Personalidade jurídica do condomínio edilício

Introdução

O ordenamento jurídico pátrio reconhece ao condomínio edilício capacidade de estar em juízo (CPC, arts. 7º e 12, incs. IX; CC, art. 1.348, incs. II e VII; lei 4.591/64, art. 12, § 2º, art. 22, § 1º, “a”), possibilitando que ele seja autor em demandas de cobrança, indenizatórias, desapropriação indireta de área comum etc., e réu quanto às pretensões que o qualifiquem como devedor ou responsável por quantia ou obrigação.

A Secretaria da Receita Federal concede inscrição no CNPJ/MF a esse ente corporativo. Viabiliza com isso a celebração de contratos que dizem respeito à rotina da sua administração, como aquisição de equipamentos e bens móveis, prestação de serviços de manutenção de coisas e áreas comuns, contratação de funcionários, emissão de documentos inerentes, exigibilidade e quitação de tributos, encargos e contribuições sociais.

Em sua fase de construção, também conhecida como pré-horizontal, e principalmente se o regime for por administração ou “a preço de custo”, é dado ao condomínio, representado por sua comissão de representantes e tendo como órgão máximo de poder a assembléia, reorganizar a construção ou liquidar o patrimônio; notificar o consorte inadimplente; leiloar, adquirir ou adjudicar fração ideal de terreno e acessões correspondentes à futura unidade autônoma (as não vendidas ou aquelas cujo titular não honra com o pagamento de sua contribuição); adquirir materiais e equipamentos, firmar contratos e praticar atos relacionados com todos os aspectos do empreendimento, terreno e construção (lei 4.591/64, art. 31-F, §§ 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 7º, 8º, 12, inc. II, 14, 17, inc. II, art. 49, art. 50, art. 58, incs. I e II, art. 61, “c”, art. 63, §§ 1º, 3º e 5º).

Casuística

Decisões no âmbito da Corregedoria dos Registros Públicos têm admitido em caráter excepcional que o condomínio já instituído adquira unidade de condômino inadimplente, com o respectivo registro na matrícula do imóvel. Essa tese, segundo J. Nascimento Franco (in “Tribuna do Direito” nº 106, fevereiro de 2002), ganhou força real em virtude de inovadora decisão do hoje Desembargador Venício Antonio de Paula Salles, então Juiz da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo, SP.

No uso de suas atribuições como Corregedor Permanente dos Registros Públicos em São Paulo/SP, o i. magistrado emitiu o Comunicado 2/2005, admitindo expressamente a arrematação ou a adjudicação pelo condomínio edilício de suas unidades autônomas. Permitiu o registro de carta de arrematação ou adjudicação, quando expedidas em processo de cobrança de despesas condominiais. Exigiu para tanto apresentação de ata de assembléia geral, deliberando e aprovando a aquisição ou a venda. Mencionou que a compra ou a venda deve ser aprovada pela unanimidade dos presentes em assembléia.

Em recente acórdão (Ap. Cível nº 986-6/0, j. 17/02/09) da lavra do Exmo. Sr. Dr. Corregedor Geral da Justiça e Relator, Desembargador Ruy Camilo, o Conselho Superior da Magistratura do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determinou ao Oficial de Registro de Imóveis o registro de sentença proferida em demanda promovida por condomínio edilício, que reconheceu como de propriedade comum duas lojas. Essas lojas eram unidades autônomas, mas a incorporadora e construtora maliciosa e ilegalmente deixara em seu próprio nome quando da instituição do condomínio.

O Oficial e o Corregedor Permanente dos Registros Públicos haviam negado o registro. Entenderam ser imprescindível (a) alterar o quadro de áreas para retirar o caráter de unidades autônomas das lojas e assim torná-las comuns e (b) a assinatura da unanimidade dos condôminos. Mas o Conselho Superior da Magistratura dispensou tais requisitos. Não enxergou como heresia registral que unidades autônomas pudessem, sem perder formalmente esse caráter, ser consideradas de propriedade do condomínio edilício, até porque a sentença de procedência da demanda movida contra a incorporadora e construtora não fez essa exigência.

Dessa forma, se no futuro o condomínio resolver alienar esses bens (logicamente, se autorizado por assembléia) não precisará fazer o processo inverso, meramente formal. Se resolver alugar, isso poderá permitir ao locatário registro ou averbação do contrato, garantindo-lhe todos os direitos correspondentes à oponibilidade e vigência do contrato em relação ao adquirente e ao direito de preferência em caso de intenção de venda.

A propósito, não é raro, principalmente nas especificações e convenções mais antigas, encontrar pavimentos, como garagens, caracterizados como “unidade autônoma de uso comum”.

Há o Enunciado nº 90 do CEJ (Centro de Estudos Judiciários do Conselho Federal), segundo o qual “deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício (redação conforme o Enunciado nº 246, que suprimiu a parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”)”.

Decisões respeitáveis se posicionam nesse sentido. O Juiz Miguel Cucinelli (2º TACivSP, 7ª Câm., Ap. n. 769.283-0/7, j. 14.10.03) fundamenta-se também em outro v. acórdão relatado pelo Juiz Diogo de Salles (1º TACivSP, 1ª Câm., Ap. n. 569.107-00/3, j. 31.01.00), segundo o qual “o condomínio é pessoa jurídica sim. Sua personalidade jurídica nasce com o registro da convenção nos termos do artigo 9º, 22 e 27 da Lei 4591/64, c/c artigo 18 do Código Civil e ele se classifica como uma associação legal de fins não lucrativos, administrada pelo síndico sob orientação da Assembléia Geral”.

Embora não chegue a tanto, o ilustre Juiz Miguel Cucinelli, referindo-se à execução do crédito correspondente às despesas condominiais, faz valiosas considerações: “esta hipótese se distancia bastante da celebração de um negócio jurídico (compra e venda) em que o condomínio estaria adquirindo a propriedade de um bem. A dificuldade, em última análise, se prende à finalidade do ato praticado. Se a atuação do síndico se der no sentido de adquirir um imóvel, distanciar-se-á da regular administração, não se podendo presumir como legítima a sua atuação”. E, continua: “desnecessária seria, assim, que a transcrição do imóvel adjudicado, no registro de imóveis, seja feita em nome de cada um dos condôminos. Isso não traria utilidade prática nenhuma à recuperação do crédito que surgiu em função do inadimplemento das cotas. Traria sim, mais entraves à composição do caixa, uma vez que formaria mais um condomínio (tradicional) de todos aqueles que compõem o condomínio (edilício)”.

O Desembargador Romeu Ricupero (TJSP, 36ª Câm., Ag. de Instr. e Ag. Reg. N. 1.166.098-0/0, j. 24.04.08) invoca doutrina de J. Nascimento Franco, que mencionou em sua obra aresto segundo o qual “que lhe falta, então, para se lhe atribuir personalidade jurídica? Simplesmente, a declaração formal e expressa da lei, que, entretanto a reconhece, implicitamente”.

Em recente v. acórdão, o Desembargador Luis Fernando Nishi (TJSP, 31ª Câm., Ap. n. 1.194.200, j. 12.05.09) afastou o argumento da nulidade da arrematação pelo condomínio edilício em execução de demanda de cobrança. Citou lições de Egidio Jorge Giacoia e Ruy Coppola para concluir que “de nada adiantaria outorgar ao condomínio a possibilidade do exercício do direito de ação, frustrando-se-lhe, porém, a ulterior obtenção de qualquer resultado material, consistente na satisfação creditória”.

Taxativa é opinião de Rubens Carmo Elias Filho (“As despesas do condomínio edilício”, Rev.Trib., 2006, São Paulo, p. 174), para quem “não seria viável a inclusão de diploma legal para atribuir ao condomínio a qualidade de pessoa jurídica, porque não o é. Não foi pelo art. 44 do CC assim concebido e não se verifica tal qualidade, valendo dizer, entretanto, que a faculdade de adquirir bens e direitos, pelo condomínio edilício, dispensa sua personificação”.

A decisão de adquirir bens, principalmente imóveis, normalmente após a instituição do condomínio, requer quorum qualificado e convocação de assembléia. Não é ato de administração ordinária nem discricionário do síndico. A dificuldade de se admitir a aquisição de bens imóveis pelo condomínio tem a ver com fato de que, a rigor, isso importa aumento e alteração de área ou bem comum. Importa necessidade de se alterar a própria especificação do condomínio, seu quadro de áreas e discriminação, o que, a rigor, precisa de presença e consentimento unânimes (CC, art. 1.331, §§ 1º, 2º e 3º, art. 1.314, par. único, art. 1.331, §§ 2º e 3º, art. 1.339, art. 1.343 e 1.351, segunda parte; lei 4.591/64, art. 1º, § 2º, art. 3º, art. 7º, art. 10, § 2º). Na maioria dos casos, obter isso é quase impossível.

Objetivando regularizar a propriedade de área de sua posse por meio de ação de usucapião, há situações em que o condomínio edilício, ente corporativo, como autor ou réu, pode ser considerado parte ilegítima, exigindo-se participação de todos os condôminos em litisconsórcio necessário e unitário (ativo ou passivo). Justamente porque o resultado final é o acréscimo ou a perda de área comum e correspondente alteração da especificação do condomínio, que afeta o direito individual de cada condômino. Isso torna bem mais complexo o processo, mas o óbice é insuperável (cf. in TJSP, 7ª Câm. Cível, Ap. Cível nº 200.688-1/0, j. 02.02.94).

No “Condomínio, Estatuto da Cidade e Novo Código Civil” (Paulo Eduardo Fucci, Ed. Juarez de Oliveira, 2003, São Paulo, p. 52), um dos autores deste artigo teve a oportunidade de afirmar que “o novo CC não resolveu a polêmica da personalidade jurídica do condomínio para adquirir bens imóveis, nada dispondo sobre isso no art. 44, nem do quorum necessário a tornar obrigatória essa deliberação”.

Afinal, de nada adianta reconhecer personalidade jurídica ao condomínio edilício para adquirir bens imóveis mediante autorização de assembléia, se o quorum a ser exigido for muito elevado.

Discorrendo sobre a possibilidade de aplicação do art. 1.316 do Código Civil, relativo ao condomínio tradicional, ao condomínio edilício, um dos autores deste artigo teve a oportunidade de afirmar que a renúncia à propriedade, pelo condômino inadimplente, com o débito sendo assumido pelo condomínio edilício, poderia transformar o condomínio edilício em proprietário, por escritura pública, e poupar o Poder Judiciário de mais um processo cujo resultado prático seria o mesmo, em caso de adjudicação ou arrematação.

Observa-se portanto que o ente corporativo, condomínio edilício, pela legislação hoje vigente expressamente não tem personalidade jurídica; isto é, não é considerado, ainda que de modo ficto, pessoa distinta de seus componentes. Mas há preceitos legais e jurisprudência que, na prática, indiretamente e para resolver determinadas e pontuais situações, permitem sua atuação como se fosse pessoa jurídica. Capaz de ser sujeito de direitos e obrigações perante terceiros, exteriorizando a sua vontade sem que, a todo tempo, todos os seus integrantes precisem estar presentes e a especificação do condomínio necessite ser alterada.

PL 4.816 de 2009 e críticas

Não se duvida das boas intenções do Projeto de Lei 4.816, de 2009. Contudo, certamente precisa ser melhorado, para se adequar à boa técnica.

Em primeiro lugar, esse projeto, no art. 1º, deixa claro que a transformação do condomínio edilício em pessoa jurídica é facultativa. Isso equivale a dizer que um mesmo instituto jurídico poderá ter tratamento diferente. E, que o condomínio edilício que não se transformar poderá não ter alguns de seus problemas resolvidos.

Em segundo, exige registro de seus “atos constitutivos” no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, com atendimento dos requisitos dos arts. 46 e 54 do Código Civil, 120 e 121 da lei 6.015/73, como se condomínio edilício fosse o mesmo que sociedade ou associação civil e como se estar no Registro Civil de Pessoas Jurídicas fosse o requisito essencial, o fim em si mesmo, e não apenas o meio para tornar pública a situação. Como se o registro pudesse mudar a natureza jurídica do instituto.

Em consonância com essa exigência, pretende alterar o art. 114 da Lei dos Registros Públicos, acrescentando o condomínio edilício em seu incs. I.

Pessoa jurídica de direito privado não é sinônimo de sociedade ou associação civil, fundação, organização religiosa ou partido político. Nem existe, tecnicamente, algo que impeça que outros entes coletivos, como o condomínio edilício, tenham personalidade jurídica.

Se a lei atribuir expressamente personalidade jurídica ao condomínio edilício, isso não o descaracterizará como instituto de direito real. As relações dele decorrentes não se tornarão de natureza meramente pessoal, contratual ou estatutária. Nem o tornará uma empresa (atividade economicamente organizada). E ele poderá continuar a ser regulado por leis ou preceitos específicos, como, aliás, o art. 44, § 3º, do Código Civil dispõe em relação aos partidos políticos.

Além disso, parte dos incs. do art. 46 e do art. 54, por não se compatibilizar com a natureza do instituto, não tem o menor cabimento para o condomínio edilício, como por exemplo declaração de fins e tempo de duração (art. 46, incs. I; art. 54, incs. I); eventual responsabilidade subsidiária dos membros por obrigações sociais (art. 46, incs. V); condições de extinção e destino do seu patrimônio (art. 46, incs. VI) e requisitos para admissão, demissão e exclusão dos membros (art. 54, incs. II). Pelas mesmas razões, parte do disposto nos arts. 120 e 121 da Lei dos Registros Públicos nada tem a ver com o condomínio edilício. Outras exigências referidas nesses artigos até poderiam ser admissíveis, mas analógica e desnecessariamente.

Não tem sentido falar em declaração de fins e tempo de duração e, no condomínio edilício, se possível fosse falar sobre isso, não haveria escolha quanto a esse item. O condomínio edilício é sempre instituído com o escopo de regular o compartilhamento do uso, da fruição e da disposição da propriedade imóvel de unidades autônomas, indissoluvelmente ligadas às áreas comuns, para fins residenciais ou empresariais.

Sua duração, as condições para sua extinção e destino do patrimônio também estão taxativamente previstos em preceitos de ordem pública: arts. 1.357, § 1º e § 2º, e art. 1.358 do Código Civil e arts. 14, 15 e 17 da lei 4.591/64. Invariavelmente, dependem de certas circunstâncias relacionadas com a destruição, total ou parcial, ou com o desgaste ou depreciação da edificação. Seria no mínimo altamente questionável que pudessem os “atos constitutivos” ou o instituidor inovar em relação a essas condições.

No tocante à admissão, demissão e exclusão de seus membros, é difícil (senão impossível) compatibilizar qualquer cláusula restritiva com o art. 2º da lei 4.591/64 e com o art. 1.331, § 1º, do Código Civil. Segundo esse último, “as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”.

O projeto parece ignorar que, para ser condomínio edilício, necessariamente a sua instituição, especificação e convenção já devem constar de registro público, isto é, do Registro de Imóveis. Cria a necessidade de mais um registro público, alterando o incs. I do art. 114 da Lei dos Registros Públicos, novamente equiparando, de modo equivocado, o condomínio edilício às sociedades ou associações civis etc.

Nem todas as pessoas jurídicas devem ingressar no Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Existem as sociedades de advogados, cujo registro é feito na Ordem dos Advogados do Brasil. As sociedades empresariais são registradas no Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins (lei 8.934/94 e art. 1.150, primeira parte, do Código Civil), de cujo sistema fazem parte as Juntas Comerciais.

Nada impede, portanto, que o Registro de Imóveis, junto ao qual o condomínio edilício precisa estar necessariamente regularizado e que confere ampla publicidade ao ente corporativo, também seja suficiente para a regularização da sua personalidade jurídica. Autoriza-se a mera inscrição do CNPJ/MF, sem necessidade de maiores formalidades, mais um registro público e novas despesas.

Os requisitos para a instituição, especificação e convenção do condomínio edilício já estão previstos nos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, sobretudo arts. 1.332 e 1.334. Esse conjunto de atos jurídicos tudo regula e já representa satisfatoriamente o que o projeto chama de “atos constitutivos”. As atas de eleição do síndico normalmente já devem ser levadas ao Registro de Títulos e Documentos e, com isso, a publicidade quanto à representação legal já está assegurada.

No § 2º do art. 1º, o projeto solicita a aprovação de, no mínimo, dois terços dos proprietários para que o condomínio edilício se torne pessoa jurídica. Isso dificulta sobremaneira a tomada da decisão. O quorum é muito difícil de ser obtido, além do que, para impor a personalidade jurídica, a lei não precisa de consentimento do particular.

Podemos considerar razoável e conveniente, no entanto, essa exigência, em relação ao condomínio edilício instituído antes da lei, a fim de que os proprietários possam optar legitimamente por adotar as inovações, que podem trazer vantagens e desvantagens. Na verdade, a exigência de unanimidade para esse importantíssimo ato de adesão aos termos da nova lei seria mais prudente, a fim de evitar quaisquer questionamentos futuros por parte de condôminos dissidentes.

O § 1º do art. 1º é confuso. Diz que a possibilidade de se tornar pessoa jurídica há também para “os condomínios existentes em desmembramentos e loteamentos urbanos, previstos na Lei nº 6.766/79, desde que aprovados na condição de condomínio”. A lei 6.766/79 não faz a previsão de aprovação de desmembramento e loteamento como condomínio edilício. Nem o Código Civil e a lei 4.591/64 tratam do parcelamento do solo urbano. Desmembramento, loteamento e condomínio edilício são institutos totalmente diferentes, regulados por leis próprias e com requisitos distintos.

A personalidade jurídica poderia até mesmo ser estendida também ao condomínio especial, do Estatuto da Cidade (lei 10.257/01), art. 10, § 3º e § 4º, resultado de usucapião de iniciativa de várias pessoas em conjunto ou de associação. Mas nada foi dito sobre o tema.

Talvez o projeto tenha desejado referir-se às associações de moradores de loteamentos, as quais, no entanto, normalmente já têm personalidade jurídica; mas loteamento com associação dos moradores não se confunde com condomínio edilício.

Chove no molhado e é contraditório, ao estabelecer que os condôminos sejam solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas pelo condomínio (art. 5º do projeto), pois isso já vem sendo reconhecido (confira-se em “Revista dos Tribunais”, vol. 676, pág. 175; STJ, Recurso Especial nº 1.654-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 11/12/89; Recurso Especial nº 166.221-RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 26/06/98; e, art. 1.315, caput, do Código Civil).

Ao mesmo tempo exige o cumprimento dos requisitos do art. 46 do Código Civil, dentre os quais o incs. V, que pede seja especificado se os membros têm responsabilidade subsidiária.

A única disposição que parece razoável é a que acrescenta o incs. VI ao art. 44 do Código Civil, inserindo os condomínios edilícios no rol de pessoas jurídicas de direito privado, o que facilitará, dentre outras situações, a presença desse ente coletivo como réu em certas demandas, como de usucapião, sem precisar da citação de todos os condôminos em litisconsórcio necessário e unitário.

Nos condomínios pré-existentes à nova lei, que não optarem por adotar a personalidade jurídica, uma boa solução seria prever a sua condição de substituto processual dos condôminos, a fim apenas de simplificar o procedimento, evitando a necessidade de citação de todos os condôminos.

Há omissão completa quanto ao quorum para a deliberação sobre aquisição e venda de bens imóveis.

Seria possível dispor, por exemplo, que a adjudicação ou arrematação e posterior administração ou alienação a terceiros, de unidade autônoma dentro do próprio condomínio, cujo titular não paga as despesas, com a utilização dos créditos correspondentes, pode ser autorizada por maioria simples em assembléia. A cobrança dessas despesas é ato de administração ordinária e todas as ações que tenham esse objetivo dele se aproximam. Não devem exigir quorum qualificado, quanto menos unanimidade, seja dos condôminos, seja apenas dos presentes em assembléia. A mesma situação poderia ser prevista para o caso de o condômino inadimplente pretender renunciar à propriedade, livrando-se de despesas e dívidas (art. 1.316 do Código Civil), facultando-se ao condomínio edilício haver o bem, assumindo tais ônus. Também esse poderia ser o quorum para promover a regularização da propriedade de área de posse comum, mansa e pacífica, por usucapião.

Já a aquisição de imóvel com outro objetivo ou finalidade, como outro terreno para ampliação do número de vagas de garagem, é algo mais complexo. Aproxima-se muito das hipóteses do art. 1.342 (obra considerável e útil, em acréscimo às já existentes) e 1.343 (criação de novo pavimento ou nova edificação no solo comum) do Código Civil. Há de requerer aprovação de dois terços dos condôminos ou a unanimidade.

É preciso ter em mente que condomínio edilício é instituto sui generis, muito diferente das pessoas jurídicas de direito privado enumeradas nos incisos do art. 44 do Código Civil.

Agrega pessoas em torno da propriedade imóvel. É um ente que soma e divide propriedade imóvel. A propriedade imóvel é o cerne. As pessoas ou os titulares da propriedade são o que menos importa. Tudo gira em torno da propriedade coletiva de imóvel, do compartilhamento do seu uso e fruição e da faculdade de disposição desse direito real.

Para lhe conceder personalidade jurídica de direito privado, não há a menor necessidade de obrigar o condomínio edilício a ter o mesmo formato ou a se transformar em espécie de sociedade ou associação civil. Nesses casos, a reunião de pessoas ou de patrimônios se realiza com base em outros escopos.

O preclaro João Batista Lopes (“Condomínio”, Ed. Revista dos Tribunais, 8ª edição, 2003, pág. 46/53) faz alusão a todas as teses que tentam explicar a natureza jurídica do condomínio edilício e certamente suas diferenças em relação às sociedades e associações civis são evidentes.

O conceito de pessoa jurídica, união de pessoas ou de bens, para certas finalidades, reconhecida pelo ordenamento como sujeito de direitos e obrigações, deixa claro que a atribuição da personalidade jurídica a um ou outro ente corporativo é uma ficção que depende apenas de uma opção legislativa. E o simples fato de se reconhecer personalidade jurídica ao ente coletivo não altera a sua natureza e o seu modo de operar interna corporis.

Portanto, visto por esse enfoque, o projeto pode e deve ser aperfeiçoado. Se não se adequar à boa técnica, não surtirá os efeitos desejados pelo mundo jurídico. Em vez de simplificar, poderá complicar a vida condominial, confundir institutos do direito e os procedimentos nos registros públicos.

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  1. LUCIO SANCHES
    nov 25, 2009 - 03:22 PM

    Embora não seja formado em direito, concordo com as observações quanto á praticidade dessa nova lei.Quanto á opção acredito que a maioria dos condominios não estão preparadas para a decisão.Um grande entrave será, sem dúvida, a alteração das frações e isso incorre em altos custos aos condôminos, mudanças nas taxas condominiais,novos registros e averbações.Uma dúvida que peço me esclareça:Obtendo personalidade jurídica, o condominio declarará imposto de renda? obrigado, Lúcio Sanches, 25-11-2009.

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