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Por que o valor de ITBI está na Justiça

O valor de ITBI a ser pago é a pergunta feita constantemente pelos compradores de imóveis da capital paulistana. Isso porque o Município de São Paulo inovou ao cobrar o ITBI – imposto sobre a transmissão de bens imóveis – com base em uma suposta pesquisa mercadológica que não reflete, na maioria das vezes, o real valor de mercado dos imóveis negociados. Trata-se do chamado Valor Venal de Referência – “VVR”.

Embora a discussão não seja recente, ela está cada vez mais presente, pois, com a crise no setor imobiliário dos últimos anos, o valor da negociação e venda dos imóveis diminuiu sensivelmente. E a diferença do valor do imposto a pagar pode representar um verdadeiro deal breaker, já que o valor total da operação imobiliária fica sensivelmente maior, desestimulando o negócio.

Passemos a um exemplo: um imóvel está sendo negociado por R$ 1.500.000 (um milhão e quinhentos mil reais). O “VVR” atribuído pela Prefeitura é de R$ 2.250.000 (dois milhões, duzentos e cinquenta mil reais). Considerando-se o valor da negociação, o imposto a pagar seria de R$ 45.000, ao passo que se utilizando do valor atribuído pelo Município de São Paulo, se chegaria ao valor de R$ 67.500, representando uma diferença de R$ 22.500.

E exatamente pelos valores serem tão discrepantes é que o contribuinte buscou o Poder Judiciário para resolver a questão. E o Tribunal de Justiça de São Paulo pacificou o entendimento de que o ITBI não pode ser cobrado com base no “VVR”.

Mas atenção, o Poder Judiciário não vem permitindo que o valor a ser pago a título de ITBI seja o menor valor dentre os três possíveis (VVR x valor do imóvel para fins de IPTU x valor da negociação). É preciso que o valor da negociação seja igual ou superior ao valor do imóvel utilizado para a cobrança do IPTU.

Esta medida foi adotada para se evitar fraudes na venda e compra de imóveis e para que não haja uma drástica redução da arrecadação municipal. Mesmo com a decisão final do Tribunal de Justiça, a Prefeitura continua a cobrar o imposto considerando o valor venal de referência.

Por essa razão, na hora de comprar o imóvel, o contribuinte deve ficar atento a valor cobrado pelo Município e procurar a Justiça a fim de valer os seus direitos antes de fechar a negociação.

*Beatriz Prince de Rasi, sócia-fundadora de CGRC Advogados, mestre em Direito Tributário Internacional e da União Europeia pela Universidade de Uppsala e mestranda em Direito Comercial Internacional pela Universidade de Helsinque

5 Respostas

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  1. rubens simoes de oliveira
    ago 03, 2018 - 04:52 PM

    Pergunto:

    Considero absurdo tal medida, visto que também usada quando do imposto “causa mortis” ITCMD, penso que deveria haver unificação entre todos os municípios para que tais recolhimentos sejam sobre o valor venal cobrado no IPTU, que por vezes, também, superior ao preço de mercado. Isso, em varias Comarcas, não só na Capital.

    Rubens.

    Responder
  2. Saraiva
    ago 03, 2018 - 06:35 PM

    Excelente artigo! A municipalidade já devia ter previsto as incongruências antes mesmo de arbitrarem o VVR como o valor mínimo para recolhimento de ITBI. Altos tributos..

    Responder
  3. PEDRO CAJADO
    ago 04, 2018 - 10:40 AM

    Excelente informação, parabéns.

    Responder
  4. anderson Douglas e silva
    ago 06, 2018 - 10:56 AM

    Prezada Dra Beatriz, bom dia!

    Por favor, a doutora poderia encaminhar o acórdão paradigma ou apenas o seu número para que eu possa analisá-lo?

    Muito obrigado!

    Att.
    Adnerson Douglas e Silva
    OAB/SP 394.700

    Responder
    • Depto. de Comunicação ARISP
      Depto. de Comunicação ARISP
      ago 06, 2018 - 01:06 PM

      Prezado Dr Anderson,

      Apenas publicamos o conteúdo do Estadão. Pedimos que entre em contato direto com o escritório CGRC Advogados para solicitar o acórdão.

      Atenciosamente,

      Depto de Comunicação Arisp

      Responder

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