Natureza

Meio ambiente: leis paulistas reforçam publicidade registral

O Registro de Imóveis e o meio ambiente: leis estaduais de São Paulo reforçam a publicidade registral de informações ambientais

Marcelo Augusto Santana de Melo

1 Introdução

Foram publicadas, no estado de São Paulo, duas leis que preveem a publicidade de informações ambientais relevantes nos livros do Registro de Imóveis, ratificando a função ambiental do Registro decorrente da evolução do conceito de propriedade imobiliária. Esse deve observar e obedecer a uma função social, principalmente depois da Constituição Federal de 1988 e Código Civil de 2002.

Outro fator importante é a tendência de concentração de informações imobiliárias no Registro de Imóveis no Brasil, o que foi até objeto de estudo e chamado de princípio pelo ilustre e culto registrador gaúcho João Pedro Lamana Paiva[1].

No entanto, é preciso reconhecer que não se está utilizando o fólio real como repositório de toda e qualquer informação sem fundamento; as informações ambientais contidas em referidas leis influenciam, sensivelmente, o próprio direito de propriedade e ambas, como veremos, foram objeto de reconhecimento nas cortes administrativas no estado de São Paulo como passíveis de publicidade registral.

2 Áreas contaminadas

A primeira é a Lei 13.577, de 8 de julho de 2009, que dispõe sobre o gerenciamento de áreas contaminadas no estado e traz conceitos importantes, além, é claro, de segurança jurídica para o cadastro de áreas contaminadas que anteriormente era alicerçado em leis genéricas de poluição do solo.

O Decreto 8.468/76, que regulamentou a Lei 997/76, nos artigos 5º e 6º, que estabelecia a atuação da Cetesb para o problema de áreas contaminadas, considerando-as como um fator nocivo ao meio ambiente e citando a integração na esfera municipal. A averbação de áreas contaminadas foi permitida no estado de São Paulo desde 12 de junho de 2006, através de decisão normativa da Corregedoria Geral da Justiça nos autos n. 167/2005.[2]

Como exposto, um dos pontos fortes da nova legislação são os conceitos (art. 3º), dos quais podemos destacar de interesse ao Registro de Imóveis:

Área Contaminada: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria que contenha quantidades ou concentrações de matéria em condições que causem ou possam causar danos à saúde humana, ao meio ambiente ou a outro bem a proteger;

Área Contaminada sob Investigação: área contaminada na qual estão sendo realizados procedimentos para determinar a extensão da contaminação e os receptores afetados;

Área com Potencial de Contaminação: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria onde são, ou foram, desenvolvidas atividades que, por suas características, possam acumular quantidades ou concentrações de matéria em condições que a tornem contaminada;

Área Remediada para o Uso Declarado: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria anteriormente contaminada que, depois de submetida à remediação, tem restabelecido o nível de risco aceitável à saúde humana, considerado o uso declarado;

Área Suspeita de Contaminação: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria com indícios de ser uma área contaminada;

Cadastro de Áreas Contaminadas: conjunto de informações referentes aos empreendimentos e atividades que apresentam potencial de contaminação e às áreas suspeitas de contaminação e contaminadas, distribuídas em classes de acordo com a etapa do processo de identificação e remediação da contaminação em que se encontram;

Remediação de área contaminada: adoção de medidas para a eliminação ou redução dos riscos em níveis aceitáveis para o uso declarado;

Observamos, a princípio, que o Cadastro de Áreas Contaminadas é amplo, extenso, contendo informação não somente sobre a área contaminada propriamente dita, mas também sobre áreas suspeitas e potencialmente contaminadas.

Ingressam no Registro de Imóveis tão somente as áreas efetivamente contaminadas segundo Decisão da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. A publicidade das áreas suspeitas e com potencial de contaminação também não foi prevista ou autorizada, com o que concordamos, pois contraria a própria finalidade do Registro de Imóveis – que não admite a publicidade de informações precárias e provisórias sob pena de ter abalado o sistema registrário em razão da não observância do princípio da segurança jurídica.

Parece-nos que a lei estadual previu, também, conferir a publicidade registral somente das áreas contaminadas porque trata da averbação no Registro de Imóveis somente quando se refere às áreas contaminadas ou sua remediação.

Segundo o art. 24,

“Classificada a área como Área Contaminada, o órgão ambiental competente adotará as seguintes providências:

I – cadastrar a área no Cadastro de Áreas Contaminadas como uma Área Contaminada;

II - informar os órgãos de saúde, quando houver riscos à saúde humana;

III – determinar ao responsável legal pela área contaminada que proceda, no prazo de até 5 (cinco) dias, à averbação da informação da contaminação da área na respectiva matrícula imobiliária;

IV - notificar os órgãos públicos estaduais envolvidos, as Prefeituras Municipais e os demais interessados;

V - notificar o órgão responsável por outorgas de direito de uso de águas subterrâneas na área sob influência da área contaminada, para que promova o cancelamento ou ajustes nos atos de outorga;

VI - iniciar os procedimentos para remediação da área contaminada em sintonia com as ações emergenciais já em curso;

VII - exigir do responsável legal pela área a apresentação de Plano de Remediação.

Parágrafo único – Na impossibilidade de identificação ou localização do responsável legal pela área contaminada, ou em sua omissão, deverá o órgão ambiental competente oficiar ao Cartório de Registro de Imóveis com vistas a que seja divulgada, conjuntamente com as demais informações referentes à matrícula do imóvel, a contaminação da área.”

A regra para se promover a averbação da área contaminada foi modificada. Anteriormente era o próprio órgão ambiental o responsável por promover a averbação no Registro de Imóveis, agora é do proprietário ou detentor de direito real a diligência de retirar o termo ou de declaração de área contaminada na Cetesb e apresentá-lo ao Registro de Imóveis competente.  Idêntico procedimento será realizado quando da remediação ou descontaminação da área (art. 27).

A alteração nos preocupa muito porque sabemos que referida providência poderá demorar demasiadamente, e a informação tardia pode prejudicar eventuais adquirentes da propriedade imobiliária. Sabemos também que o proprietário da área, num primeiro momento, não tem interesse que conste da matrícula de seu imóvel a contaminação, mas espera-se que as penalidades constantes do art. 42 da lei estadual (advertência, multa, embargo, demolição e suspensão de financiamento e benefícios fiscais) sejam suficientes para que a averbação ocorra e num período curto de tempo.

Finalmente, a lei se refere sempre ao órgão ambiental competente para constatar e alimentar o cadastro de áreas contaminadas. A regra anterior foi preservada, ou seja, o Decreto 8.468/76 que regulamentou a Lei 997/76, nos artigos 5º e 6º, continua em vigor, estabelecendo a competência da Cetesb – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo.

Importante inovação foi a criação do Fundo Estadual para Prevenção e Remediação de Áreas Contaminadas (Feprac). Trata-se de um fundo de investimento vinculado à Secretaria do Meio Ambiente e destinado à proteção do solo contra alterações prejudiciais às suas funções. E ainda, à identificação e à remediação de áreas contaminadas (art. 30), porque concentrará os recursos necessários para que o procedimento seja célere e eficiente, já que a contaminação de solo é um dos principais problemas da urbanização descontrolada.

3 Áreas de proteção e recuperação aos mananciais

A outra lei é a de nº 13.579, de 13 de julho de 2009, que define a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Bacia Hidrográfica do Reservatório Billings – APRM-B, um dos principais reservatórios de água da grande São Paulo e um dos maiores do país. A lei estadual 9.866/97 criou o espaço territorialmente protegido e disciplinou que cada reservatório teria legislação própria.

Manancial é qualquer corpo d’água, superficial ou subterrâneo, utilizado para abastecimento humano, industrial, animal ou irrigação. A lei estadual de São Paulo 9.866/97 considera mananciais as águas interiores subterrâneas, superficiais, fluentes, emergentes ou depósito, efetiva ou potencialmente utilizáveis para abastecimento público (§ único do art. 1º). Referida lei criou as APRM estabelecendo diretrizes e normas para a proteção e recuperação das bacias hidrográficas dos mananciais.

Com relação à publicidade das APRM a Lei foi ousada, in verbis:

“Art. 28. O licenciamento de construção, instalação, ampliação e funcionamento de estabelecimentos, usos e atividades em APRM por qualquer órgão público estadual ou municipal dependerá de apresentação prévia de certidão do registro de imóvel que mencione a averbação das restrições estabelecidas nas leis específicas para cada APRM

§ 1º As certidões de matrícula ou registro que forem expedidas pelos Cartórios de Registro de Imóveis deverão conter, expressamente, as restrições ambientais que incidem sobre a área objeto da matrícula ou registro, sob pena de responsabilidade funcional do servidor.

§ 2º A lei específica de cada APRM deverá indicar o órgão da administração pública responsável pela expedição de certidão que aponte as restrições a serem averbadas.

§ 3º Caberá ao órgão público normalizador de cada lei específica da APRM comunicar aos respectivos Cartórios de Registro de Imóveis as restrições contidas em cada lei.” [grifo do autor]

A lei das APRM da Represa Billings seguiu a mesma sistemática e previu a publicidade registral nos artigos 58, § 7º e 92 através de averbação das restrições impostas.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo na Apelação Cível 575-6/5, da Comarca de São Bernardo do Campo, de 29 de janeiro de 2007, entendeu de suma importância o conhecimento pelo Registro de Imóveis das restrições ambientais decorrentes da área de proteção ao manancial para a correta observância na qualificação dos documentos a ele submetidos.[3] Importante inovação da lei é a possibilidade de compensação ambiental nos casos em que a remoção é impossibilitada (art. 89), o que facilitará extraordinariamente a regularização fundiária da área, inclusive com reflexos no Registro de Imóveis, permitindo a formalização da propriedade para milhares de pessoas.

As leis estaduais respeitaram a competência constitucional legislativa[4] e a publicidade prevista é acolhida pelo sistema registral vigente. Isso se dá quer pela consagração não taxativa do rol do art. 167, II, da Lei 6.015/76, em decorrência do próprio art. 246 da mesma lei, quer pelo efeito de concentração de informações que é natural do instituto, confirmando-se, assim, o dinamismo do Registro de Imóveis no Brasil que vem se adaptando e evoluindo, significativamente, nos últimos anos.

Notas

[1] PAIVA, João Pedro Lamana. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo, v. 49, jul.-dez. 2000.

[2] Registro de Imóveis. Cadastramento de áreas contaminadas sob a responsabilidade da Cetesb, qualificado com presunção de veracidade e legalidade, própria dos atos da Administração Pública. Interesse público que envolve a referida matéria ambiental e que impõe amplitude de informação. Segurança jurídico-registral, estática e dinâmica, que reclama concentração da notícia de contaminação, oficialmente declarada, no fólio real. Integração do Registro Predial na esfera da tutela ambiental. Admissibilidade da publicidade registral de áreas contaminadas por substâncias tóxicas e perigosas, por averbação enunciativa de ‘declaração’ ou ‘termo’ emitido pela CETESB. Inteligência do art. 246 da Lei de Registros Públicos. Consulta conhecida, com resposta positiva.

[3] Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa de registro de escritura pública de divisão de imóvel rural situado em área de proteção de mananciais. Necessidade de manifestação favorável da Secretaria do Meio Ambiente. Inteligência das Leis Estaduais 898/1975 e 1.172/1976. Sentença de procedência mantida. Recurso não provido.

[4] O art. 24 da Constituição declara competir à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar sobre florestas, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente e controle da poluição (inc. VI); sobre proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico, turístico e paisagístico (inc. VII); assim como sobre responsabilidade por dano ao meio ambiente, a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico (inc. VIII).

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