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FGV-Direito promove o encontro “Desafios para Implementação dos Instrumentos Urbanísticos: O Registro Público e o PEUC”

No último dia 24 de fevereiro, ocorreu, em São Paulo, o encontro “Desafios para implementação dos Instrumentos Urbanísticos: o Registro Público e o PEUC”, no auditório da Fundação Getúlio Vargas (FGV – Direito).

O Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), visa exigir dos proprietários de imóveis urbanos, com pouca utilização, que deem às propriedades uma função social, o que está previsto na Constituição Federal (§ 4º do art. 182 da Carta) e no próprio Estatuto da Cidade (art. 5º e seguintes da Lei 10.257/2001). A iniciativa é da FGV-SP, Academia Paulista de Direito Registral – APDR e Prefeituras Municipais de São Paulo e São Bernardo do Campo.

DestaqueO debate foi conduzido pelo pesquisador do Centro de Pesquisas Jurídicas Aplicadas (CPJA) da FGV Direito-SP, Thiago dos Santos Acca. Também estavam presentes representando o Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico (IBDU), Henrique Frota e Patrícia Cardoso; a diretora do Arq.Futuro, Laura Greenhalgh; a Registradora de Imóveis de Minas Gerais, Janice Monteiro; o representante da RZ Soluções Fundiárias, Rafael Zanola; a diretora de Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal de São Bernardo do Campo, Claudia Virgínia Cabral de Souza; o desembargador do TJSP, Luís Paulo Aliende Ribeiro; o diretor do Departamento de Controle da Função Social da Propriedade da Prefeitura de São Paulo, Fernando Guilherme Bruno Filho; e o Registrador do 5º Cartório de Registro de Imóveis e diretor de Assuntos Internacionais da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, Sérgio Jacomino.

Thiago dos Santos Acca fez um balanço positivo da primeira reunião, que saiu das discussões via e-mail e se concretizou entre diversos especialistas.

Thiago dos Santos Acca, pesquisador do CPJA - FGV Direito-SP

Thiago dos Santos Acca, pesquisador do CPJA – FGV Direito-SP

“O principal objetivo é destrinchar diferentes assuntos técnicos para que os problemas tomem formas e soluções. Existem problemáticas ocorridas no dia a dia a serem solucionadas, como por exemplo, os municípios terem que notificar o proprietário que o mesmo não está dando o uso adequado ao imóvel. Como essa notificação deve ser feita? Quem deve, exatamente, ser notificado? Como se averba? Quais os limites do registrador? Todos os fatores indagados são perguntas que nas próximas reuniões possam ser debatidas e solucionadas”, afirma Acca.

Já Fernando Guilherme Bruno Filho visa uma modificação de ideias e sugestões favoráveis entre a administração pública e os registradores.

“Ficou patente que em duas horas de conversa pôde-se ver mais identidade e concordância entre a administração pública e os registradores do que divergência. O encontro proporcionou uma esperança para os próximos debates. Além de estimulado, a Academia se interessou pelos aspectos discutidos e argumentados. Os pesquisadores do CPJA compreendem a relevância social, econômica e jurídica do registro; e também as importantes relações entre administração pública e as entidades registrais”. 

Desembargador Luís Paulo Aliende Ribeiro, TJSP

Desembargador Luís Paulo Aliende Ribeiro, TJSP

O desembargador Luís Paulo Aliende Ribeiro, representando a classe jurídica, falou sobre a satisfação em participar do debate, ressaltando que as propostas têm que ser colocadas em prática.

“Um encontro com a formatação utilizada é para que se venha ter em data próxima um efeito prático e muito eficaz. Estou muito agradecido em ter participado de questões tão significativas”.

Sérgio Jacomino participou dos debates e concedeu uma entrevista exclusiva ao Portal iRegistradores. O oficial explicou os principais pontos da reunião, além de apresentar sua visão como Registrador sobre a matéria.

Segundo Jacomino o encontro foi muito positivo. Apreciamos documentos preliminares que expressavam o ponto de vista de cada segmento representado no evento – registradores, advogados, acadêmicos, administradores públicos municipais. Como na famosa metáfora dervische do Elefante de Ghor. Cada qual toca uma parte do animal de olhos vendados e procura descrevê-lo como um todo. Cada um dos participantes tem uma visão parcial do problema e o nosso desafio, foi tentar conciliar as visões parcelares em busca de uma síntese que possa servir de base para a execução e efetividade das políticas públicas servindo-se do regime da publicidade registral para difusão dos direitos e deveres do proprietário urbano. Nesse sentido, o encontro foi muito bom”, disse.

IMG_7272Ao ser questionado sobre o ponto de vista do Registro de Imóveis, Jacomino diz que “não foram apresentadas novidades, propriamente. Afinal, o Estatuto da Cidade está em vigor desde 2001 e os instrumentos jurídicos ali previstos foram objeto de muitos estudos já publicados. Todavia, a execução das políticas públicas relacionadas com a gestão urbanística das cidades leva um certo tempo para se consumar. No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, a lei municipal que trata dos instrumentos indutores da função social da propriedade é de 2014 (Lei 16.050). Cumprindo o Estatuto da Cidade, as áreas do município que poderão sofrer a intervenção pública com a aplicação dos mecanismos sancionatórios, no caso da cidade de São Paulo, que conta com o Plano Diretor aprovado, deu-se início às notificações que agora chegam aos cartórios para a averbação. Essas inscrições vêm previstas no n. 18, inc. II, do art. 167 da Lei de Registros Públicos. A novidade se acha na definição de como se deverá proceder a esta averbação”.

O Oficial do 5º Cartório de Registro de Imóveis apresentou um estudo preliminar do assunto, desenvolvido em parceria com o des. Luís Paulo Aliende Ribeiro.Jacomino afirma que já vem debatendo o assunto com juristas sobre osproblemas que os cartórios poderão enfrentar com os pedidos que serão feitos pelas prefeituras. “Aproveitando o fato de que o desembargador é doutor em direito público e demonstra grande desenvoltura na matéria. De minha parte, cingi-me, basicamente, a estudar o fenômeno da publicidade registral visto, especialmente, da perspectiva dos seus efeitos. Dentre as espécies estudadas pela doutrina, entendemos que a publicidade decorrente da averbação da notificação é de mera notícia simples, como qualifica o jurista espanhol Rafael Arnaiz Eguren. Nesta especial circunstância, a situação jurídica que exsurge da matrícula, vista de uma perspectiva jurídico-privada, não se modifica. O proprietário continua sendo proprietário, os direitos de garantia mantêm-se eficazes, os direitos reais de uso e gozo não são atingidos. O que muda é a situação de sujeição do proprietário aos deveres legais impostos pelos instrumentos que poderão redundar, como sanção, na perda da propriedade pela desapropriação. Mas as questões envolvidas na matéria são muito complexas e a nossa ideia é seguir debatendo”.

O Registrador diz que “em linhas muito gerais, a complexidade se concentra na atuação da administração pública para levar a cabo a notificação que dá início à contagem dos prazos legais para se compelir o proprietário a dar uma destinação (função social) à sua propriedade. A Constituição fala em notificação dos “proprietários” (§ 4º do art. 182) – no que foi seguida pelo Estatuto da Cidade (§ 2º do art. 5º). Mas nos deparamos com tantas situações em que a titularidade dos imóveis se expressa por meio de situações jurídicas complexas – como nos casos de alienação fiduciária, das promessas de compra e venda, na cessão desses direitos, etc. Todos são titulares de ‘direitos reais de aquisição’ e, teoricamente, poderiam ser compelidos a dar a destinação prevista na norma. Isso sem falar nas hipóteses de aquisição da propriedade ex legge. Nos casos de usucapião, sucessão hereditária etc. os proprietários não são revelados pelo Registro de Imóveis e nem por isso deixam de ser ‘proprietários’…, defende.

IMG_7264Ao ser questionado sobre o fato da lei ser falha em não prever todas essas hipóteses, Jacomino argumenta que chegou a conclusão debatendo com representantes da Prefeitura – especialmente com Fernando Guilherme Bruno Filho. “Percebi que a lei foi sábia. É possível construir o seguinte cenário no qual a administração pública pode atuar: (a) de acordo com a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade devem ser notificados os ‘proprietários’; (b) proprietário, por presunção legal, é todo aquele que figura no Registro como tal, eis que, enquanto não se registrar o título translativo, ‘o alienante continua a ser havido como dono do imóvel’. (§ 1º do art. 1.245 do CC); (c) É o registro que gera a eficácia do domínio e o faz cognoscível por todos os cidadãos da pólis (pela publicidade registral) e a inscrição é obrigatória (art. 169 da LRP). (d) pela regra da inoponibilidade dos fatos não inscritos (que decorre do princípio de legitimação registral) uma vez consumada a notificação dirigida ao proprietário tabular, grande parte dos problemas serão superados, já que os direitos não inscritos não podem ser opostos a terceiros, nem, tampouco, à pretensão da administração”.

Segundo Jacomino a expectativa do próximo encontro, já com propostas recebidas de antemão, os temas futuros serão apresentados como sugestões concretas e perguntas objetivas.

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