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Escritura de compra e venda de imóvel – Desqualificação – Imóvel que foi objeto de anterior escritura de compra e venda, já registrada

Escritura de compra e venda de imóvel – Desqualificação – Imóvel que foi objeto de anterior escritura de compra e venda, já registrada – Alienante que não consta mais no fólio registral como titular de domínio – Ausência de erro no registro, visto que realizado conforme documentos apresentados à época da abertura da matrícula – Eventual ocupação errônea que somente pode ser solucionada mediante lavratura de escritura de permuta – Ata retificatória que não basta para superação do óbice – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido, com determinação.
 
ACÓRDÃO
 
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1056522-31.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante MARIA HELENA BETTECHER SILVA PINTO, é apelado 18º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.
 
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, com determinação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
 
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
 
São Paulo, 23 de abril de 2018.
 
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
 
Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
Apelação nº 1056522-31.2017.8.26.0100
 
Apelante: Maria Helena Bettecher Silva Pinto
 
Apelado: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
 
VOTO Nº 37.334
 
Escritura de compra e venda de imóvel – Desqualificação – Imóvel que foi objeto de anterior escritura de compra e venda, já registrada – Alienante que não consta mais no fólio registral como titular de domínio – Ausência de erro no registro, visto que realizado conforme documentos apresentados à época da abertura da matrícula – Eventual ocupação errônea que somente pode ser solucionada mediante lavratura de escritura de permuta – Ata retificatória que não basta para superação do óbice – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido, com determinação.
 
Inconformada com a r. sentença que confirmou o juízo negativo de qualificação registral [1], MARIA HELENA BETTECHER SILVA PINTO interpôs apelação [2] objetivando o registro da escritura pública de compra e venda lavrada em 06.05.2016, em que figura como outorgada compradora juntamente com seu marido, MANOEL JOSÉ PINTO, como outorgante vendedora a COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB, como anuente a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e como intervenientes APARECIDO DONIZETI BARAM e MARIA JANDIRA BARAM, tendo por objeto o “apartamento nº 22-A, localizado no 2º pavimento do Bloco A, do Condomínio Multipredial Ilha Baleares, situado na Avenida Heitor Antonio Eiras Garcia, 6.705, CEP: 05564-200, 13º Subdistrito Butantã (…)”. Aduz, em síntese, que seria desnecessária a lavratura de escritura de permuta, como exigido pelo Oficial, bastando a lavratura de ata retificativa. Isso porque, entende que o erro foi do registrador, que permitiu a abertura de matrícula de imóvel, qual seja, a matrícula nº 176.142 do 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em desconformidade com sua real caracterização e descrição imobiliária, pautada no memorial descritivo, plantas e especificação do empreendimento. Acrescenta que não se trata de alteração do objeto da matrícula, mas de descrevê-lo de forma correta e adequada à realidade. Por fim, sustenta que o erro está na matrícula aberta erroneamente e não, na escritura cujo registro foi negado.
 
A Procuradoria Geral da Justiça, em seu parecer, opinou pelo não provimento da apelação [3].
 
É o relatório.
 
A interessada, não se conformando com as exigências formuladas pelo registrador, suscitou dúvida inversa [4], criação pretoriana historicamente admitida por este C. Conselho Superior da Magistratura [5] e regrada pelas NSCGJ [6]. Ou seja, ao invés de requerer a suscitação de dúvida ao Oficial de Registro, dirigiu seu inconformismo diretamente à MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
 
A dúvida inversa foi julgada procedente, ficando mantida a negativa de registro da escritura de compra e venda lavrada em 06.05.2016 [7].
 
No caso concreto, o Oficial apresentou nota devolutiva [8] fazendo referência às exigências formuladas em relação ao título protocolado sob nº 12.515. Por sua vez, na nota devolutiva [9] elaborada por ocasião da apresentação da Ata Retificativa lavrada em 25.04.2016, ficou constando que: “(…) para possibilitar o registro da Escritura objeto do L.R.T. Nº 12.514, os interessados deverão promover a Escritura de PERMUTA entre a atual titular do domínio do aptº 22-A, localizado no 2º pavimento do Bloco B, do referido Condomínio, COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB/SP, e os titulares dos direitos expectativos de aquisição decorrentes do contrato de alienação fiduciária (R.16/176.142), do aptº 22-A, localizado no 2º pavimento do Bloco A, PAULO CARDOSO DA SILVA e sua mulher, MARIA SONIA DE JESUS DA SILVA. Deverá também, comparecer na Escritura de Permuta, a credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (Segue cópia do Proc. 0039019-24.2011.8.26.0100, da 1ª Vara de Registros Públicos desta Capital).
 
Da análise da Matrícula nº 176.142 do 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, é possível constatar que, em 01 de fevereiro de 2005, foi registrada a escritura de compra e venda por intermédio da qual a proprietária, Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo COHAB/SP, transmitiu o Apartamento nº 22-A do Bloco A para SALVADOR GARCIA, casado com NEUZA CONCEIÇÃO GARCIA. Consta, ainda, que a venda foi feita em cumprimento ao compromisso de venda e compra datado de 30 de junho de 1989, não registrado (R.1). Seguiram-se sucessivas alienações, sendo que, atualmente, o imóvel é objeto de contrato de alienação fiduciária, em que figuram como fiduciantes Paulo Cardoso da Silva e sua mulher e como fiduciária, a Caixa Econômica Federal (R. 15 e R. 16) [10].
 
Ocorre que, na escritura lavrada em 06.05.2016, cujo registro foi indeferido pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, o imóvel descrito é o mesmo daquele objeto da Matrícula nº 176.142, qual seja, o apartamento nº 22-A do Bloco A. Sendo assim, não assiste razão à apelante ao afirmar que a ata retificativa elaborada seria suficiente para efetivação do registro.
 
Como é sabido, escritura pública é ato notarial que reflete a vontade das partes na realização de negócio jurídico, observados os parâmetros fixados pela Lei e pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, reproduzindo, portanto, exatamente aquilo que outorgantes e outorgados declararam ao Escrivão ou ao Escrevente. Bem por isso, há entendimento sedimentado desta Corregedoria Geral no sentido de que não pode o juiz substituir o notário ou uma das partes, retificando escrituras que encerram tudo quanto se passou e declarou perante aquele oficial [11].
 
Na hipótese em tela, a escritura foi lavrada em conformidade com os documentos apresentados. É sabido que as escrituras públicas, em regra, não comportam retificação e devem ser corrigidas por meio de lavratura de nova escritura pública e não, por determinação judicial. Não cabe ao juiz retificar escrituras que encerram tudo que se passou e foi declarado perante o Oficial, tanto que os livros de notas sequer apresentam colunas de averbações destinadas a tal fim, justamente por inexistir previsão legal a respeito.  Sobre o tema, ensina Narciso Orlandi Neto que:
 
 
“Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. É que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova preconstituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento da mesmas parles que. na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado” [12].
 
E arremata com a lição de Pontes de Miranda:
 
“(…) falta qualquer competência aos Juizes para decretar sanções e, até, para retificar erros das escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública, e não por mandamento judicial” [13].
 
A despeito disso, nos casos em que a retificação decorre de mero erro material, perceptível pela simples confrontação de documentos ou outras provas com o erro alegado, excepcionalmente se admite a retificação. Não é o que ocorre, porém, no caso concreto.
 
Com efeito, em que pese a alegação dos recorrentes no sentido de que o apartamento vendido a SALVADOR GARCIA e sua esposa era outro, qual seja, o apartamento nº 22-A do Bloco B e que, portanto, a Matrícula nº 176.142 do 18º CRI foi aberta equivocadamente, o fato é que o apartamento nela descrito corresponde a uma unidade do Bloco A (área total de 48,18m² [14]), de forma que não há como se afirmar que se trata de mero erro material. A matrícula foi aberta, houve registro da escritura de compra e venda então apresentada ao 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, seguindo-se sucessivas alienações. Inexiste o alegado erro de registro, na medida em que a matrícula reflete o teor do título que lhe deu origem.
 
Nesse cenário, é possível concluir que as duas escrituras lavradas, a primeira em favor de SALVADOR GARCIA, devidamente registrada [15], e aquela versada nos autos referem-se ao mesmo imóvel. Por conseguinte, não estando mais o imóvel registrado em nome da alienante, não há como deferir o ingresso do título agora apresentado pela apelante no fólio real, sendo de rigor a manutenção do óbice imposto pelo Oficial.
 
Anote-se que, se houve ocupação errônea – na medida em que, ao que consta, PAULO CARDOSO DA SILVA e S/M, titulares de domínio do imóvel objeto da Matrícula nº 176.142 do 18º CRI, cedido em alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, estão na posse no apartamento nº 22-A do Bloco B [16] – somente uma escritura de permuta poderá, de fato, resolver o impasse.
 
Por fim, conveniente a extração de cópias das principais peças dos autos para remessa à MM.ª Juíza Corregedora Permanente a fim de que seja apurada a atuação do 8º Tabelião de Notas da Capital em razão da retificação de escritura pública de compra e venda de imóvel mediante lavratura de ata notarial, em que alterada a identificação do imóvel vendido e consequente modificação do objeto do contrato, sem notícia de participação, neste último ato, das partes envolvidas no negócio jurídico.
 
Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, com determinação.
 
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
 
Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
Notas:
 
[1] Fls. 199/203.
 
[2] Fls. 223/233.
 
[3] Fls. 246/249.
 
[4] Fls. 01/11.
 
[5] Apelação Cível n.º 23.623-0/1, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 20.2.1995; Apelação Cível n.º 76.030-0/8, rel. Des. Luís de Macedo, j. 8.3.2001; e Apelação Cível n.º 990.10.261.081-0, rel. Des. Munhoz Soares, j. 14.9.2010.
 
[6] Item 41.1. do Cap. XX.
 
[7] Fls. 14/19.
 
[8] Fls. 20.
 
[9] Fls. 21/23.
 
[10] Fls. 92/107.
 
[11] Nesse sentido: “TABELIÃO DE NOTAS – Retificação de escritura pública de compra e venda – Impossibilidade – Inexistência de erro – Ato lavrado corretamente, em consonância com os documentos apresentados – Recurso não provido”. (CGJ – Processo n° 2014/155532 Parecer: ANA LUIZA VILLA NOVA Corregedor Geral da Justiça: HAMILTON ELLIOT AKEL j. Em 18.12.2014); RECURSO ADMINISTRATIVO – Pedido de Providências Registro de escritura pública de venda e compra – Alegação de interpretação, pelo registrador, que não teria correspondido à real intenção das partes contratantes Redação em que se menciona a alienação de 1/3 do usufruto e de 2/3 da nua propriedade Registros que correspondem à manifestação de vontade contida no título Atos praticados no ano de 1984, sem qualquer questionamento pelas partes do negócio jurídico, uma delas já falecida – Pedido de providências rejeitado – Recurso desprovido. Parecer: TATIANA MAGOSSO Corregedor Geral da Justiça: PEREIRA CALÇAS j. Em 18.12.2014).
 
[12] “Retificação do Registro de Imóveis”. Juarez de Oliveira, p. 90.
 
[13] Cf. R.R. 182/754 – “Tratado de Direito Privado”. Parte Geral. Tomo III. 3ª ed. 1970. Borsoi. § 338. p. 361.
 
[14] Fls. 29, 90 e 131.
 
[15] Fls. 92/107.
 
[16] Fls. 122.
 
(DJe de 18.05.2018 – SP)

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