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RI: quitação de débitos condominiais em discussão

Condomínio edilício: alienação da unidade de uso exclusivo e comprovante de quitação de despesas condominiais

 

Flauzilino Araújo dos Santos

O presente artigo objetiva reafirmar entendimento por mim esposado em artigo publicado no Boletim Eletrônico IRIB 2474, de 8 de junho de 2006, sob o título Condomínio edilício – As despesas comuns e a garantia de funcionamento, em que considerei desnecessária a prova de quitação de débitos condominiais em caso de alienação de unidade autônoma de condomínio edilício.

O debate foi renovado por recente decisão (21/8/2009) proferida pelo juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, no processo de dúvida 100.09.165632-6, em que o magistrado afastou a exigência de apresentação da quitação condominial formulada pelo Oitavo Oficial de Registro de Imóveis da comarca de São Paulo, e determinou o registro, por entender que a regra consagrada no parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591/64 foi revogada pelo Código Civil de 2002.

É de ser entendido, desde logo, que apesar da natureza propter rem (em virtude da coisa) atribuída às despesas condominiais – por fatores ligados à garantia de funcionamento do próprio condomínio e à transparência que deve imperar nos contratos, uma vez que se exige que no instrumento respectivo sejam relacionados os ônus que pesam sobre o imóvel e possam prejudicar seus adquirentes -, o legislador de 1964 gravou a unidade de uso exclusivo com relativa inalienabilidade ao sujeitar sua alienação à prova de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio (Lei 4.591/64, art. 4.º, parágrafo único).

Ao ser emitido, o documento de quitação das taxas condominiais deve ser assinado pelo síndico ou administrador do condomínio edilício, comprovada a regularidade de sua condição por meio de cópia autêntica da ata da Assembléia Geral Ordinária ou do instrumento de procuração respectivo. Esse rigor se insere nas medidas preventivas que objetivam a segurança e a estabilidade dos negócios imobiliários.

Dispensa de exibição do comprovante de quitação de débitos condominiais nos negócios imobiliários

Em caráter excepcional, considerar-se-á prova de quitação das despesas condominiais a declaração de que não existem débitos de taxas de condomínio em atraso, feita pelo alienante ou por seu procurador, sob as penas da lei, expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos. É o que dispõe o parágrafo 2.º do art. 2.o da Lei 7.433/85:

“§ 2.º Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4.o da Lei 4.591, de 16.12.1964, modificada pela Lei 7.182, de 27.03.1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos.”

A declaração do alienante pode ser substituída por declaração de assunção de débitos decorrentes de taxas condominiais feita pelo adquirente, ou por declaração de responsabilidade solidária de pagamento feita pelos contratantes, exigindo-se das escrituras que sejam especificados, pormenorizadamente, os valores dos débitos em atraso.

Até a vigência do Código Civil de 2002, a exigibilidade de comprovar a quitação dos débitos condominiais para fins de alienação ou transferência de direitos estava explicitamente regulada pelo parágrafo único do art. 4.º da Lei 4.591/64, na redação dada pela Lei 7.182/84, do seguinte teor:

“Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante com o respectivo condomínio.”

Embora esse preceito fosse pouco harmonizado com o resto das normas que regulam o tráfego imobiliário e que permitem a assunção pelo adquirente de débitos fiscais e ônus reais incidentes sobre o imóvel, em princípio parecia que o legislador realmente objetivava impedir a alienação de unidade com débitos condominiais em atraso.

Como esses antecedentes impeditivos já não se coadunavam com a legislação relativa aos negócios imobiliários, podendo, ademais, ser discutidos sob a ótica da constitucionalidade, o novo texto do art. 1.345/CC veio clarificar, de forma absolutamente expressa, que a alienação da unidade não está mais vinculada à apresentação de declaração de quitação de débitos condominiais, pois não existe dies a quo para o cômputo retroativo da responsabilidade do adquirente pelo pagamento das dívidas anteriores.[1]

Com efeito, o pagamento de débitos condominiais em atraso pode ser exigido do novo adquirente a qualquer tempo, inclusive para efeito de sucessão processual passiva ordinária, sempre que ocorrer alteração da titularidade de domínio da unidade geradora das despesas judicialmente cobradas. É que o próprio imóvel funciona como garantia ante a natureza propter rem da obrigação condominial, remanescendo a responsabilidade pessoal do ex-proprietário perante o adquirente, se outra não foi a avença pactuada entre eles.

Como a garantia preventiva para a cobrança dos débitos condominiais está juridicamente estabelecida e consolidada ope legis, supor que o retraso afetaria a perfeição do negócio imobiliário tem efeito nocivo ao tráfego e à solução de situações de inadimplência perante a comunidade condominial, as quais podem ser resolvidas mediante alienação da unidade autônoma que deu origem à divida. Essa transação poderá permitir que o alienante utilize parte do preço da venda para quitar os débitos condominiais. De outro modo, poderá também o novel adquirente compor-se junto ao condomínio credor para liquidação do débito existente, resolvendo-se assim o desconforto experimentado pela comunidade condominial, em virtude da inadimplência.[2]

Tendo em conta, além do preceito do art. 1.345 do CC, a velocidade exigida pelos negócios imobiliários e o fortalecimento da boa-fé nos contratos, sugere-se que o máximo que podem exigir, facultativamente, tanto o notário para lavrar o instrumento de alienação da unidade, quanto o registrador em sede de qualificação, é que no título sejam discriminados eventuais valores em atraso, ou conste declaração expressa do adquirente de que tem ciência da existência de débitos condominiais perante o condomínio, uma vez que a responsabilização deste resulta ope legis.[3]

Notas

[1] Induvidoso que pelas disposições do Código Civil de 2002 não é mais obrigatória a apresentação do comprovante de quitação de débitos condominiais para fins de alienação da unidade de uso exclusivo, conforme dispunha o parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591/64. O art. 1.345/CC deixa bem esclarecido que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Por força desse preceito eventuais débitos condominiais em atraso resolvem-se nos contornos da obrigação propter rem perante o novo proprietário, que não poderá eximir-se dos encargos alegando não ser o sujeito passivo da obrigação, visto que a obrigação segue a coisa, não o sujeito.

[2] Mesmo após a vigência do Código Civil de 2002, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo tem sustentado a atualidade da exigibilidade de comprovante de quitação de débitos condominiais para fins de oneração ou alienação do imóvel, como demonstra a apelação cível 158-6/2 – São Paulo – rel. Des. José Mário Antônio Cardinale – DJ 12/5/2004. O E. Conselho Superior entende que a única hipótese aceitável como prova de quitação de débitos condominiais para efeito de dispensa do comprovante de quitação respectivo é a do § 2.º, do art. 2.º, da Lei 7.433, de 18/12/1985, consubstanciada em “declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos”.

[3] Apenas para prevenir eventual alegação de omissão notarial no aconselhamento das partes ou na qualificação registral, ante a responsabilidade civil do tabelião e do registrador, nos termos do artigo 22 da lei 8.935/94, que diz: “Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática dos atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros o direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos.”

5 Respostas

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  1. SIMONE ARANTES CROSARA
    set 22, 2009 - 05:44 PM

    De grande valia para mim este artigo. Lido diretamente com discussões a cerca de “débitos condominiais”.
    Num processo de transferência com débito de condomínio em que um dos alienantes firmou a DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO e a responsabilidade de quitar eventuais dívidas, o mesmo veio a falecer antes da conclusão do registro, neste caso, o adquirente responde por este débito ou os demais alienatntes poderam ser responsabilizados?
    Cordialmente. Simone

    Responder
  2. Emilio Falcão
    set 22, 2009 - 08:00 PM

    Fiz um comentário a respeito da “dispensa de negativas inclusive condominiais”, quando saiu a decisão da Justiça paulista, justamente para alertar sobre o art. 22 da Lei 8.935/94, tão bem lembrado pelo Mestre Flauzilino Araujo dos Santos, Registrador Presidente da ARISP. Atenção… não desprotejam o adquirente com dispensas de negativas. É burocrático, mas é essencial, é seguro, é legal.

    Responder
  3. Pedro Geraldo Rodrigues
    set 22, 2009 - 10:53 PM

    Embora tardio, consolida o óbvio contido na Lei 7433, de 1985. A escritura, feita em tabelionato de notas, é documento dotado de fé pública e, como tal, expressa a vontade das partes, embutidas da boa-fé. Cabe ao notário adequar a vontade das partes a realidade e dar forma legal e jurídica de suas declarações, e ao registrador verificar se estão presentes todos os requisitos legais, sem exigências que não se sustentam. Parabéns ao sempre vigilante empreendedor e registrador Flauzilino Araújo dos Santos pela visão notarial e registral privilegiada.
    Abraços
    Pedro Geraldo Rodrigues
    Escrevente Notarial Estatutário
    E-mail: minhaescritura@gmail.com
    Sítio: http://www.minhaescritura.com

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  4. cristina
    set 30, 2009 - 07:45 PM

    Excelente abordagem sobre a matéria, mas esta deveria ser disciplina-da de forma definitiva pela Corregedoria para evitar dúvidas e penalidades. É de conhecimento público a inadimplencia nos condominios, portanto a segurança do negócio jurídico é imprescidivel em qualquer ato praticado pelos Tabelionatos e Registros de Imóveis, neste caso as consequencias seriam desastrosas ao comprador como penhora, arrematação/adjudicação, anulação ou cancelamento do registro/escritura. O Síndico detem a responsabilidade de administrar o Condomínio, cabendo a ele emitir a declaração de quitação de débitos condominais e não mera declaração na escritura dos envolvidos que desejam apenas formalizar de forma rápida o negócio jurídico, dispensando documentos importantíssimos para a segurança juridica de todos.

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  5. MARCOS APARECIDO
    out 13, 2009 - 04:31 PM

    Dr.tenho uma ação de usucapiao extraordinario tramitando na primeira vara de registro publico desde 2003, o sr. magistrado já solicitou a citação e cientificação necessaria.

    a minha pergunta se refere quando tiver o mandado no registro de imovel

    terei de pagar alguma coisa? e quanto custa?.

    atenciosamente

    marcos.martins

    Responder

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