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O Registro de Imóveis no Século XXI

O Registrador Imobiliário em Araçatuba (SP), especialista em Direito Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha e PUCMINAS e Diretor de Meio Ambiente do IRIB, Marcelo Augusto Santana de Melo comenta sobre alguns tópicos importantes que envolvem atualmente o Registro de Imóveis.

O Registrador Imobiliário em Araçatuba (SP), especialista em Direito Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha e PUCMINAS e Diretor de Meio Ambiente do IRIB, Marcelo Augusto Santana de Melo comenta sobre alguns tópicos importantes que envolvem atualmente o Registro de Imóveis.

O Registro de Imóveis no Brasil está entrando em um momento sensível, a instituição já secular foi e é expressão sinônima de garantia jurídica do direito de propriedade, tendo cumprido seu papel com certa eficiência desde sua criação.

No Brasil, vigora o sistema de transmissão da propriedade imobiliário por meio de registro de direitos, que se contrapõe a outros sistemas na medida em que são conferidos alguns efeitos jurídicos ao ato do registro como a presunção de legitimidade e inoponibilidade de títulos não registrados. Essa forma de transmissão da propriedade não é criação nacional e integra o ordenamento civil de diversos países como Espanha, Inglaterra, Alemanha, Argentina, Chile e Dubai.

Assim, os papéis de controle do tráfego imobiliário e outorga de efeitos decorrentes do registro são as principais funções do ofício imobiliário.

O Código Civil é taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos (arts. 1.245 a 1.247). O § 1º do artigo 1.245 do mesmo código, dispõe de forma emblemática e direta que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Esse sistema não foi fruto de imposição unilateral do Estado aos seus cidadãos. Ele foi escolhido por meio de processo democrático e está previsto na própria Constituição Federal (art. 236), além do próprio Código Civil como vimos e na Lei Federal de Registros Públicos (6.015/73).

Mas não podemos nos enganar: o Registro de Imóveis precisa acompanhar as mudanças sociais, tecnológicas e culturais do novo século como outras instituições públicas, ou seja, há muito que se desenvolver e aperfeiçoar.

Fé Pública registral

Nosso sistema registral foi inspirado no modelo alemão que possui efeitos mais fortes. O próprio Clóvis Bevilaqua (conhecido jurista, filósofo, historiador e literato do século XX) admitiu que a idéia do Código Civil de 1916 foi “dar à publicidade do registro predial, significação jurídica de maior importância” (Código Civil Comentado, 9ª edição, 1953, Livraria Francisco Alves, p. 491). No entanto, referida sistemática ficou no meio do caminho já que informações fora do registro acabam por comprometer a eficácia do negócio.

O Registro de Imóveis brasileiro possui presunção relativa de prova da propriedade, o que chamamos de princípio da legitimação e está vinculado umbilicalmente ao título que lhe deu causa, não protegendo futuros adquirentes ou credores desconhecedores da nulidade, o mesmo ocorrendo com relação à insolvência dos proprietários anteriores.

Nesse aspecto, penso que a legislação brasileira precisa evoluir para conferir ao proprietário com título registrado maior certeza, gerando maior confiança ao adquirente e, principalmente, ao mercado imobiliário. É no mínimo injusto vislumbrarmos um proprietário cuja aquisição tenha sido declarada em fraude de execução, mesmo não constando nenhuma informação na matrícula.

A averbação premonitória de ações executivas foi um indicativo do legislador de que é preciso conferir maiores efeitos aos atos registrários, visando outorgar efetiva segurança jurídica aos negócios imobiliários.

Informatização

É inadmissível que não exista um mecanismo de busca, rápido e eficiente, de propriedades imobiliárias no Brasil. A informatização é obrigação de todos os delegados de Registro de Imóveis do país porque possuem autonomia administrativa e financeira, porém não podemos negar que a tarefa não será fácil em virtude da extensão territorial brasileira e peculiaridades regionais.

É claro que não podemos estender referida obrigação a serviços extrajudiciais considerados deficitários, mas é preciso que exista uma reação dos registradores, em virtude de serem uma informações que o governo deseja e precisa, ao menos para elaboração de dados estatísticos.

Penso que o Ofício Eletrônico da ARISP é o projeto embrionário dessa conexão, primeiro porque respeita a base de dados de cada cartório, segundo porque já está em funcionamento com grande eficiência e participação na capital do Estado de São Paulo e agora também no Interior.

Importante também é não confundir conceitos, informatizar não é apenas digitalizar livros ou adquirir computadores, mas também organizar informações em índices seguros e backups regulares, o que resulta num melhor aproveitamento dos dados e simplificação das rotinas.

Burocracia

A burocracia precisa também ser desmistificada não somente perante a sociedade, mas também entre os próprios registradores. Não gosto dessa palavra porque já possui uma conotação pejorativa, prefiro formalidade que é um mecanismo de regras criadas para garantir a efetividade e segurança de uma atividade, ou seja, a formalidade foi criada para gerar segurança e não pode ser utilizada de forma rígida, negando-se, muitas vezes um direito de propriedade constitucional por formalidade excessiva. O próprio o dicionário Aurélio atribui à burocracia a expressão “rotina inflexível”.

Mas não pensem que o excesso de formalidade é fruto de países em desenvolvimento. Nos EUA ao se adquirir um imóvel o cidadão deve percorrer uma maratona burocrática inadmissível num país de primeiro mundo (aliás, nem o processo eleitoral é automatizado). Lá se paga a um escritório de advocacia no intuito de se descobrir se quem está vendendo é proprietário, para depois fixar uma probabilidade de certeza (percentual) e ao final, ainda é comum surgir necessidade de se contratar um seguro para garantir o negócio.

Penso que podemos avançar muito para melhorar o trâmite da qualificação registral e evitar a exigência de documentos inúteis para a transferência da propriedade.

Emolumentos

Delicado escrever sobre emolumentos, mas penso que não devemos deixar de discutir o assunto. Os serviços registrais e notarias são pagos por meio de emolumentos diretamente ao registrador ou notário, e não poderia ser diferente porque a responsabilidade civil é expressa nas leis 6.015/73 e 8.935/94.

Mas a pergunta que devemos fazer é se os emolumentos, hoje fixados, estão em desacordo com as realidades brasileira e mundial?

O Banco Mundial, recentemente, analisou o preço para se adquirir imóveis no mundo, tendo o Brasil se posicionado nas colocações mais baixas, não ultrapassando 1% do valor do negócio (Fonte: Jornal “O Globo” – 21/11/2004 Caderno: Economia – pag. 49 Deborah Berlinck e Graça Magalhães – Ruether – Correspondentes).

Não podemos esquecer que os emolumentos pagos para um registrador ou tabelião podem ser considerados um seguro ad eternum porque a segurança do efeito do negócio jurídico registrado não precisa ser renovada (ao contrário dos veículos automotores, por exemplo).

É possível, a um custo baixo, conferir a máxima segurança.

Atuação corporativa

A atividade do registrador é individual e peca pela ausência de atuação corporativa uniforme, prejudicando a eficiência dos serviços prestados e imagem que a sociedade possui da instituição.

Existem cartórios no Brasil – e são muitos – considerados como modelo mundial, nada devendo aos melhores ofícios espanhóis, totalmente informatizados, com rotinas e gestão empresarial eficientes, porém, ao mesmo tempo em que vivenciamos esta realidade, verificamos outros cartórios (às vezes não muito longe dos grandes centros) muito decadentes, com instalações e serviços precários.

Não nos enganemos: a imagem de um cartório ruim é a mesma de um bom. Enquanto não conseguirmos padronizar os serviços, criando uma imagem corporativa forte e eficiente, o sistema registral brasileiro evoluirá com muita dificuldade.

Responsabilidade ambiental

Finalmente, não poderia olvidar da novel função ambiental que tive a oportunidade ser um dos expoentes no Brasil. O desenvolvimento da função ambiental do Registro de Imóveis é prova do dinamismo e das variadas utilidades desse instituto. A consagração da não-taxatividade dos atos registrários e o desenvolvimento do efeito da concentração merecem ser observados por registradores e outros operadores do Direito. Há poucos anos era impossível pensar em averbação de áreas contaminadas no Registro de Imóveis (Decisão nº 167/2005, de 12.06.2006, da Corregedoria Geral da Justiça do Estado São Paulo 167/2005) ou ainda de áreas de mananciais.

Mas não é somente com relação à função que podemos desenvolver um papel ambiental no Registro de Imóveis, mas sim, e isso já ligado a noções de cidadania, à rotina do próprio cartório, na utilização de papéis reciclados, formas de neutralizar a emissão de dióxido de carbono como doação de mudas de árvores, entregando às associações de catadores de papéis o material reciclável inutilizado do cartório. Em suma, são muitas as medidas que o registrador pode tomar para servir de exemplo e paradigma não somente aos colaboradores, mas também aos usuários de seus serviços.

Palavras finais

Esses são alguns tópicos nos quais consegui vislumbrar uma necessidade de pensamento ou discussão na atividade registral no Brasil. O debate aberto é a principal ferramenta que os registradores possuem porque a democratização da discussão pode ser útil para levar ao cidadão a importância desse instituto, muitas vezes criticado pela total ausência de conhecimento de seu papel na sociedade brasileira.

Estamos à frente de uma atividade extremamente importante para a sociedade, e, ainda dotada de eficiência consagrada na promoção da Justiça preventiva. Nosso sentimento deve ser de orgulho, porém, com a consciência de que existe um trabalho intenso a ser realizado por todos que acreditam no Registro de Imóveis.

Um forte abraço a todos os registradores e demais profissionais do Direito!

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