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Leilões de imóveis atraem clientes do mercado tradicional

Negociação requer alguns cuidados para evitar prejuízos

RIO – Enquanto a máxima de cortar gastos segue ditando as regras na vida dos brasileiros, buscar formas econômicas para dar continuidade aos projetos de vida é fundamental. Na hora de comprar um imóvel, por exemplo, cada vez mais pessoas têm encontrado nos leilões uma boa oportunidade. Tomados os devidos cuidados, a modalidade permite bons descontos em relação aos meios tradicionais.

A empresária Glaucia Amaral é um dos casos bem-sucedidos. Ela queria se mudar de Campo Grande para o Recreio e pôs à venda a casa onde morava. A ideia inicial era que ela e os dois filhos morassem por um tempo na casa da mãe até comprar um novo imóvel. Porém, no meio do caminho, uma amiga que trabalha no ramo dos leilões ofereceu-lhe a oportunidade de comprar dessa maneira.

— Fizemos a negociação entre outubro e novembro do ano passado e, em dezembro, já estava me mudando. Comprei por R$ 500 mil um apartamento de três quartos que sairia por cerca de R$ 750 mil — conta ela.

ASSESSORIA PARA O NEGÓCIO

Glaucia fez as transações por meio da Investmais, empresa especializada em compras por leilões. A companhia avalia as necessidades dos clientes e, a partir disso, passa a mapear as oportunidades disponíveis. Quando o interesse é sinalizado, o cliente recebe a assessoria necessária para a aquisição.

— Efetuamos todos os levantamentos para ver se o negócio terá uma regularização a contento. Fazemos uma diligência prévia por consulta jurídica e levantamentos no local, apurando junto a síndicos, porteiros e moradores sobre a situação do imóvel e dos residentes, quando existem — explica ela, dizendo que, em alguns casos, não é recomendável seguir com a transação. — Uma vez, dois dias antes do leilão, aconselhei que a compra não fosse feita, porque apareceu uma pessoa pedindo o embargo da venda, alegando ter um contrato de gaveta. Por mais que eu saiba como este tipo de documentação não tem validade, entendi que poderia servir para atrasar a entrega das chaves.

Segundo o diretor da Zukerman Leilões, André Zukerman, se antes era mais comum o público dessas concorrências ser formado por investidores, um levantamento feito recentemente pela empresa dele mostrou que 83% dos imóveis já são arrematados por pessoas físicas.

— Antes, esse ramo parecia um bicho de sete cabeças, um negócio muito distante para o consumidor final. Havia um público específico de leilão. Mas as pessoas agora estão se interessando mais. Nós mesmos tivemos que fazer algumas adaptações no nosso site para atender a essa demanda, tornando as informações mais fáceis de serem assimiladas — conta ele.

Além das empresas especializadas e chamadas públicas, os compradores também podem a recorrer aos bancos. O Bradesco, por exemplo, tem a modalidade de vendas de imóveis por meio de leilões “on-line”, realizando em média 15 edições por mês. A média mensal de vendas gira em torno de 260 imóveis e a empresa oferece desconto de 10% para o pagamento à vista, além do parcelamento em até 48 meses nas condições do edital do leilão.

— No caso do Bradesco, não houve nenhum aumento significativo no último ano, mas é natural que, à medida que as carteiras de crédito dos bancos cresçam, a oferta de imóveis por meio de leilões também cresça. A demanda de vendas, porém, vem crescendo à medida que as pessoas percebem que a compra por meio de leilões é uma ótima opor tunidade para encontrar bons negócios — afirma o diretor de patrimônio do banco, Amilton Nieto.

Para fazer um bom negócio,entretanto,é fundamental controlar os impulsos. Como afirma o advogado especializado em direito imobiliário André Luiz Junqueira, esse tipo de transação requer uma boa assessoria jurídica.

— É importante verificar se o imóvel está sendo leiloado “livre e desembaraçado de quaisquer ônus”, e se não existem dívidas tributárias reais, como IPTU, ou de condomínio. Afinal, são cobranças que “acompanham” o bem e podem gerar o transtorno de ter que se defender desses credores. Um leiloeiro diligente sempre garante que esses débitos sejam mencionados na hora do leilão, mas isso deve ter a atenção de um advogado — detalha ele.

ANÁLISE DO IMÓVEL

Segundo Junqueira, após o arremate, o advogado também deve solicitar a carta de arrematação, emitida pelo juízo, que permitirá a transmissão do imóvel e o registro da propriedade. Além disso, ele lembra que, tendo ou não condições de visitar o imóvel, é importante pedir a avaliação de um engenheiro sobre suas condições. Isso deve ser feito ainda que de modo superficial, a partir de fotos e informações, pois possibilitará medir os eventuais custos de reforma e se ter ideia do que efetivamente está sendo economizado com a compra.

— O tempo do leilão pode ser extremamente curto, mas se não for possível uma análise jurídica e de viabilidade da aquisição, é melhor não dar um lance. Sempre haverá outras oportunidades — reforça ele.

O advogado Jorge Passarelli, com atuação em direito imobiliário e patrimonial, também considera possível fazer bons negócios por meio de leilões. Mas acrescenta que, antes de bater o martelo, é válido fazer uma avaliação do preço de mercado do imóvel. A conta é simples:

— Quanto mais próximo do preço de mercado for o lance, pior será o investimento.

Junto a isso, o advogado Luis Guilherme Russo, também especializado no setor, aconselha ao comprador definir um valor máximo antes de participar da disputa. Isso evita a situação desagradável de dar um lance acima das possibilidades reais. Da mesma forma, ele recomenda muita atenção com as entrelinhas.

— No edital há regras de pagamento do imóvel que devem ser lidas atentamente. Muitos leilões não permitem a utilização do FGTS no pagamento. Além disso, tem a comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, para pagamento à vista, é possível obter descontos de até 10%. Na maioria das vezes, arca-se com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Somente em alguns leilões é possível o financiamento da dívida, mas este empréstimo deverá ser contratado com antecedência — finaliza ele.

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