188-02

Registros sobre Registros #188

REGISTROS SOBRE REGISTROS (n. 188)
(O registro de imóveis e os títulos materiais inscritíveis: a locação -parte 7)

Des. Ricardo Dip

777. Tratemos agora da extinção da locação e do leasing imobiliário, por seu interesse para o registro de imóveis.

A meta registral de que o registro seja um espelho da realidade –ou, em outras palavras, que a enunciação do registro seja verdadeira, equivale a dizer que o registro esteja conformado às coisas que são seu princípio cognoscitivo– exige o atendimento à fluidez da vida jurídica.

Assim é que a relativa estática do registro –e, com efeito, o registro tende não só à referência publicitária de um status definido, é dizer, em relativo repouso, e à sua conservação (não é por menos que, em Portugal, fala-se em conservadoria ou conservatória para designar o que, no Brasil, mais comumente se denomina cartório ou ofício, o que agora também, numa pouco feliz e possivelmente ideológica mutação de termos, designa-se serviço)–, mas, dizia-se: relativa estática do registro confronta, não raro, com a dinâmica ou fluência das coisas jurídicas, o que, exatamente para atender à verdade registral, impõe a prática de retificações.

O vernáculo “retificação” deriva do nominativo rectificatio, onis, e, seu sentido de ser ou, mais ordinariamente, tornar reto (ex.: traçar uma linha reta, um ângulo reto) expande-se para abranger a retidão intelectual e a moral, esta última incluindo sua espécie de retidão jurídica (assim, em Cicero, a ideia de rectificatio corresponde às de æquus, iustus, rectus iudicii; Forcellini, por sua vez, reportou ao verbete rectitas os termos iustitia, æquitas e veritas (por aqui se vê que a retificação pode ser tanto principalmente moral, quanto principalmente intelectual).

E, desta maneira, as retificações de registro são tributárias de ambas estas características: visam, por primeiro, a uma correção intelectual (ou seja, em ordem a espelhar a verdade), e, com isto, dirigem-se a uma emenda moral, consistente em realizar o justo, secundum res –de conformidade com as coisas. Tenha-se em conta que este conceito de retificação de registro é bastante mais abrangente que a acanhada noção extraível da letra do art. 213 da vigente Lei brasileira 6.015/1973, remetida que se encontra a uma poucas hipóteses, desde a errônea tomada de dados até a de sobrevindas alterações da realidade das coisas, sem, contudo, longe disto, exaurir as situações que indicam a necessidade de retificar o registro (i.e., torná-lo reto, torná-lo conforme a essa realidade). Simples visita, inter plures, às normas dos arts. 214 a 216-A, 246 e 247 dessa Lei permite confirmar a maior extensão das hipóteses que reclamam providências retificadoras do registro.

778. Quanto ao modo de sua compreensão (o que, não raro, corresponde também ao de sua expressão), as retificações do registro podem ser (i) positivas, (ii) negativas ou (iii) mistas, das quais nos interessa, neste capítulo, o segundo de seus apontados modos: o das retificações negativas.

Lê-se no item 2º do inciso II do art. 167 da Lei 6.015/1973 que se procederá à averbação, por meio de cancelamento, “da extinção dos ônus e direitos reais”. Essa averbação é, nos termos da lei, obrigatória (caput do art. 169) e embora, de uma moo geral, a lei de regência preveja que as inscrições possam solicitar-se “por qualquer pessoa” (art. 217), dispõe que , na hipótese de cancelamento, haja interesse no ato cancelador (cf. inc. III do art. 250).

O cancelamento –que pode ser total ou parcial (art. 249)– é sempre inscrição relativa, negativa e póstera, ou seja, relaciona-se indispensavelmente com uma outra anterior inscrição (registro ou averbamento, não importa: art. 249, in fine), inscrição precedente que pode ser tanto positiva, quanto negativa (hipótese que propicia a figura –a que não faltam problemas– do cancelamento de cancelamento).

O verbo cancelar é derivado do latim cancello (infinitivo cancellare) que significa, numa primeira acepção, pôr grades, e, noutros sentidos, riscar, inutilizar (cf. Torrinha). Distinguem-se, no entanto, dois modos de cancelamento ou inutilização do registro: um, que pode dizer-se absoluto ou ex tunc, assim, p.ex., o das “nulidades de pleno direito do registro” (art. 214 da Lei 6.015); trata-se aí do cancelamento stricto sensu; outro modo, contudo, que se pode afirmar relativo, não retira o inteiro valor da inscrição anterior, de sorte que melhor se diria, em vez de cancelamento, encerramento da inscrição precedente.

As hipóteses de extinção da locação e do leasing imobiliário moldam-se exatamente a esta ideia de cancelamento relativo ou encerramento, pois não levam a inutilizar desde a origem as inscrições prévias, senão que declará-las extintas de modo superveniente a estas inscrições.

Extingue-se a locação imobiliária, para além das hipóteses de nulidade ou anulabilidade do próprio ajuste locatício (cf. arts. 104, 166, 168, 171 e 173 do Cód.civ.bras.), com –seguindo aqui as lições de Rosa Maria Nery de Nelson Nery Júnior–,

(i) a consumação do prazo do contrato (vidē arts. 46 e 56 da Lei nacional 8.245/1991),

(ii) a resilição do ajuste pelo inquilino (arts. 4º e 26, par.ún., in fine, da Lei 8.245),

(iii) a denúncia do contrato pelo locador (arts. 46, § 2º, 47 e 57 da Lei 8.245),

(iv) ou sua denúncia pelo inquilino (art. 6º da Lei 8.245),

(v) a alienação do imóvel objeto, ressalvada a previsão contratual de vigência, com averbamento no registro imobiliário (cf. art. 8º da Lei 8.245),

(vi) os términos do usufruto e do fideicomisso relativos ao imóvel locado (art. 7º da Lei 8.245),

(vii) a destruição do prédio,

(viii) sua desapropriação (art. 5º da Lei 8.245),

(ix) a morte do locatário, sem deixar sucessor legítimo (vidē arts. 11 e 59, § 1º, inc. IV, da Lei 8.245),

(x) mútuo acordo entre locador e inquilino,

(xi) o abandono do prédio,

(xii) – “Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas”–, quando “o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário (estes últimos, com certas condições), pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil” (caput e inc. II do art. 53 da Lei 8.245), e

(xiii) a falência do locatário (inc. VII do art. 119 da Lei brasileira 11.101, de 9-2-2005: “a falência do locador não resolve o contrato de locação e, na falência do locatário, o administrador judicial pode, a qualquer tempo, denunciar o contrato.”

Por sua vez, quanto ao leasing imobiliário, é da doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, que este negócio se extinga

(i) pela expiração do prazo pactuado entre os celebrantes, tempo em que o arrendatário poderá, entretanto, exercitar a opção de compra do imóvel ou a renovação do ajuste; exercendo-se a opção, apurado o preço residual da aquisição, extingue-se o leasing, “que se transformará em compra e venda”;

(ii) por mútuo acordo –distrato;

(iii) com a falência da arrendadora;

(iv) com a concordata ou falência da arrendatária;

(iv) por inadimplemento contratual;

(v) por motivo de força maior (exs. destruição do prédio, superveniente falta de autorização de funcionamento pelo governo).

Para solicitar a averbação de cancelamento, que deve instruir-se de título idôneo (parte final do art. 248 da Lei 6.015/1973), estão legitimados (i) os partícipes do ato ou negócio objeto da inscrição anterior, exigindo-se, então, que o requerimento tenha “as firmas reconhecidas por tabelião” (inc. II do art. 250); (ii) qualquer interessado, desde que munido de documento hábil (inc. III do art. 250); (iii) a Fazenda Pública, numa hipótese bastante estreita, cujo requerimento deve ser “instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público” (inc. IV do art. 250).

Acrescente-se que a normativa de regência, no Brasil, prevê possa também averbar-se o cancelamento aqui sob exame “em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado” (inc. I do art. 250 da Lei 6.015), exigência de trânsito em julgado reiterada no art. 259 da mesma Lei 6.015: “O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso”.

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