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Marcelo Augusto Santana de Melo: O procedimento do art. 216-A da Lei 6.015/73 não configura uma usucapião

Marcelo Augusto Santana de Melo é Registrador imobiliário em Araçatuba, São Paulo. Mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUCSP. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha e Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUCMINAS. Membro da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário –  ABDRI.

A prescrição aquisitiva ou usucapião como é cediço é uma instituição jurídica que possui antecedentes remotos e se originou no Direito Romano, na Lei das XII Tábuas, segundo Gayo: “[…] A usucapião das coisas móveis ocorre em um ano, dos imóveis e casas por dois anos, assim dispõe a Lei das XII Tábuas. Isto parece haver sido admitido para que o domínio das coisas não permanecesse demasiado tempo na incerteza. Como bastaria ao dono para recuperar sua coisa, um ou dois anos, este tempo foi cedido ao possuir para usucapir”.[1]

O fundamento para a usucapião continua o mesmo, ou seja, a necessidade de estabilização das relações jurídicas envolvendo imóveis. A função social da propriedade, no entanto, e – em especial – das cidades, atribuiu nova roupagem ao instituto que passou a ser utilizado como importante instrumento de regularização fundiária.

O conteúdo essencial da figura da usucapião é a posse. A usucapião é nada mais do que uma consequência necessária da proteção dispensada para a posse qualificada[2]. A usucapião é comumente chamada de prescrição aquisitiva e nada mais é que a consequência de uma posse prolongada, a qual atendeu aos requisitos constantes na legislação. Diz-se aquisitiva em comparação com a prescrição ordinária extintiva, prevista nos art.s 205 e 206 do Código Civil. O elemento principal é o tempo que extingue e cria direitos.

É a posse o elemento mais importante para a compreensão correta da usucapião no âmbito do Registro de Imóveis, cuja discussão, principalmente num primeiro momento de discussão acadêmica, foi olvidada. A posse, como leciona Moreira Alves, “não é a situação de exercício de fato, mas, ao contrário, a possibilidade, reconhecida juridicamente, de poder exercer o correspondente direito em qualquer esfera”[3]. O exercício aparente dos atributos do direito de propriedade não pode ser confundido com o próprio direito de propriedade.

Pontes de Miranda é de uma clareza única ao afirmar que “não se adquire, pela usucapião, de ‘alguém’. Na usucapião, o fato principal é a posse, suficiente para originariamente se adquirir; não, para se adquirir de alguém”[4].

A posse, sublinhada por requisito como o tempo, constitui o que na técnica jurídica se chama posse ad usucapionem, que produz o importantíssimo efeito de gerar o direito de propriedade[5].  Entre os requisitos da usucapião, facilmente observado dos arts. 1.238 e seguintes, do Código Civil, considerando, ainda as diversas modalidades de usucapião, chegamos à conclusão de que não é necessária uma relação direta com o direito de propriedade, ou seja, a posse, não tem vínculo direto com o direito registrado na respectiva matrícula do Registro de Imóveis. A relação entre posse e direito de propriedade, é assim, de independência ou autonomia.

Não é nossa intenção entrar na discussão acadêmica do conceito de posse, ainda pelo fato do Código Civil de 2002 ter se inclinado a Ihering e sua teoria objetiva, de forma que posse é a conduta de dono. Assim, existindo elementos no exercício da posse, idênticos ao direito de propriedade, estamos diante de uma posse que pode se qualificar[6].

Na usucapião, não existe sucessão, nenhuma relação, existe entre “o perdente do direito de propriedade e o usucapiente”[7]. Benedito Silvério ressalta, ainda, que o “registro nunca é objetivo à ação de usucapião, porque se usucape por se ter posse, e não por se ter direito, nem sequer direito à posse[8]. Flagrante, assim, a incompatibilidade da concordância expressa dos titulares de direitos com o instituto de usucapião.

O inciso II, do art. 216-A, da LRP, exige que assinem a planta e o memorial descritivo que serão apresentados ao oficial do registro de imóveis os titulares de direitos (notoriamente os reais) inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos confinantes. Assim, se o titular de direito inscrito na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas dos confinantes não responder à notificação de que trata o § 2º, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, o procedimento será encerrado pelo registrador diante da discordância “tácita”. É preciso, pois, anuência expressa[9].

Felipe Pires Pereira em excelente artigo publicado ainda antes da vigência da usucapião, já atentava para a incompatibilidade do consentimento expresso, para o autor, “a necessidade de concordância dos titulares de direito real sobre o imóvel atenta contra o próprio instituto da usucapião. […] é incompreensível a exigência de concordância expressa do titular que, mesmo notificado, não apresenta impugnação, interpretando-se seu silêncio como discordância”[10].

Dessa forma, ao vincular o direito de propriedade constante do Registro de Imóveis como condição, sino qua non, para o êxito da usucapião administrativa, não há outra conclusão de que o procedimento não se trata de usucapião, mas sim de outro instituto, atípico, muito mais próximo de um negócio jurídico.

O argumento de que existem no procedimento etapas do procedimento ordinário de usucapião não é suficiente para que o novo instituto seja considerado usucapião. Não se nega que a ata notarial de justificação de posse e ciência dos entes políticos sejam típicos de um processo de usucapião, no entanto, a vinculação com o direito de propriedade é fator de muito maior relevância e, em essência, desnatura totalmente a usucapião.

 

[1] LEVITÁN, José. Prescripción Adquisitiva de Dominio. Buenos Aires: Editorial Astrea, 1990, p. 2.

[2] MORENO-TORRES HERRERA, María Luisa. La usucapión. Marcial Pons: Madrid, 2012, p. 74.

[3] MOREIRA ALVES, José Carlos. Posse. 2ª edição. Volume II. Tomo I. Forense: Rio de Janeiro, 1999, p. 10.

[4] MIRANDA, Pontes. Tratado de direito privado. 3ª ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971. t. XI. § 1.192, 1, p. 117.

[5] BARROS MONTEIRO, Washington. Curso de direito civil. 3º volume. 34ª edição. Saraiva: São Paulo, p. 30.

[6] Ihering, como lembra Barros Monteiro, “não contesta a necessidade do elemento intencional, não sustenta que vontade deva ser banida; apenas entende que esse elemento implícito se acha no poder de fato exercido sobre a coisa (Curso de direito civil.3º volume. 34ª edição. Saraiva: São Paulo, p. 18).

[7] MIRANDA, Pontes. Tratado de direito privado. 3ª ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971. t. XI. § 1.192, 1, p. 117

[8] SILVÉRIO RIBEIRO, Benedito. Tratado de usucapião. Volume I. 8ª edição. Saraiva: São Paulo, 2012, p. 240.

[9] PROCESSO Nº 2012/24480 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – DJe de 15/1/2015.

[10] PEREIRA, Felipe Pires. A interpretação do silêncio na usucapião extrajudicial do novo CPC, Revista Consultor Jurídico, 9 de janeiro de 2016, disponível emhttp://www.conjur.com.br/2016-jan-09/interpretacao-silencio-usucapiao-extrajudicial-cpc, acesso em 12/08/2016.

6 Respostas

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  1. Avatar
    MARIA BERNADETE SILVA DELNERO
    mai 19, 2016 - 09:44 PM

    Dr. Marcelo Augusto Santana de Melo, parabéns pelo artigo.
    Esplêndido…
    Realmente ter por “conditio sine qua non” a concordância expressa do titular de direito real sobre o imóvel usucapiendo, de fato, cerce, ao menos de início, o êxito do procedimento extrajudicial de usucapião. Mais que isso, causou um certo “desânimo” nos protagonistas dessa nova peça, a ponto de não termos notícias de utilização do novo instituto.
    Mas, como operadores do direito, não podemos nos abater.
    Tenho muito entusiasmo de que haverá sim mudança, mas para isso o novo instituto tem de ser prestigiado, utilizado para que se aprimore…
    O primeiro passo, ainda que “meio manco”, foi dado.
    Devemos comemorar…
    Esperemos que essa equivocada imposição acabe caindo por terra, por conta da influência negativa que surtiu no instituto.
    Acreditando nessa nova forma de declaração do domínio, fui a primeira, na minha comarca, a ingressar com o pedido.
    Sou e estou muito otimista!!!

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  2. Avatar
    Sergio Ávila
    mai 19, 2016 - 11:23 PM

    Caros, com a devida licença do autor, a concordância do proprietário não traz qualquer aspecto negocial, mas tão somente deixa claro que a usucapião a ser processada no extrajudicial deve ser consensual.

    É o mesmo caso de diversos outros procedimentos que tem deixado o foro judicial para serem processados perante os notários e registradores, como o inventário e partilha, que também requer o consenso de todos os envolvidos. A anuência demonstra apenas a não litigiosidade, sem que represente negócio jurídico, o que nos parece opinião bastante exótica.

    Lógico que o legislador poderia ter sido mais progressista e ter presumido a anuência em caso do silêncio. No entanto, não é porque o proprietário tabular declara que não se opõe à pretensão de usucapião que estamos diante de uma compra e venda, ou de outro negócio.

    Antes, se o réu citado não se opusesse à pretensão, acaso não se trataria de usucapião?

    Trata-se, portanto, apenas de uma limitação do procedimento extrajudicial, que deve ser consensual, sem desnaturar a usucapião. Aliás, a concordância do proprietário pode parecer estranha a princípio em um procedimento desta natureza, mas tem uma explicação muito clara ao se inserir no contexto de uma série de outras atividades que tem sido desjudicializadas. O legislador apenas foi cauteloso demais e exigiu a anuência expressa, para garantir a não litigiosidade, quando talvez podia ter se contentado com o silêncio.

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      MIGUEL BELLO SUAREZ
      jun 06, 2016 - 01:22 PM

      Concordo!

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  3. Avatar
    IVAIR
    mai 20, 2016 - 07:34 AM

    Excelente artigo, os parlamentares deveriam ter consultado o autor.

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  4. Avatar
    Zanollo
    mai 20, 2016 - 07:50 AM

    Gostei da leitura e reflexão, boa a argumentação. Parabéns!

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  5. Avatar
    agemiro salmeron
    mai 20, 2016 - 10:52 AM

    É possível ainda ajuizar usucapião judicialmente? Por que no NCPC não consta mais o procedimento da ação de usucapião, que antes era nos artigos 942 e seguintes.

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