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Doação e seu impacto no registro de imóveis, por Fernando Augusto Andrade Conceição

Introdução, conceito e características

Esse trabalho irá abordar a questão da doação de imóveis, abrangendo aspectos da legislação civil e especial, inclusive os cuidados necessários para a validade do contrato.

Nas palavras de Luiz Guilherme Loureiro, “doação é o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere bens ou vantagens do seu patrimônio para o de outra, que os aceita”.

Aliás, preceito bem parecido foi inserido pelo legislador pátrio no Código Civil, ao conceituar o contrato de doação no artigo 538: Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

Desse conceito é possível extrair algumas características da doação: por ser uma liberalidade, portanto, sem retribuição alguma, correto dizer que se trata de um contrato gratuito celebrado inter vivos.

O animus donandi caminha lado a lado como a gratuidade do instituto, ou seja, trata-se da intenção livre de realizar uma atribuição patrimonial gratuita com o único fim de enriquecer o donatário.

Em outras palavras, o doador quer dar a outra parte uma vantagem sem receber absolutamente nada em contrapartida, isto é, o doador age com a intenção de beneficiar o donatário.

Outra característica é ser a doação um contrato consensual; para se aperfeiçoar basta o encontro de vontades entre a proposta e a aceitação.

Diz-se também ser um contrato unilateral, pois não há obrigação alguma a ser assumida pelo donatário.

O doador se obriga sem que exista qualquer retorno por parte do beneficiário que não assume nenhuma contrapartida.

Por fim, se afirma ser a doação de um imóvel um contrato de caráter personalíssimo e não de natureza real, pois a transferência da propriedade não será imediata, necessitando de ato posterior que vem a ser o registro do título no cartório de Registro de Imóveis.

Partes envolvidas

Somente duas são as partes no contrato de doação: doador e donatário.

Doador é a pessoa física ou jurídica que, por liberalidade (olha aí, novamente, o conceito do artigo 538 CC), transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para outra.

Donatário é aquele que recebe os bens ou vantagens, sofrendo um enriquecimento em seu patrimônio, sem ter que realizar qualquer contraprestação.

Requisitos da doação

Assim como os demais contratos, a doação pressupõe alguns requisitos essenciais: agente capaz, objeto lícito, possível e determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.

Agente capaz significa ter o doador a plena capacidade para os atos da vida civil, isto é, não ser absoluta ou relativamente incapaz.

A legislação civil traz exceções a essa regra (art. 543 do Código Civil), porém, fiquemos com a regra geral de que o donatário precisa ser alguém capaz de reger a vida civil.

Não basta ter capacidade, sendo necessário possuir também a legitimidade para doar que, em outras palavras, determina que o doador seja o proprietário, o dono da coisa a ser doada.

“A doação pode atingir qualquer bem alienável, desde que dotado de valor patrimonial, seja móvel ou imóvel; no que diz respeito aos imóveis, pode ser doado o imóvel, a nua propriedade, quaisquer direitos reais e mesmo a renúncia de um direito, desde que a liberalidade seja a causa determinante do ato” (obra citada, pg. 804).

Através dessa escritura, uma das partes doa um bem para outra gratuitamente, todavia, pode ser estipulada cláusula de contraprestação como, por exemplo, construir um hospital ou escola na propriedade doada.

Caso o valor do bem imóvel seja superior a 30 (trinta vezes) o maior salário mínimo vigente no país, a doação deve ser obrigatoriamente realizada através de escritura pública.

A doação de um bem, seja móvel ou imóvel, acontece através de Escritura Pública de doação, registrada e assinada no Cartório de Notas.

No caso de bem imóvel, essa escritura de doação deverá ser objeto de registro no Cartório de Registro de Imóveis, desde que haja prova do consentimento do donatário, salvo as hipóteses que a lei dispensa essa aceitação (como no caso de doação feita em contemplação de casamento futuro e doação pura feita à pessoa absolutamente incapaz).

Algumas vezes essa aceitação não irá constar na escritura pública; nesse caso, o oficial de registro deverá exigir a prova de que o donatário está ciente da doação ou que decorreu o prazo sem impugnação, pois no silêncio do donatário, presume-se sua aceitação.

Modalidades de doação

Vários são os tipos ou modalidades de doação, entre os quais podemos destacar as seguintes: doação pura, condicional, modal, remuneratória, mista, com cláusula de reversão e conjuntiva.

Vejamos rapidamente cada uma delas.

Doação pura é aquela realizada por liberalidade, sem qualquer vinculo a evento futuro e incerto; trata-se de ato feito com simples finalidade de beneficiar alguém em seu patrimônio.

Doação condicional é aquela que estabelece uma condição suspensiva ou resolutiva; suspensiva seria aquela em contemplação de casamento futuro, independente de aceitação expressa, ficando, no entanto, sem efeito, se o casamento não se realizar.

Em outros termos, a celebração do matrimônio é conditio sine qua non da eficácia da doação.

Doação modal ou com encargo é a que contém imposição de um dever ao donatário; se o encargo for impossível ou ilícito, a cláusula será tida como não escrita.

Doação remuneratória é a que se faz para recompensar serviços prestados, não podendo ser revogada por ingratidão.

Doação com cláusula de reversão é aquela que impõe o retorno dos bens doados ao patrimônio do doador, caso o donatário venha a falecer antes dele (está prevista expressamente no artigo 547 CC).

Doação conjuntiva é a que se faz em comum a mais de uma pessoa, distribuindo-se porção entre os beneficiados, que será igual para todos, se o contrário não for estipulado, admitindo direito de acrescer (CC, art. 551).

Documentos necessários e Conclusão

O contrato de doação é importante instituto do direito privado com várias implicações no cotidiano civil contemporâneo.

Convém, antes de encerrarmos, tecer alguns comentários a respeito da documentação necessária à efetivação da escritura pública e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Caso o doador seja pessoa física:

- fotocópia do RG e CPF, inclusive dos cônjuges (e apresentação do original);

- certidão de casamento, se casado, separado ou divorciado, apresentar a original ou fotocópia autenticada; quando se tratar de cartório de outra cidade, deve ser com firma reconhecida do oficial que a expediu com prazo de 90 dias;

- pacto antenupcial registrado, se houver;

- certidão de óbito: apresentar a original ou fotocópia autenticada; quando se tratar de cartório de outra cidade deve ser com firma reconhecida do oficial que a expediu com prazo de 90 dias;

- informar e comprovar endereço;

- informar e comprovar profissão.

Documentos do donatário:

- Fotocópia do RG e CPF, inclusive dos cônjuges (e apresentação do original);

- certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado, apresentar o original ou fotocópia autenticada; quando se tratar de cartório de outra cidade deve ser com firma reconhecida do oficial que a expediu com prazo de 90 dias;

- pacto antenupcial registrado, se houver;

- fotocópia da certidão de óbito com firma reconhecida no original do oficial que a expediu (se viúvo); quando for de fora de São Paulo, com firma reconhecida do oficial que a expediu;

- informar e comprovar endereço;

- informar e comprovar profissão.

Documentos do imóvel:

- certidão de matrícula ou transcrição atualizada no momento da assinatura da escritura (prazo de 30 dias a partir da data da expedição);

- certidão de quitação de tributos imobiliários;

- IPTU do ano vigente (em São Paulo, cartela azul);

- informar o valor da compra.

Outros documentos:

- procuração dos representantes com prazo de 90 dias; quando se tratar de cartório de outra cidade, deve ser com firma reconhecida do oficial que a expediu;

- substabelecimento de procuração com prazo de 90 dias; quando se tratar de cartório de outra cidade, deve ser com firma reconhecida do oficial que a expediu;

- alvará judicial, no original;

Se exigido, as partes poderão apresentar as seguintes certidões pessoais de sua cidade de domicílio e do local do imóvel:

- certidão da Justiça do Trabalho;

- certidão dos 10 Cartórios de Protesto;

- certidão de Distribuição Cível;

- certidão de Executivos Fiscais, Municipal e Estadual;

- certidão da Justiça Federal;

- certidão da Justiça Criminal.

OBSERVAÇÃO:

- o cônjuge deve ter CPF individual próprio;

- quando o casal é casado sob o regime da comunhão universal, da separação total ou de aquestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no registro de imóveis do domicílio dos cônjuges.

Nesse artigo, tivemos o prazer de abordar seus elementos, requisitos, modalidades, sempre com a finalidade de entender um pouco melhor seus efeitos e alcances junto a legislação civil pátria.

 

Bibliografia

Luiz Guilherme Loureiro, Registros Públicos, Teoria e Prática, 8ª edição, Editora Juspodivm, 2017;

Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 12ª edição, 2006;

Nelson Nery Junior e Rosa Maria, Código Civil Comentado e legislação extravagante, 3ª edição, 2006;

Silvio de Salvo Venosa, Código Civil Interpretado, Atlas, 2010;

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