Ocupação irregular do solo na mira do STF

O Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral da obrigatoriedade do plano diretor da cidade como instrumento da política de ordenamento urbano, ao apreciar o RE 607.940-DF, relativo à legislação do Distrito Federal sobre condomínios de lotes de terreno.

A questão traz à baila, também, a figura dos “loteamentos fechados”, nos quais os moradores cercam a área, executam os serviços de limpeza, conservação e segurança, controlam o acesso de estranhos e pagam eles próprios os custos desses serviços.

Em outras palavras, os moradores “privatizam” as ruas, praças etc. Custeiam os serviços, é verdade, mas continuam a pagar o IPTU, cujo produto, não sendo aplicado no “loteamento fechado”, poderia beneficiar outras regiões da cidade; mas a relação custo/benefício é desfavorável. O “fechamento”, na verdade, causa um mal maior ao subtrair da cidade as áreas do “loteamento fechado” onde poderiam ser implantadas escolas, creches, hospitais, praças e outros serviços públicos. Esses serviços não são implantados porque o “fechamento” impede e, além disso, veda o acesso dos cidadãos à área do loteamento onde eles deveriam ser implantados.

O fechamento não tem qualquer compromisso com as funções sociais da cidade. As áreas públicas são privatizadas por deliberação unilateral dos moradores ou do empreendedor e se tornam guetos que obstruem o fluxo viário, asfixiam a cidade e até extravasam suas fronteiras, espraiando-se por toda a região circunvizinha.

Além disso, não são raros os casos de moradores de “loteamentos fechados” que, para não pagar as despesas, investem contra a associação de moradores do loteamento com ações judiciais com fundamento no inciso XX do art. 5º da Constituição: “Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.” A questão é controvertida, pois, na outra face da moeda, há o enriquecimento sem causa do morador que não paga pelos serviços que recebe, e recentemente, com fundamento no direito do cidadão de não se associar, o Supremo Tribunal Federal deu provimento ao Recurso Extraordinário 432.106-RJ, interposto por um morador de “loteamento fechado”, exonerando-o do pagamento das despesas.

O loteamento fechado não tem compromisso com as funções sociais da cidade

Questões como essas botam incessantemente e drenam energias que os magistrados poderiam empregar em questões mais relevantes. A questão ganhou tal vulto que foi criada uma Associação de Vítimas de Loteamentos Residenciais para lutar contra essas cobranças.

Tamanha desordem e o trabalho adicional que tal situação impõe ao Judiciário reclamam a definitiva proibição do fechamento de loteamentos, e recomendam que, em seu lugar, seja priorizada a implantação de condomínios de lotes.

O condomínio por unidades autônomas é a estrutura jurídica adequada para atender a essa demanda social. Isso porque, nessa estrutura, as vias de circulação e demais áreas são de propriedade privada dos donos dos lotes, de modo que, de uma parte, eles têm poder legal de controlar o acesso de estranhos e, de outra parte, são obrigados por lei a pagar as despesas dos serviços comuns, circunstâncias que afastam as controvérsias judiciais comuns nos “loteamentos fechados”.

Recorde-se que o condomínio por unidades autônomas é espécie de direito de propriedade regulada pelo Código Civil. É empregada preponderantemente em edifícios de apartamentos, mas também é legalmente aplicável em glebas de terra, desde que divisíveis. Em ambas as situações coexistem, em relação a um mesmo conjunto imobiliário, o direito de propriedade exclusiva (unidades autônomas) e o direito de propriedade comum (vias de circulação, portaria, praça etc).

Nos edifícios, as unidades autônomas são os apartamentos; nas glebas de terra, os lotes.

Alguns municípios já regulamentaram a implantação de condomínio, mas as normas existentes são esparsas e assistemáticas.

E é óbvio que, na ausência de padrão legal, prolifera sem controle a implantação de loteamentos fechados disfarçados em condomínios, que sugam a preciosa energia do Judiciário com questões relativas ao custeio da varredura de ruas e limpeza de redes de esgoto e de águas pluviais.

É necessário sistematizar a matéria mediante lei federal que fixe as travas necessárias à preservação ambiental e à ordenação da cidade, à semelhança do Projeto de Lei da Câmara nº 3.057, de 2000, (reproduzido no PL 20/2007). A proposta preconiza regras gerais restritivas para condomínios, notadamente em relação ao fluxo viário, ao controle da preservação ambiental e à sua articulação com a estrutura do bairro e da cidade, entre outras restrições de natureza urbanística.

É preciso apenas corrigir o nome que o projeto atribuiu ao condomínio. É que o nome dessa espécie de direito de propriedade é condomínio de lotes de terreno urbano, e não o esdrúxulo e equivocado apelido condomínio urbanístico que consta no projeto. Como se sabe, urbanístico não significa lote (isto é, porção de terreno), mas, sim, “o saber e a técnica do planejamento urbano”, e diz respeito aos sistemas urbanos de distribuição dos ambientes de produção, trabalho, habitação e lazer, das atividades da administração pública, da circulação das pessoas, do fornecimento de serviços etc.

Coincidência ou não, o certo é que a iniciativa do Supremo Tribunal Federal, de reconhecer a repercussão geral do plano diretor como instrumento da ordenação das cidades, indica a urgente necessidade de fixação de padrão legal que harmonize a implantação dos condomínios de lotes com a estrutura do bairro e da cidade, em prol da preservação do ambiente e das funções das cidades.

* Melhim Chalhub é advogado, sócio do PMKA Advogados

2 Respostas

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  1. Eduardo
    nov 07, 2011 - 03:31 PM

    Parabéns ao mestre Melhim pelo artigo preciso e claro.
    Eduardo

    Responder
  2. Lupercio mussi
    jan 29, 2012 - 04:00 PM

    Trata-se de decisão oportuna e lúcida do STF , que devera normatizar uma situação real e regular e trazer decisões justas aqueles que atendendo toda a legislação municipal, seu Plano Diretor e sua Lei de uso e ocupação do solo ,com todo os projetos aprovados pela municipalidade e pelo Estado, se deparam com a arrogância,prepotência , abuso de autoridade e ou outros adjetivos, do MP de S.Paulo, e inclusive de sua Câmara Especial de meio ambiente, que insistem na visão errônea e falsa da realidade ambiental. Esses ” condomínios sao seguros,preservam o meio ambiente, traz com sigo a melhor técnica em construções, sao verdadeiros sítios ecológicos, propiciam aos contribuintes melhor qualidade de vida como também sao os que mais contribuem com impostos. Assim, não pode quem recebe desses impostos,para fiscalizar a Lei ou restabelecer a Lei quando constantemente se abala pela nefasta acao de alguns, estuprarem a Constituicao, coagirem os municípios com “Recomendações” abusivas e cerceando direitos fundamentais, e receberem do Judiciário decisões contra a Lei.

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