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Novo código de obras prevê mudanças para a construção de imóveis no Rio

Entre as propostas dos projetos que tramitam na Câmara estão uma menor área mínima do imóvel e a não obrigatoriedade de garagens

O Rio pode ter novas regras para construção de imóveis, como a área mínima média de construção passar dos atuais 55m² para 42m², a dispensa de garagens em regiões com bom serviço de transporte público e a possibilidade de se integrar cozinha e sala — algo que hoje não é permitido. Tais mudanças fazem parte de dois projetos que tramitam na Câmara para tornar as normas de construção na capital mais simplificadas e aquecer o setor.

Um deles é o Código de Obras (PLC 31/2013), que diz respeito às normas de condições de habitabilidade, como pé-direito e as áreas mínima e de ventilação. O outro é o projeto de lei complementar sobre a Lei de Uso de Ocupação do Solo (Nº 57/2018), voltado para as questões urbanísticas — por exemplo, altura, gabarito e sombreamento. Ambas já passaram por várias adaptações e geram opiniões divergentes.

Para algumas entidades do mercado imobiliário, as regras vigentes — da década de 1970 — estão obsoletas e não servem mais ao comprador. Mudá-las pode aquecer o mercado, uma vez que se atenderia a uma demanda em potencial: famílias mais enxutas e moradores que dispensam cada vez mais o carro, não fazem questão de área de lazer ampla e não têm mais cômodos para empregados, entre outras peculiaridades.

“Com esta área mínima exigida hoje acaba valendo mais a pena construir um imóvel de dois quartos, pois o empreendimento acaba ficando caro. Em Botafogo, um imóvel de 60m² já parte de quase R$ 800 mil. Se pudermos construir unidades compactas, de 30m², como em São Paulo, poderíamos ter imóveis de R$ 400 mil, o que atende a uma camada muito maior, que prefere ter imóvel melhor localizado a um grande”, explica o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi Rio), Claudio Hermolin.

Ele diz que as mudanças, em especial da metragem, são uma saída para a crise do setor:

“Defendemos que não haja regra de área mínima, e que a exigência de metragem seja regida pelo mercado, para ampliar a oferta”.

O presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (ASBEA/RJ), Vicente Giffoni, corrobora Hermolin e afirma que o modelo de unidades menores tem tido êxito em outras cidades, como São Paulo. Lá, afirma, o que tem funcionado são prédios com unidades pequenas e mais espaços comuns, como lavanderia, lazer e para atividades físicas.

“O Código já não reflete os dias de hoje, pois as formas de viver foram mudando e há uma demanda por unidades menores e por menos vagas de garagem. E há, ainda, a retomada do espaço urbano e da sustentabilidade, que são demandas fortes”, cita Giffoni, justificando a alta do mercado paulistano.

Lacerda matou a quitinete

Por outro lado, há o receio de que essas mudanças permitam novamente um crescimento desordenado já vivido em décadas passadas, em especial nos anos 1940 e 1950, com a construção sem freio de quitinetes em massivos edifícios, especialmente em Botafogo e Copacabana (os exemplos mais conhecidos são os do Rajah e do 200 que, de tão mal-afamados, tiveram seus nomes mudados…).

Eleito governador da Guanabara, em 1960, Carlos Lacerda proibiu a construção de quitinetes e de edifícios sem garagem. Na década de 1970, o atual Código de Obras passou a regulamentar os projetos na cidade. Estudioso da história do Rio, o advogado Andre Decourt lembra que, ao longo dos últimos 40 anos, várias emendas foram feitas nesse Código, inclusive com a instauração dos Projetos de Estruturação Urbana (PEUs), nos anos 1990. Esta medida buscava garantir o crescimento mais ordenado dos bairros.

“Agora, com essas novas propostas, querem acabar com os PEUs e isso é ruim porque você pode sobrecarregar alguns bairros com a especulação, pondo em risco a infraestrutura do entorno”, prevê o advogado.

Temendo a aprovação da nova Lei de Uso de Ocupação do Solo, a Associação de Moradores de Botafogo entrou com uma ação na Justiça para impedir a votação.

“Botafogo já está saturado e, com as mudanças, há lugares em que o gabarito de novos prédios que pode passar de três para 14 andares. Isso afetará negativamente o trânsito, o comércio e a vida de todos do bairro. Tirar o PEU é tirar a proteção da população e das características dos bairros”, afirma Regina Chiaradia, a presidente da associação. “Se querem adensar, que o façam em regiões onde isso ainda é possível, mas querem aqui pois o metro quadrado é mais caro”.

O coordenador da Comissão de Políticas Urbanas do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU/RJ), Lucas Faulhaber, acredita que unificar e aclarar as regras é positivo. Ele, contudo, faz algumas ressalvas quanto ao conteúdo proposto, que pode baixar a qualidade habitacional também dentro dos apartamentos, com a redução de parâmetros de ventilação e iluminação:

“Uma área mínima de 42m² significa que pode-se ter um edifício com tipologias mistas, inclusive com metragens menores, o que traz uma flexibilidade interessante, mas é preciso cuidar para não rebaixar a qualidade da habitação”.

Ele lamenta o fato de a CAU não ter sido consultada para debater as alterações das leis, embora a comissão mantenha um grupo de estudos que avalia as mudanças. Outra crítica dele é que o plano diretor desconsidera a maior parte das favelas.

Segundo Hermolin e Giffoni, as mudanças não trazem risco de adensamento desordenado por dois motivos. Primeiro porque, o custo dos apartamentos continuará alto (ainda que menor do que os atuais); e segundo, porque o próprio mercado vai se autorregular.

“Não é liberar para fazer o que quiser, mas para ter mais liberdade e seguir o que o mercado pede. Criar uma nova legislação para o uso do solo permite uma arquitetura mais livre”, crê Giffoni.

Garantia de qualidade dentro de fora do imóvel

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo, Infraestrutura e Habitação, um novo projeto de lei foi encaminhado à Câmara no ano passado, com propostas mais elaboradas sobre o novo Código de Obras da cidade.

A proposta defende também a flexibilização para “nova realidade de mercado”.

A justificativa do projeto PLC 43/2017 foi assinada em novembro do ano passado pelo prefeito em exercício Fernando Mac Dowell (que viria a morrer seis meses depois). Diz o texto: “A falta de interesse no automóvel particular transformou a exigência por vagas em um estorvo. A tendência por uma vida mais individualista e independente separou as famílias e colocou no mercado um enorme contingente de jovens emancipados, divorciados e idosos, que buscam apartamentos menores para viver. Inúmeras oportunidades de desenvolvimento e emprego são perdidas e inviabilizadas pelas exigências obsoletas das leis urbanísticas da cidade”.

Diante de todos os prós e contras, o diretor da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense, Gerônimo Leitão, pondera que a nova legislação poderá ajudar a promover uma oferta mais diversificada de imóveis no Rio, inclusive aumentando o acesso de compradores com menos renda.

“O que gera caos é a ausência de acesso a moradores por causa da renda. Eu vejo como possibilidade de atender projetos diversificados, inclusive renda. E o adensamento para mim é perfeitamente adequado”, afirma Leitão.

Por outro lado, tais mudanças devem assegurar um quadro satisfatório de habitabilidade, que já é uma deficiência na cidade.

“O problema é quando se leva este adensamento a lugares sem infraestrutura. A dúvida que trago é: por que 30m² pode ser considerado pouco para uma família pequena morar na Zona Sul mas é aceitável para uma família grande viver em uma favela?”, pergunta o professor.

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