Em Natal, mais de 60% das unidades habitacionais não são registradas em cartório

Natal é uma das capitais do Nordeste que mais crescem. Nos últimos dez anos, na capital potiguar surgiram grandes condomínios residenciais patrocinados por grupos estrangeiros, principalmente europeus. Mas esse desenvolvimento urbano  tem um preço: mais 60% de suas unidades habitacionais e terrenos não têm escritura pública registrada em cartório.

Natal cresce, e a ilegalidade também

Depois de 10 anos de um crescimento urbano vertiginoso, Natal encerrará a primeira década do milênio, no próximo dia 31,  com mais 60% de suas unidades habitacionais e terrenos sem escritura pública registrada em cartório. Um percentual que pode ser ainda maior se somadas as irregularidades urbanísticas, já que a matrícula em cartório de uma área pode esconder dezenas, até de centenas de lotes irregulares.
“São as chamadas matrículas filhas escondidas dentro da matrícula mãe”, diz Maria Eleonora Silva, consultora em planejamento urbanístico. 

A entrada maciça de capitais estrangeiros e a chegada de grandes incorporadoras nacionais na cidade mudaram radicalmente as feições do mercado imobiliário, mas não o suficiente para conter as invasões de áreas públicas e privadas. Essa distorção típica da concentração de renda e do oportunismo comercial aumenta em 30% os preços dos imóveis novos, na avaliação de especialistas.

Embora o mercado esteja corrigindo aos poucos essa distorção, os contratos de gaveta na compra e venda ainda continuam uma prática vigorosa. Prova disso é que, enquanto os três únicos cartórios de registro de imóveis da cidade – o 3°. 6° e 7° Ofícios de Notas -, concentravam até o final de novembro entre 110 mil a 120 mil matrículas atualizadas de imóveis, o município acaba de concluir um levantamento que aponta em 310 mil o número de imóveis da cidade passíveis de cobrança de IPTU. 

Esse universo foi calculado com base em levantamento fotográfico aéreo  das unidades habitacionais, comerciais, industriais e terrenos, desenvolvido na administração do ex-prefeito Carlos Eduardo e concluído na gestão Micarla de Sousa. Isso representará, no ano que vem,  90 mil imóveis novos no cadastro do Imposto Predial e Territorial Urbano em relação ao execício de 2010.  A diferença entre a base de matrículas dos cartórios e o cadastro do IPTU pode não ser o número mais exato do mundo, mas fornece uma pista da quantidade aproximada de imóveis sem escritura em Natal.

O problema vem desde o famoso “registro do vigário”

Diógenes da Cunha Lima Neto, professor universitário e consultor  imobiliário, não tem dúvida de que todas as distorções na forma de ocupação das áreas urbanas, é  resultado de  antigos erros e omissões. Ele não analisa a questão fundiária rural, “que são outros quinhentos”.Para explicar melhor essa história,  o especialista viaja pelo passado, até a época do nascimento do registro imobiliário brasileiro, em1843, com o famoso “registro do vigário”. Na época, era do vigário da paróquia a responsabilidade sobre o registro dos imóveis – o que ele fazia sem qualquer precisão legislativa.  Só com a Lei 601, de 1850,  separou-se o que era terra pública de terra privada. Mas só a partir de 1973, com a Lei de Registro Público, é que cada   cada matrícula passou a ter o repositório de todas as informações sobre os imóveis de forma precisa.
Há quem diga que, pelos registros antigos, se houvesse uma unificação de todos os imóveis, eles juntos seriam maiores que o território brasileiro. Finalmente, em 2004, foi possível regularizar os imóveis de forma administrativa, por meio de  levantamentos topográficos das áreas.

Estudo da prefeitura causa confusãoCom base na documentação fotográfica  aérea  e checagens feitas  por equipes de terra, a Secretaria Municipal de Tributação (Semut) passou a buscar pela cidade as ampliações irregulares como forma engordar a arrecadação do IPTU. Essa novidade no procedimento da autoridade tributária  provocou uma grita generalizada por parte dos contribuintes. Há muita gente se queixando de erros grotescos no resultado do levantamento que começa a ser comunicado ao público via correio.

Em Natal, porém, o fato é que muitos proprietários nunca pagaram IPTU na vida. Eles estão nas áreas limítrofes da cidade e espera-se muta confusão antes que eles possam regularizar suas propriedades. Em 2011, com mais de 300 mil contribuintes na base do imposto, nem o secretário chefe da Semut, André Macedo, sabe o que esse acréscimo representará em matéria de receita.   “É uma conta muito difícil de fazer pela própria dinâmica da arrecadação ”, justifica ele. Segundo Macedo, um esforço para a regularização no cadastro de devedores já diminuiu em 5% a inadimplência, que no passado recente era de 35%. No total, há R$1,2 bilhão a receber na dívida ativa e nenhuma propensão do município em ressarcir esse prejuízo a partir dos pequenos devedores.

O resultado desse impasse negocial foram 40 mil ações de cobrança e um leilão inédito que a prefeitura pode promover, a partir do primeiro semestre de 2011, para resgatar parte do prejuízo da arrecadação. Até a Semana de Conciliação, encerrada esta semana, só de IPTU, 36 mil pessoas estavam na dívida ativa do município. São proprietários que tinham a opção de entrar no Programa de Parcelamento Incentivado (PPI) e não o fizeram. “A esperança é de que esse número registre uma redução importante depois da rodada de conciliação”, diz o secretário André Macedo.

Para o presidente do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), Adalberto Pessoa, toda a provocação para ajustar a base de contribuição de IPTU “é justa e bem vinda”. Ele explica que o volume de imóveis em Natal com algum tipo de irregularidade  atingiu, até o ano retrasado 84%. “Não me surpreenderia, portanto, que mais da metade dos imóveis da cidade ainda não tenham escritura”, acrescenta.

Para Adalberto Pessoa, que já foi secretário estadual de Infraestrutura, muito dessa distorção  decorreu da concessão de licenças que não deveriam ter sido dadas pelo poder público.  “Pessoas que invadiam e cercavam áreas inteiras ganharam muito dinheiro vendendo lotes para pessoas humildes que hoje têm casas erguidas nesses loteamentos”, diz Pessoa.

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