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Registros sobe Registros #149

(O registro de imóveis e os títulos materiais inscritíveis: a hipoteca -parte 10)

780. Uma vez mais parece que o entre nós frequente episódio das comichões de novidades regulativas possa inculpar-se da autônoma criação oficial do impropriamente designado direito de laje, instituto que é pouco distinguível do direito de superfície ꟷou mesmo, em essência, praticamente nada dele distinto; o direito de laje é um direito de sobre-elevação, ou seja, o de construir sobre construção alheia. Se a superfície é o direito real de ter coisa própria (plantação ou edificação) encorpada a imóvel alheio (cf., a propósito, brevitatis causa, Oliveira Ascensão), já o direito de laje é o direito real de ter edificação própria incorporada sobre edifício alheio (cf., a propósito, o disposto no art. 1.526º do atual Código civil português); scl., é só ꟷmas jáꟷ uma parte do objeto do direito de superfície.

Até o nome laje é apenas propriamente compreensivo de um elemento material estruturante das edificações ꟷconcreto armado que serve de piso e ao teto das construçõesꟷ, elemento idôneo a transmitir as forças que se destinam às vigas e, delas, aos pilares. Esse conceito estendeu-se para, já, pois, em acepção menos própria, designar o espaço aéreo superior dos prédios, ainda que não haja a presença material de construção alguma. Assim, a legislação brasileira recrutou uma expressão imprópria para dar autonomia pouco ou nada útil a uma espécie já existente do direito de superfície.

Embora não seja este mais que um capítulo dedicado a saber se o direito de laje pode ser objeto de hipoteca, vem a calhar um excurso para referir a excelência das considerações que, antes mesmo de esse direito alistar-se oficialmente num texto legislativo nacional, teceu a jurista Cláudia Corrêa em seu Controvérsias (Rio de Janeiro, 2012), de quem se recolheu aqui a alusão ao conceito próprio de laje.

Observou esta autora, calcada em experiência de campo na terceira maior favela do Brasil ꟷa de Rio das Pedras, localizada entre os bairros cariocas de Jacarepaguá e Barra da Tijucaꟷ que, por então (antes da acolhida legislativa oficial), o direito de laje “se manifesta como um efeito da grande ausência do Estado, fazendo com que aqueles que estão fora do mercado de apropriação formal elaborem mecanismos próprios de regulamentação de seus espaços habitacionais” (p. 152).

A “ausência do estado”, tal se depreende das considerações de Cláudia Corrêa, teria feito neste caso menos malefício do que sua presença singular, é dizer, do que a política urbana autoritária imposta em Rio das Pedras, com a edificação, por exemplo, de casinhas (assim as refere a autora) que “não possuíam mais que 20m2 de área construída (…), praticamente um único cômodo” (p. 155). Prossegue Cláudia Corrêa: “Ao entrar nessas habitações é perceptível a falta de ventilação e iluminação, o que contribui para condições insalubres (…)”. Mas, remata a autora: “… a criatividade da favela foi à frente. Derrubaram as casas e construíram prédios, possibilitando uma moradia mais digna do que aquelas oferecidas pelo Estado” (id.).

Eis sobrevivo o tema do idealismo utópico de nossas administrações públicas, um utopismo que agora se traveste da autoritária mistura do socialismo com o liberalismo. Este fenômeno de idealismo frequenta, pode dizer-se de modo universal, a esfera de muitas das teorias do urbanismo (p.ex., Owen, Fourier, Considérant, Cabet, Proudhon, George Wells, Bénoit-Levy, Gropius, Le Corbusier; cf., brevitatis studio, a antologia de Françoise Choay e as agudíssimas críticas de Patricio Randle, quanto a este, sobretudo em três dos vários livros de sua valiosa obra: Razón de ser del urbanismo, El pensamiento urbanístico en los siglos XIX y XX e Teoría de la ciudad; entre nós, merece referência o interessante opúsculo de Vicente de Abreu Amadei, Urbanismo realista, editado pela Millennium, Campinas, 2006).

A esse tema do idealismo utópico referiu-se Oliveira Vianna, tanto nas imperdíveis páginas das Instituições políticas brasileiras, quanto, antes disto, em seu O idealismo na Constituição, dizendo tratar-se de “todo e qualquer sistema doutrinário, todo e qualquer conjunto de aspirações políticas em íntimo desacordo com as condições reais e orgânicas da sociedade que pretende reger e dirigir”. Remete-se oportunamente Oliveira Vianna a uma feliz observação de Joaquim Nabuco em Balmaceda (este interessante livro reúne uma coleção de artigos que Nabuco escrevera acerca da defesa do presidente chileno José Manuel Balmaceda Fernández pelo escritor Julio Bañados Espinosa). Joaquim Nabuco, a páginas tantas de seu livro, fala no “manejo de ideias novas”, exercício, diz ele, “atraente para os principiantes” e ao qual dá o nome de política silogística, conceituando-a qual uma “pura arte de construção no vácuo”:

“A base, são teses, e não fatos; o material, ideias e não homens; a situação, o mundo, e não o país; os habitantes, as gerações futuras, e não as atuais.”

 Voltando ao caso da favela Rio das Pedras, vê-se que os direitos ꟷo de viver e o de morar dignamenteꟷ, direitos anteriores ao estado e que, bem por isto, não pode o mesmo estado suprimir, foram, de fato, recompostos pelas famílias e outras associações do lugar. Nunca é demais observar que os estados podem fazer-se tirânicos de dois modos: um, por excesso de poder, com invadir a esfera de competências próprias dos indivíduos e dos grupos sociais ꟷintermédios entre os indivíduos e os estadosꟷ, com que a soberania política vulnera, por usurpação de atribuições alheias, a reta observância do princípio da subsidiariedade; outro, por deserção mais ou menos graduada do poder, o que se dá quer com a relaxatio plena potestatis (a ampla relaxação do poder), quer, de maneira menos aguda, mas não por isto menos em grave em seus efeitos, com a breviatio manus (consistente em que, à positiva afirmação dos princípios e boas práticas de governo, não suceda, entretanto, o exercício da potestade preceptiva e sancionatória ꟷcf., acerca deste ponto, as valiosas lições de Romano Amerio, no Iota unum).

De toda a sorte, ainda que desnecessária no Brasil a instituição oficial autônoma do direito de laje, certo é que havia mesmo de reconhecer a admissível e pertinente possibilidade de sua inclusão (sob o modo bastante do direito de superfície) na prática jurídica brasileira. À prudência legislativa melhor pareceria ter convindo, no entanto, recolher o costume nesta matéria e textualizá-lo em consonância com a experiência vívida e vivida do povo, do que conjecturar e impor regras formuladas em gabinete.

Foi a Lei n. 13.465/2017 (de 11-7), em seu art. 55, que instituiu oficialmente entre nós o direito de laje, a tanto incluindo um inciso (o XIII) no art. 1.225 do Código civil brasileiro.

Interessa-nos aqui referir pontualmente o que dispõe, sobre esse direito de laje, o § 3º do art. 1.510-A do Código, norma por igual inovada com a Lei n. 13.465/2017: “Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor”. Já disto resulta clara a admissibilidade de a laje ser objeto de hipoteca, presente de maneira explícita a possibilidade de sua alienação. Calha observar, contudo, a propósito, que a nova lei não se deu o trabalho de incluir a laje no rol do art. 1.473 do Código, dispositivo este que enuncia o que pode ser objeto de hipoteca e que albergava já, de modo expresso, a propriedade superficiária (inc. X).

Da mesma sorte, atraindo-se à hipótese do direito de laje o disposto no art. 1.227 do Código civil ꟷ“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”ꟷ, e sendo preceituada sua inscrição em “matrícula própria” (§ 3º do art. 1.510-A), não se fez a correspondência inovadora na Lei n. 6.015/1973, preferindo-a a via tortuosa da diáspora normativa (também) em matéria de direito registral.

Há quem diga que boa parte das deficiências correntias do processo legístico em todo o mundo provém da circunstância de seu caráter expedito.   O fato é que, tal se deu no caso da Lei n. 13.465/2017, foi esta o resultado da conversão de medida provisória, a de n. 759, expedida, com amplo espectro de matéria, em 22 de dezembro de 2016, e curioso é apontar que o Poder executivo federal vetou, por averbada inconstitucionalidade, alguns preceitos da Lei n. 13.465 que, aprovados pelo Parlamento, provinham exatamente da medida editada pelo mesmo Poder executivo.

781. Até aqui foi considerado o tema da hipoteca em uma de suas espécies ꟷou partes subjetivasꟷ, qual seja a hipoteca derivada de um contrato, hipoteca, bem por isto, dita convencional. Há, todavia, duas outras espécies hipotecárias que devem agora apontar-se: a legal e a judicial.

A hipoteca legal é a que resulta de um imperativo da própria lei e não de um consenso de vontades contratantes. É ela um benefício diretamente conferido pela normativa, favorecendo, nos termos do art. 1.489 do atual Código civil brasileiro: (i) as pessoas de direito público interno sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas; (ii) os filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; (iii) o ofendido, ou seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; (iv) o co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; e (v) o credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.

Embora imposta ex vi legis, essa espécie hipotecária exige registro (para o qual competente o cartório do lugar ou dos lugares do imóvel objeto: art. 1.492 do Código civil) e especialização. Assim, sem embargo de o título dessa hipoteca ser a lei, seu modo constitutivo é o registro, sem o qual não emerge o direito (nem, de conseguinte, seus atributos reais, p.ex., o de sequela). A inscrição imobiliária da hipoteca legal já se previa no n. 2 do inciso I do art. 167 da Lei n. 6.015/1973.

Sublinhe-se aqui algo incomum em nosso direito registral posto. Lê-se no caput do art. 169 da Lei n. 6.015 que “todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios” ꟷvale dizer: os registros e as averbações ali referidos são compulsórios. Todavia, deixando à margem a controvérsia sobre a compreensão literal desse dispositivo (para sumariar: trata-se de saber efetivamente se se impõe neste preceito uma obrigação ou, de maneira diversa, se nele se indica um simples ônus), o fato é que não há, na Lei n. 6.015, estatuição sancionatória pela deficiência de proceder-se à inscrição “obrigatória”. Diversamente, contudo, o Código civil em vigor, versando acerca da hipoteca legal, depois de referir a amplitude da legitimação rogatória (§ 1º do art. 1.497: “O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça”), expediu um preceito cominatório: “As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão” (§ 2º do art. 1.497).

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