Sugiro uma leitura menos apaixonada do texto e verá que em momento algum se pretendeu desqualificar qualquer profissão. A interarividade deste site permite esclarecimentos, o que o torna muito interessante!

    Responder
  16. ana angelica melquisedec
    mar 21, 2010 - 04:48 PM

    Estou numa comarca onde um corretor imobiliário está fazendo escrito particular de venda e compra, tanto de imovel urbano, como de imovel rural, e o Cartorio de Registro de Imóveis está registrando normalmente. Numa outra comarca vizinha, o juiz devolveu os tais escritos, e diz não ter valor legal para tanto. Gostaria de um parecer a respeito disso.

    Responder
  17. Eduardo
    mar 23, 2010 - 08:55 PM

    Ana Angelica, a escritura pública é essencial em se tratando de imóvel rural, sob pena de nulidade (veja a Lei 5.709). Quando se trata de imóvel urbano, há exceções (veja o art. 108 do Código Civil), mas a regra é de que a escritura pública é essencial.

    Responder
  18. OLEGARIO JOAO DA SILVA
    mar 27, 2010 - 09:37 AM

    Muito embora não possa deixar de valorar o instrumento público como forma de transferência ou alienação de bem imóvel, é de se considerar que a forma particular tem previsão legal no Artigo 1.417 do CC, inclusive o proprio art. 108 do CC,traz esta possibilidade quando o valor do imóvel não ultrapassar a 30 salarios minimos regionais. Obviamente que toda esta discussão se dá principalmente devido aos altos custos dos emolumentos.

    Responder
    • Sérgio Jacomino
      mar 27, 2010 - 07:49 PM

      Não vislumbro má fé na manifestação do Sr. Olegário. Ele de fato crê que a razão do prestígio do instrumento particular se encontra nos “altos custos dos emolumentos”. Esse é, provavelmente, o mais resistente e empedernido preconceito que cerca a matéria desde sempre.

      Desafio qualquer pessoa a provar esse fato – do maior custo do instrumento público. Na composição dos “custos” da contratação, o pesquisador honesto tem que levar em consideração a responsabilidade patrimonial do autor do instrumento, sua estabilidade na delegação, a permanência social quase imanente dos cartórios (“os cartórios não morrem jamais”, costumo dizer aos meus alunos), a registrabilidade consequente do título (sob pena de responsabilidade do autor do documento), o aconselhamento técnico, o valor dos emolumentos fixados claramente em lei etc.

      O instrumento particular tem uma finalidade econômica clara: ocultamento patrimonial e evasão fiscal, além de permitir a socialização da incompetência, pois permite que pessoas sem o mínimo preparo técnico lavrem os contratos. São pessoas não profissionais, sem cabedais para fazer frente à responsabilidade civil, sem contar com essa maravilhosa arquitetura jurídica que permite a perenidade dos documentos notariais e registrais… enfim, sem condições de oferecer segurança e tranquilidade aos contratantes.

      O mais é preconceito e odiosa desinformação.

      Responder
  19. angelo volpi neto
    mar 27, 2010 - 11:05 AM

    Vejam a que ponto chegaram os absurdos contratos particulares. Notícia Jornal Gazeta do povo 23/032010 – Nem os órgãos publicos cumprem a lei – Decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) do dia 25 de fevereiro anulou os contratos firmados na década de 90 pela Companhia de Habitação de Curitiba (Cohab) para a regularização de imóveis em 12 vilas, principalmente na Cidade Industrial de Curitiba (CIC) – entre elas, as vilas Sabará, Vitória Régia I, II e III, Barigui e Nossa Senhora Aparecida, entre outras. No total, 37.751 imóveis estavam arrolados no processo, aberto em 2002 a pedido do Ministério Público (MP) do Paraná. Sem registro

    A advogada Juliana Avanci, da organização não governamental Terra de Direitos, diz que a Cohab firmou os contratos sem que a própria prefeitura aprovasse os projetos de loteamento e sem registro em cartório dos imóveis, o que desrespeita a lei. “As famílias acreditavam estar adquirindo a casa própria e na verdade estavam sendo ludibriadas, porque o contrato era ilegal”, aponta.

    Para fazer a negociação, a Cohab concedeu às famílias que já ocupavam áreas municipais os chamados Termos de Concessão de Uso do Solo. “Pelo mesmo contrato, a Cohab concedia a cessão de uso do solo e permitia que o morador vendesse o imóvel, como um bem normal. Só que a cessão não garante propriedade”, explica Juliana.

    O diretor administrativo e financeiro da Cohab, João Elias de Oliveira, diz que o Termo de Concessão de Uso do Solo foi concedido a famílias que invadiram áreas da prefeitura entre 1988 e 1990. Segundo ele, a partir dos anos 90 a Cohab passou a conceder a cessão baseada no Decreto 271/67, prática extinta a partir do ano 2000. “Pela lei municipal, poderíamos conceder os termos. Porém, para a Justiça, a concessão extrapolava os limites da lei federal”, diz Oliveira.

    Sentença

    Ciente de que não há mais como recorrer da decisão, a Cohab aguarda a determinação da sentença. O mais provável é que, além da anulação dos contratos, a Justiça solicite à companhia que devolva o dinheiro das prestações pagas pelas famílias. “Mas para isso ocorrer o município teria que fazer reintegração de posse dos imóveis, com o despejo das famílias, o que não interessa nem à Cohab e nem às famílias. O que podemos garantir é que as famílias continuarão em suas casas”, afirma Oliveira.

    A maior possibilidade, segundo o diretor, é de que haja uma renegociação das parcelas a serem pagas pelos proprietários para quitar o imóvel. Para isso, os imóveis teriam seus valores reavaliados e a Cohab descontaria as parcelas já pagas. “Vamos tentar mostrar à Justiça que essa é a melhor solução”, aponta Oliveira.

    O diretor da Cohab informa que a situação dos 31.212 imóveis que já estão regularizados e estão arrolados na ação não muda. “Cerca de 80% dos imóveis arroladas no início da ação já tinham sido regularizados”, garante.

    Responder
  20. Charles Sodre
    mar 28, 2010 - 12:01 PM

    Nada mehor que um bom debate, registrou com sapiência o Notário e Registrador Eduardo, e é verdade.
    Porém, aqui, diante de tantas posições antagônicas e, até digamos, algo próximo à mera proteção de interesses ou privilégios de setores organizados, o melindre/suscetibilidade está sendo usado como forma de defesa daqueles interesses.
    Não é por aí.
    Há algo mais importante do que tudo isso: o interesse público e o interesse privado conjugados.
    Relevem-se o corporativismo e o interesse isolado (individual).
    Vamos homenagear os bons escritos (particulares ou públicos); eles hão de conviver harmonicamente no nosso ordenamento jurídico, como soem acontecer, ainda que decorra de um simples “contrato de padaria”.
    Suas substâncias serão aquilatadas caso a caso, independemente de sua autoria e mais ao sabor de seus intérpretes (exegetas).

    Responder
    • Sérgio Jacomino
      mar 28, 2010 - 08:13 PM

      Olá Charles.
      Há um critério objetivo para avaliar as virtudes de cada um dos instrumentos. Isso não é fruto de mero interesse corporativo. Não sou notário. Como registrador, experimento, diariamente, as agruras dos intrumentos particulares que, como regra, são muito mal feitos. Não se avalia a sorte do título pela exceção. Os bons instrumentos privados só confirmam a regra.

      Responder
  21. Charles Sodre
    mar 28, 2010 - 10:10 PM

    É, caro Sérgio. Talvez v. tenha razão ou suas razões.

    Contudo, vou tentar não deixar de te responder. É certo que não devemos avaliar o “produto” por sua quantidade, senão pela qualidade; isso, apesar de pouco (e até óbvio), vale a pena e compensa os dissabores da leitura dos mal-escritos, ainda que os bem-escritos sejam numericamente inferiores ou, até, ocasionais.

    Responder
  22. julio lima
    dez 18, 2010 - 10:43 AM

    .Parabens por este trabalho.
    è um assunto gostoso de se trabalhar , sou jovem academico(com 61 aninhos)em fase de conclusão de curso, e estou pensando seriamente neste assunto para fazer meu trabalhode TCC.
    Agradeceria se podesse usar este teu trabalho como referencia .
    Sem mais um baita abraço . tche.

    Responder
  23. NANDO
    mar 04, 2011 - 01:58 PM

    Muito bem! Estudo completo e excelente!

    Responder
  24. Sizenando Jr
    mar 04, 2011 - 02:13 PM

    Gostaria de saber, se uma Escritura Particular de Doação, no valor maior que 30 salários mínimos, pode ser feita por instrumento particular? Essa pergunta entendo ser pertinente, pois o art. 541 CC, autoriza a doação e não generaliza valor móvel ou imóvel. Compreendo que pode ser quaisquer tipo de doação e qualquer valor. Portanto, a própria lei autorizou de forma diferente, conforme início do artigo 108 CC. No entanto, pode ser realizada ou não?

    Responder
  25. Edson Giamellaro
    mai 06, 2011 - 07:06 PM

    Bem, segundo entendi, tanto O Dr. Sergio Jacomino, quanto a Mestra Monica Jardim, defendem e eu apoio as Escrituras Públicas por todas as razões e garantias ali colocadas, e principalmente onde trata da evasão fiscal. Ai pergunto, se o Tabelião que lavrou uma Escritura Pública e nitidamente por valores inferiores do óbvio, e ja deparei com vários casos, respondem os mesmos também, civil e criminalmente pelo ato. Se não, no que se difere do Contrato Particular.

    Grato,

    Edson Giamellaro

    Responder
  26. Maria
    out 26, 2011 - 04:53 PM

    Posso registrar um instrumento particular de doação no registro de um imovel?

    Responder
  27. Eduardo
    out 30, 2011 - 06:45 AM

    Maria, o registro de instrumento particular de doação de imóvel só será possível se o valor do imóvel objeto do contrato estiver dentro do limite previsto no art. 108 do Código Civil. Eduardo

    Responder
  28. Clodoaldo
    dez 21, 2011 - 01:59 PM

    Caros colegas, quanto ao artigo 108, alguem já viu julgado referente ao valor do salário mínimo ? Vale o salário minimo regional ou o nacional. O texto da lei dá dupla interpretação, alguns defendem que por estar no CCB., é o mínimo nacional, enquanto que outros interpretam ao pé da letra, dizendo que “o maior valor do mínim nacional” pode ser de qualquer Estado.

    Responder
  29. Marcos
    jan 03, 2012 - 04:29 PM

    Eduardo, a disposição do art. 108 prevalece em relação à regra específica da doação prevista no art. 541, a qual permite que a constituição desta seja feita por instrumento particular (independentemente do valor do imóvel, vez que o mesmo não está previsto)? Esta não seria uma exceção à regra geral do art. 108, vez que se encontra no capítulo que diz respeito à doação e não prevê limitação de valor? Entendo que se fosse necessário constar expressamente, nas exceções, previsão do valor inferior ao do art. 108 para utilizar instrumento particular, em nenhuma lei especial, como por ex., a lei 4380/64 (que não estipula valor), poderia ser utilizado o instrumento particular para imóveis de valor superior ao do art. 108, a não ser que todas as exceções devessem também observar o limite estabelecido no art. 108.

    Responder
  30. Roseli
    jan 04, 2012 - 08:21 AM

    Posso registrar um imóvel que pertense a mim e mais duas pessoas e depois pedir ressarcimento do valor pago, referente a parte deles,pois eles não tem interesse em registrar em quanto não ocorrer uma venda do referido imóvel,alegando assim não terem condições financeiras para efetuar o registro.

    Responder
    • Imprensa ARISP
      Imprensa ARISP
      fev 24, 2012 - 11:38 AM

      Olá Roseli! Essa orientação deve ser repassada exclusivamente por um advogado. Não possuímos consultores jurídicos.

      Responder
  31. jose luiz
    jan 21, 2012 - 07:58 PM

    BOA NOITE,SOU BRASILEIRO,QUERO COMPRAR UM APARTAMENTO NA ESPANHA,GOSTARIA DE SER INFORMADO,QUAIS DOCUMENTOS PRECISO PARA FAZER A COMPRA,EXIGIDOS PELO BRASIL E PELA ESPANHA,TAXAS,IMPOSTOS,ETC…,DESDE JA AGRADEÇO A GENTILEZA,TENHA UMA BOA NOITE.

    Responder
  32. VALDEQUE
    jan 27, 2012 - 09:52 PM

    Estou inebriado com o excelente nível dos debates.

    Parabéns a todos!

    Responder
  33. Sergio Toscano
    mar 15, 2012 - 03:45 PM

    Tenho uma tese, que tão logo eu assuma um serviço extrajudicial, será objeto de um futuro Mestrado e Doutorado. Na qual defendo arduamente a competência exclusiva dos Notários para praticar atos que envolvam: transmissão e/ou oneração de imóveis.

    Responder
  34. Eliezer guedes de oliveira
    mai 06, 2012 - 11:37 PM

    Olá. Possuo um imóvel (terreno) numa pequena cidade do interior da Bahia, o qual foi comprado 2005 por R$1.500,00 uma vez que, por ser pequena a cidade, os imóveis são muito baratos. A compra e venda foi realizada por instrumento particular de compra e venda, subscrito também por duas testemunhas. Ocorre que, ao tentar registrá-lo, o tabelião de registro de imóveis da cidade se negou a registrá-lo. Todavia a lei permite a tal instrumento com imóveis abaixo de 30 salários mínimo. Como não possuo muito conhecimento jurídico, pergunto: como posso proceder? estou agindo maneira errada? Obrigado.

    Responder
    • Imprensa ARISP
      Imprensa ARISP
      mai 07, 2012 - 10:50 AM

      Olá Eliezer. Infelizmente não podemos repassar esse tipo de informação. Mas recomendamos que o senhor procure um Tabelião de Notas que poderá lhe fornecer a orientação correta.

      Responder
  35. Edilberto Prado
    jun 11, 2012 - 10:57 PM

    Apreciei os comentários.

    Responder
  36. Maria
    jun 19, 2012 - 11:00 PM

    Olá!
    Financiei um imóvel e na averbação o tabelião cometeu um erro grosseiro trocou o número dos terrenos e averbou a casa em outro lote. Comuniquei a financeira ela me pediu outra averbação pois o imóvel está no lote certo, só a verbação saiu errada. Mas o cartório de registro disse que não pode ser feito…
    Gostaria de saber como resolver?
    Se tiver alguém com conhecimento que posso me ajudar, aguardo!

    Responder
  37. Dr. Renato CANHA Constantino
    ago 18, 2012 - 05:52 PM

    A documentação imobiliária no Brasil é demasiadamente cara, ainda nos casos de aquisição por meio do SFH ou SFI, em que a instituição financeira redige documento particular com força de escritura pública! Penso que um movimento consistente em fazer opcional o uso da escritura pública, negando, porém, a eficácia aos contratos particulares, não registrados em até 30 dias após sua celebração, gerariam barateamento da documentação imobiliária, e, assim, colonoraria para uma saudável escrituração do setor… Ademais, defendo que o registro imobiliário pudesse ser substituído por registro junto ao cadastro frente à Prefeitura do local.

    Responder
  38. Diego Emmanuel F. Pinheiro
    dez 28, 2012 - 10:26 AM

    Maria, você terá que ingressar com um pedido judicial de retificação de registro imobiliário. Procure um Advogado de sua confiança para isso (sou Advogado e resido em MG, caso a senhora necessite, entre em contato por meio do telefone: 37-8804-3116).

    Responder
  39. Bruno
    fev 01, 2013 - 09:20 AM

    Em resumo: “Legislando” em causa própria. “A Corregedoria Geral da Justiça edita anualmente Portaria com os valores atualizados dos emolumentos para cada
    ato extrajudicial. Cada serviço extrajudicial deve expor de maneira visível a Tabela de Emolumentos, que também
    está disponível na página de internet da Corregedoria: http://cgj.tjrj.jus.br/ no caminho: Extrajudicial  Para o
    Cidadão  Emolumentos.
    Note que, mesmo havendo essa tabela, os valores finais de cobrança podem variar de um serviço para o outro, pois
    a prática do ato extrajudicial pode depender de procedimentos diferentes, como a digitalização de um documento,
    o desarquivamento etc”.
    Bem a fiscalização não está satisfatória, visto as discrepâncias das cobranças dos atos notarias, pelos memsos serviços, em cartórios diferentes. Por isso: VIVA O INSTRUMENTO PARTICULAR.

    Responder
  40. Leonídia Maria Carneiro de Andrade Carvalho
    out 06, 2013 - 03:54 AM

    Um sistema registral moderno, eficaz, ágil e flexível,principalmente no cartório de registro de imóveis de Jacobina. Desde 2009 tento retificar a escritura de propriedade da minha mãe que foi registrada em 1953 sem constar os hectares e hoje a lei exige tal procedimento para doação. Minha mãe está com 87 anos, e nem o estatuto do idoso é respeitado. Meu projeto de iniciação científica (UNIP e Santander) “Tecnologia da Informação na Gestão do Judiciário” pesquisa a utilização da tecnologia da informação e da engenharia de produção na gestão do Judiciário, tema que nasceu dessa minha indignação.

    Responder

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