Registrador comenta ação de retificação de registro público

Na última sexta-feira, dia 17 de julho, a Rádio Justiça, no programa Espaço Forense, entrevistou o registrador Luciano Passarelli, professor da Universidade do Registro de Imóveis (Uniregistral), da Arisp, sobre o tema retificação de registro público. Confira abaixo alguns trechos dessa entrevista:

Rádio Justiça: Primeiramente gostaríamos que o senhor desse uma explicação sobre o que seria a ação de retificação de registro?

Luciano Passarelli: Até 2004, essa ação, que temos que chamar assim mesmo, de ação, só poderia ser manejada junto ao Poder Judiciário, com vistas exatamente, a noticiar no registro público, a realidade física e jurídica de um imóvel, caso os dados constantes no registro estivessem equivocados. Mas a Lei 10.931 trouxe uma mudança substancial nesse caso porque permitiu que a retificação pudesse ser feita diretamente no registro imobiliário, na via administrativa.

Rádio Justiça: Como é que funciona exatamente esse procedimento, na via administrativa, para alteração de um registro?

Luciano Passarelli: O procedimento está regulamentado no artigo 213 da Lei de Registros Públicos. E é bom esclarecer também, que isso faz parte de uma tendência que nós estamos observando, de desjudicialização do que é possível desjudicializar, aproveitando mais a estrutura dos serviços notariais e registrais no Brasil. É dizer, o Judiciário está notoriamente sobrecarregado, então nós temos alguns instrumentos e ferramentas  que nos permitem tirar um pouco dessa sobrecarga do Judiciário, para que ele tenha mais tempo para se dedicar àquilo que é realmente sua função, que é de compor lides. Nós podemos verificar, por exemplo, a recente Lei 11.441, que permitiu que os inventários e as separações e divórcios, em alguns casos, pudessem ser feitos também por notários e registradores e a Lei 11.977, que trouxe uma modalidade de usucapião, que pode ser requerida diretamente junto ao registro de imóveis e a retificação, que antes era apenas judicial e que agora pode ser feita na via administrativa. Isso mostra uma tendência de atribuir a notários e registradores a prática de alguns atos, em contribuição com o Judiciário, visando diminuir a sobrecarga de trabalho do mesmo, aproveitando então essa infraestrutura. No caso da retificação, basta dirigir um requerimento, ao registrador de imóveis, instruído com o trabalho técnico de engenharia, se a pretensão, no mais das vezes, for fazer constar do registro a descrição correta do mesmo. O engenheiro irá elaborar mapa e memorial descritivo e o interessado poderá requerer, então, ao registrador de imóveis que proceda a correção de dados equivocados no registro. Serão notificados os confrontantes, para proteger o direito de terceiros e se não houver nenhuma impugnação, a averbação é feita, em digamos aí, 15 dias, num prazo médio, procedimento que no Judiciário levava até anos, mostrando que há realmente uma condição de se agilizar esse procedimento. Claro que em caso de impugnação estaremos diante de uma lide e o registrador encaminhará o processo ao juiz corregedor, que poderá encaminhar as partes às vias ordinárias, aí se transformará realmente em uma ação. Mas apenas se houver lide. Se todos estiverem concordes, a retificação sai bem rápido.     

Rádio Justiça: Essa ampliação, digamos assim, de competência dos Cartórios, hoje já cuidando de matérias como inventários, partilhas e divórcio consensual, em determinados casos, já estabelecidos em lei, essa parte dos imóveis, agora, em que há a possibilidade de retificação de registro, gostaríamos de saber, se o senhor acredita, também, que quando as pessoas naturais, houver essa necessidade de retificação de registro, isso futuramente também poderá ser feito, independentemente de ação judicial, na via dos Cartórios.      

Luciano Passarelli: Eu acredito que os Cartórios, inclusive no registro civil das pessoas naturais, tem muito sim, a colaborar com a sociedade. É importante notarmos, que de uns anos para cá, tem havido uma melhoria substancial, que ainda não chegou a todas as unidades da Federação, reconheço, mas tem havido uma melhoria substancial na prestação de serviços notariais e registrais, principalmente pela adoção, a partir da Constituição de 1988, do concurso público, para acesso à carreira, que tem atraído profissionais qualificados. A própria Lei 8.935, que regulamenta a atividade, diz que os notários e registradores são profissionais do Direito e eu acredito sim, que os serviços notariais e registrais podem colaborar com a sociedade, em vários aspectos. Veja, por exemplo, a própria retificação de registro. A discussão que se trava hoje é que ela não é um mero direito do proprietário do imóvel. Também é um direito, mas é um dever. Porque, a base de dados fundiários no Brasil, que ainda precisa ter muitas arestas aparadas, visto o que acontece em alguns Estados, com respeito à grilagem de terras. Mas, tirando essas questões, a base de dados fornece ao Poder Público, elementos para municiá-lo, até mesmo para elaboração de políticas públicas. Fornece ao Ministério Público condições de fiscalizar melhor questões ambientais. Fornece a municipalidade condições de atuar melhor na área urbanística. Então, para além do direito individual do proprietário, eu não tenho dúvidas, que estamos tratando em uma esfera de direitos difusos de toda a coletividade, de ter publicizado, de maneira correta, os dados sobre determinado imóvel, sobre as pessoas que são titulares de direito sobre aquele imóvel, sobre os próprios direitos que incidem sobre aquele imóvel, o que nos permite, como eu falei, uma melhor atuação na área ambiental, urbanística, fiscal, cadastral e até mesmo no combate de alguns tipos de crimes, como lavagem de dinheiro. Ou seja, há uma obrigação do titular do imóvel de publicizar corretamente os seus dados. Eu chego a defender, inclusive, que no caso da retificação de registro, cabe até mesmo ação civil pública do Ministério Público, para forçar o proprietário a retificar uma área, que não está especializada, caso essa falta de especialização, seja um obstáculo, por exemplo, para verificação da reserva legal de área, de preservação permanente, sobre aquele imóvel. Eu tenho para mim, que estamos falando aqui, além da esfera do direito individual, que o proprietário, tem é claro, de retificar o registro do seu imóvel, mas que há para ele também, o dever, até mesmo social, de publicizar, corretamente os dados do seu imóvel, para que a sociedade e o Poder Público, tenham acesso a dados confiáveis. Pois de nada adianta levar a registro, dados que não refletem a realidade fática e jurídica do imóvel.        

Rádio Justiça: O senhor falou sobre a base de dados, constante atualmente em nosso sistema e gostaríamos de saber se todas as terras estão dentro dessa base de dados, já existe registro de todas as terras do nosso país, ou ainda existem algumas lacunas?                              

Luciano Passarelli: Há lacunas, notadamente em Estados maiores. Em São Paulo, estamos caminhando, com uma certa agilidade para isso (legalização de todas as terras). Mas é preciso, no Brasil, distinguir a realidade urbana da rural. As áreas rurais, notadamente, dos Estados maiores, Norte e Nordeste, ainda terão que passar por um processo de depuração muito grande. Mas isso vai acontecer, porque temos, hoje, vigente, entre nós, a lei que trata do georreferenciamento dos imóveis rurais, que está sendo levado a cabo pelo Incra, mas o Brasil é um país continental e imaginamos que teremos aí alguns bons anos pela frente, para regularizarmos tudo. No que diz respeito aos imóveis urbanos, também tivemos uma novidade, que foi a edição da Lei nº 11.977, prevendo vários instrumentos para a regularização fundiária. E essa base de dados vai ser construída a partir de agora, porque essa mesma Lei 11.977 prevê o registro de imóvel eletrônico. Então nós iremos passar toda a base de dados, existente em todos os Cartórios do país, para a mídia eletrônica. Isso ainda está dependendo de um decreto regulamentador do Poder Executivo Federal, mas em princípio, em um prazo de 5 anos, toda base deverá ser lançada  nesses sistemas eletrônicos e disponibilizada para o Poder Público Federal. Então, isso, com certeza, será um grande passo para nós eliminarmos de vez os conflitos fundiários e essas lacunas que existem ainda no controle da propriedade imobiliária no Brasil. Mas sempre lembrando o grau de dificuldade que isso gera, em função da extensão continental do país.

Rádio Justiça: Na demarcação de determinada área, onde há uma parte dependente de um determinado Cartório e outra de outro Cartório, como se dá essa comunicação e como há dá esse arquivo e seu armazenamento em base de dados, em nosso país?    

Luciano Passarelli: Isso é uma coisa que precisamos entender com base na forma como o sistema está montado hoje. Atualmente, o registro de imóveis está montado de forma que o registrador só atua por provocação da parte interessada. Então nós atuamos, assim como o Judiciário, às instancias do interessado, o registrador não toma iniciativa. É o sistema atual previsto na Lei 6.015, onde nós dependemos de requerimento. Então, quando a parte requer que sua área seja regularizada, o que nós fazemos, por enquanto, por conta do sistema atual, é apenas fazer o confronto da pretensão dele com os dados que já existem no Cartório. Caso essa pretensão não guarde identidade com os dados constantes no Cartório ou esses dados não existirem, então a parte deve se socorrer do Judiciário, entrando aí com uma ação de usucapião ou a depender do caso concreto, pra verificar qual seria o remédio jurídico para o caso dela. Mas no momento o registro de imóveis fica nessa posição de aguardar provocação. Então na verdade, não depende do Cartório. O Cartório fica numa posição de recepcionar os documentos, conferi-los e verificar a compatibilidade deles com o que já existe registrado no Cartório e aí sim se procede o registro ou não. Uma coisa que me chama muito a atenção, atualmente, é que nós também verificamos uma tendência de cada vez mais serem criadas exigências legais para o registro. Isso é uma faca de dois gumes, porque se por um lado o registro de imóveis realmente tem uma estrutura que é muito útil pro controle de pagamento de impostos, por exemplo, além de questões ambientais e urbanísticas. Mas, à medida que você impõe muitas exigências, você também empurra imóveis para a clandestinidade, porque por vezes os interessados não conseguem atender aquelas exigências legais. Isso é o quadro atual. Talvez, no futuro, nós pudéssemos discutir uma alteração desse quadro para quem sabe admitir o registro mesmo sem o cumprimento de algumas exigências, mas dar ao registrador a possibilidade de atuar e provocar as autoridades responsáveis comunicando-as que naquele caso específico, não se cumpriu esse ou aquele requisito, para que, então, as autoridades tomassem as providências cabíveis. Porque aí nós teríamos ao menos a notícia da existência daquele imóvel, daquele negócio jurídico em um cadastro público, para então tomarmos providências para que o proprietário possa atender alguns requisitos que ele não havia conseguido cumprir. Porque se você simplesmente nega o registro, fecha a porta, você nem consegue fazer com que ele cumpra a exigência e ainda por cima o empurra para a clandestinidade. Mas isso é uma discussão de lege ferenda. De lege lata, o registro de imóveis tem que fazer uma série de conferências, por imposição legal. São prescrições previstas em lei e se não estiver em ordem o título não é registrado.   

Rádio Justiça: O que na verdade, consta em um registro, que pode ser alterado numa possível ação ou procedimento administrativo?

Luciano Passarelli: Em uma apertada síntese, os elementos essenciais nucleares do registro são três. O próprio imóvel – que é o objeto do registro – com sua descrição física; os titulares do direito – que estejam noticiados naquele registro e o próprio direito – que pode ser um direito de propriedade, pode ser um direito de usufruto ou pode ser um direito de servidão, por exemplo. Então nós temos o objeto, que é o imóvel, titulares do direito e os próprios direitos. Com relação a esses três itens pode haver erros nos registros, que foram noticiados equivocadamente. Não erros do próprio registrador, mas na entabulação do negócio jurídico, que foi levada a registro, contendo algum equívoco. Lembrando que o registrador fica nessa posição passiva, atuando por provocação do interessado. Então, o imóvel, no mais das vezes, pode conter imprecisões em sua descrição; os titulares de direito podem conter qualificações equivocadas – então o sujeito é separado e consta divorciado, o RG dele é número tal e constou outro, etc – e o direito, também, eventualmente, pode estar equivocado, é mais raro, mas imagine-se que as partes contrataram uma hipoteca, mas na hora de fazer o contrato, quem fez se equivocou e constou alienação fiduciária. Então, o direito também está equivocado. Mas qualquer um desses itens, que tenham, então, essas imprecisões, podem ser objetos de retificação. O mais comum, diria 90% dos casos, é descrição dos imóveis – metragem, área, ângulos de deflexão – mas também com relação a qualificação dos interessados, eventualmente um direito equivocado podem ser requeridas, eu diria até, que devem ser requeridas, essas retificações.

Rádio Justiça: Quando há uma construção, por exemplo, de uma via, uma avenida que vai passar em determinado local e ali precisa-se retirar um determinado ponto de uma residência, de uma casa, nesse caso há necessidade de retificação de registro ou é de outra maneira que ocorre o registro, dessa determinada obra que está acontecendo em um centro urbano?

Luciano Passarelli: Com relação à passagem de vias públicas há um casuísmo que não me permitiria responder em poucas palavras, para dar uma visão geral do assunto. Eu vou tentar apenas falar sobre o que deveria acontecer. O que deveria acontecer é que o ente público, que fez passar por ali uma nova via pública, deveria providenciar sua desapropriação. Então aí não retificação, é desapropriação. A desapropriação, por ser forma originária de aquisição, com isso eu quero dizer, ela começa uma vida nova para determinado imóvel, não depende de nenhum registro anterior, inicia-se um registro daqui pra frente. A desapropriação, assim como o usucapião são formas originárias, a gente não confere nada para trás, só vamos iniciar daqui para frente o registro daquele imóvel. Então o ente público deveria providenciar a sua desapropriação, não é retificação de registro, porque a retificação serve para corrigir algo errado e aí não tem nada errado, está tudo certo, houve um ato novo, um ato jurídico normal, previsto no ordenamento, que deve, então, ingressar também, normalmente, no registro de imóveis. O que acontece é que, muitas vezes, o ente público não faz a desapropriação, o interessado também não ajuíza a ação de desapropriação indireta e criam-se muitas vezes situações de limbo jurídico para algumas vias públicas, que daí demandam toda uma investigação no caso concreto para se ver a solução. No mundo ideal, seria sempre que os entes públicos fizessem a desapropriação e leva-se para registro, muito embora o ente público não precise do registro para adquirir a propriedade, porque o registro público tem natureza de direito privado. Porém, embora seja forma de aquisição para ente público, ele também é forma de perda de propriedade para o particular. Então tem que sinalizar no registro, essa perda de propriedade. Esse seria o ideal.  

Veja também, o link do áudio da entrevista:

http://www.radiojustica.jus.br/arquivo/programa/audio/20-07-2009_09-30-1117%2007%2009%20Espaco%20Forense%20BLOCO%201%20ACAO%20DE%20RETIFICACAO%20DE%20REG%20PUBLICO.mp3.mp3

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