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Registros sobre Registros #29

REGISTROS SOBRE REGISTROS (n. 29)

(Princípio do trato consecutivo -Segunda parte)

Des. Ricardo Dip

210.     Todavia, antes de prosseguirmos, pontualmente, nas matérias indicadas, parece convir relembrar, ainda uma vez, a importância dos princípios para a articulação científica. De sorte que, sendo eles, em nosso caso, princípios de direito formal, não se esquivem, sob o pretexto de soluções informais, bastantes já as exceções previstas em lei.

            É, com efeito, uma lição solidada a de que “toda ciência está contida virtualmente em seus princípios” −totus scientiæ virtute contineatur in principiis−, de maneira que abdicar dos princípios, sem mais, é apartar-se da vertebração racional da ciência a que eles correspondem.

211.     Afortunada é a lição de Carlos Ferreira de Almeida no sentido de que o trato consecutivo é um traslado formal (adjetivo ou, como ele prefere dizer, técnico) das vedações da alienação e da oneração a non domino, para interditar-lhes o acesso registral. Nec plus ultra (como se verá).

            Isto importa em que a repercussão principal do trato consecutivo diga respeito ao âmbito da dinâmica registrária, atuando no espectro daquilo que pode atualizar-se (vale dizer, passar da potência ato) para o ingresso, secundum tabulam, de um bem no patrimônio de uma pessoa. Tem-se à vista sua relação ordinária com a desinvestidura registral do patrimônio de outrem (que é, de comum, o transferente, transmitente, causante −causam dans− desse bem, sempre que a aquisição objeto não seja originária). De fato, os modos aquisitivos consistem, propriamente, numa atualização de acesso de um bem a dado patrimônio, mas eles, de maneira corrente, implicam um perdimento aflitivo de outro patrimônio (ressalvados os casos de aquisição de res derelicta et nullius).

            Assim e diretamente, pois, o trato consecutivo, no registro imobiliário, é um controle formal do atributo da disponibilidade jurídica, limitado ao acesso tabular.

212.     Típicos −assim bem observou Luciano de Camargo Penteado (ao revés, os títulos ou fatos jurídicos dotados de potência de eficácia real não são de tipologia compulsória)−, os modos de aquisição de direitos reais imobiliários quadram com a classificação tradicional, consoante o critério do liame com a situação jurídica do transferente, em modos originário e  derivado.

            Nem sempre é manifesta a discriminação entre esses modos de aquisição, por mais se trate de afirmar de alguma sorte o caráter primordial do domínio adquirido, do qual derivam seja sua transferência, seja a elasticidade de direitos menores nele contidos.

213.     É no terreno dos modos derivados de aquisição que se considera, propriamente, o princípio do trato consecutivo. Mas não se pode desestimar algum reflexo da consecutividade no campo das aquisições originárias, até mesmo no que respeita a um aspecto processual (assim se verá adiante).

            Originário diz-se o modo aquisitivo predial que não depende do consentimento do causante −nem do de seu substituinte (é dizer, o da vontade estatal substitutiva desse consentimento do titular inscrito: na arrematação, viu-o bem Josué Modesto Passos, a vontade do legitimado registral é substituída pelo consentimento do Estado).

            Costuma ir-se um tanto além e impropriamente, afirmando-se a plenária irrelevância da existência e da extensão do domínio anterior quando a aquisição é originária; mas, em contrário, a independência da vontade de quem perde o domínio (causans dans) não é, ipso facto, a independência da situação jurídica dominial precedente (vidē Alexandre Corrêa).

            Não é só que, num exemplo ao alcance dos olhos, as aluviões e as avulsões sejam uma boa mostra de o modo originário de aquisição não dispensar alguma referência objetiva ao domínio antecedente.  Ainda tem-se de pensar na hipótese da usucapião em que haja cargas não afligidas por prescrição extintiva: a inerência real dessas cargas, ainda que se digam nada tenham estas a ver com uma transmissão do direito do titular formal, tem a seu favor ou desfavor o atributo da sequela −res transit cum onere suo. Assim é que, e esta ilustração é de Coviello, da mesma sorte que o usucapiente prescreve o imóvel com as servidões ativas que o beneficie, também o adquire com os ônus que o aflijam, tais as servidões passivas.

            Desta maneira, a originalidade aquisitiva é firmada, essencialmente, na falta da relação dare-accipere −ou seja, na ausência de um passo jurídico voluntário do domínio do alienante em favor do adquirente−, mas com isto não se elimina a integralidade da referência objetiva do novo estado jurídico à situação anterior. Sequer no plano registral: bastaria cogitar aqui da bona praxis de averbar os desfalques de área nas matrículas de imóveis objeto de usucapiões parcelares.

            Enfim, se o modo aquisitivo originário enseja de si próprio uma sorte de primogenitura no registro, ainda que ficcional, isto opera a partir de uma abstração supressiva do relacionamento subjetivo entre o legitimado tabular e o adquirente, e não, simpliciter, como se não houvesse nenhum referencial objetivo a considerar: com efeito, o imóvel adquirido sob o modo originário é o imóvel mesmo cujo domínio anterior está supresso pela aquisição.

214.     Acrescente-se um aspecto da consecutividade que diz respeito ao ambiente processual.   Ou seja, há como que uma presença processual do trato consecutivo tabular: como já ficou dito, a circunstância de o princípio da consecutividade não se aplicar directe ao modo originário de aquisição imobiliária não importa na insignificância dos elementos da correspondente inscrição vigorante.

            E isto apresenta uma repercussão pontual: pense-se, por exemplo, no processo de usucapião, suposto seja esta um modo originário, em que se deve aferir pelo registro quem deva citar-se na via judicial ou consentir na extrajudicial; também numa demanda de desapropriação −enquanto modo aquisitivo e não de mero perdimento do bem−, dado o relevo da discussão sobre o justo valor indenitário, será preciso verificar quem deve convocar-se ao correspondente processo judicial.

            Há, pois, um liame de consecutividade entre a legitimação do titular inscrito e a vocação processual relativa à pretensão desfiada em juízo. (No mesmo sentido, o acordo de preço, nas mal referidas “desapropriações amigáveis” −que têm caráter derivado).

215.     Já a aquisição derivada filia-se a um status jurídico anterior, em que se encontra o atributo de disponibilidade que atua como causa eficiente da transmissão.  Ou seja, há nesse modo aquisitivo uma relação consensual dare-accipere entre o titular inscrito e o adquirente.

            Três espécies podem reconhecer-se de aquisição derivada: (i) a translativa, (ii) a constitutiva e (iii) a restitutória (vidē Manuel Domingues da Andrade).

            A primeira, a translativa, concerne ao mesmo direito segundo o inteiramente definido no status jurídico precedente. Por exemplo, Tício adquire o imóvel de Semprônia, mediante o registro de uma venda e compra, de uma doação, de uma permuta, etc. Dá-se como que uma substituição subjetiva no mesmo status jurídico anterior que se refere ao imóvel objeto.

            A segunda, a constitutiva, filiada embora a um status jurídico antecedente, não o abrange por inteiro, senão que de maneira restrita, ao abarcar um fragmento de seu complexo. Isto é possível em razão da elasticidade ou força expansiva do direito dominial e tange sempre com uma parcela de “direitos menores” que não tinha existência autônoma (por exemplo, a constituição de uma hipoteca, de um usufruto, de uma servidão).

            A terceira, por fim, a restitutória ou consolidativa, diz respeito aos casos em que se reintegram (ou consolidam) “direitos menores” a um direito de propriedade (assim, a renúncia de um usufruto, de uma servidão, de uma hipoteca etc.).

216.     A ratio essendi do princípio do trato consecutivo é de natureza formal e não substantiva.

            Cuida-se somente de exigência registral para uma nova inscrição, de maneira que, secundum tabulam, haja um encadeamento rigoroso de inscrições, tal que, no dizer de Roca Sastre, o transferente de hoje seja o adquirente de ontem, e o legitimado tabular de agora, o transmitente de amanhã −“el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular regsitral actual sea el transferente de mañana”.

 

Com isto, quer-se a eficácia do registro, e, pois, que não o conturbem vicissitudes materiais que se produzam extra tabulam. Díez-Picazo afirma com inteira razão: o princípio do trato consecutivo “tiene solamente carácter formal y afecta exclusivamente al funcionamento del Registro”. Não se pense, pois, que, vedando-se situações jurídicas informais que possam concorrer para o contorno das exigências próprias do registro −assim as que pertencem ao trato consecutivo−, esteja a impor-se, ipso facto, a ineficácia das disposições negociais realizadas, extra tabulam, com violação desse trato.

 

O que se impede, isto sim, é o registro ou averbação de um título em que o disponente não seja o legitimado tabular, sem proibir, entretanto, que, materialmente, possa alguém, de maneira válida, exercitar a disponibilidade dominial. Assim, pelo trato consecutivo tem-se um controle endógeno-tabular das alienações ou onerações a non domino, enquanto elas acedam ao registro, e não enquanto se queira impedi-las na ordem substantiva.

 

Bem por isto, não cabem situações extratabulares para ladear a imposição formal de observância do trato consecutivo, cuja função é eminentemente de dar robustez à segurança jurídica emanada do próprio registro.

 

 

 

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