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Registros sobre Registros #30

(Princípio do trato consecutivo -Terceira parte)

Des. Ricardo Dip

217. Cabe indagar se haverá exceções à rigorosa demarcação formal do ambiente do trato consecutivo, ou, em outros termos, se cabem exceções à consecutividade no registro (e segundo o próprio registro).

 218.    Reitere-se aqui a consideração de que, por evidente, o registro imobiliário não é o único meio de repartição do justo, e que nenhuma atuação formulária de princípios parece atender à consideração teleológica do instituto registral.

            Ainda que, no quadro de um segmento formal do direito, a observância das formas seja relevante para, por si só, apartar conflitos, não por isto ela deve impor-se com desconsideração da finalidade do próprio direito (ou seja, o bem comum). Exatamente neste passo é sempre oportuno lembrar que o registro se inclui em um sistema jurídico, e, como é próprio de todo sistema, neste se busca, na pluralidade de suas partes, a unitariedade solidária, tal que, em cooperação, essas partes tendam a realizar o conjunto de bens a cuja consecução se destina o sistema (e é de salientar que o próprio sistema é um meio). A falta de sistema −tomando-se aqui a ideia de “sistema”, no sentido de uma articulação orgânica e racional− leva a que toda pretensão de correspondente ciência e de aplicação prática de suas técnicas seja um “rebento” ou vestígio de racionalidade, frequentemente apenas ocasional.

            Esse referido conjunto de bens a que se inclina o sistema jurídico não pode exaurir-se com o só escoteiro atendimento do aparente bem de uma das partes do sistema: há frequentes necessidades de acomodações entre os vários meios integrantes desse sistema, e isto implica algum possível sacrifício pontual da rigidez das regras e dos princípios específicos das partes em favor de justificadas exigências para a consecução do todo (é isto uma dada aplicação do “princípio da totalidade”). O registro não existe para observar o trato consecutivo ou a especialidade, mas para favorecer a segurança jurídica; aqueles são meios para esta; esta, a segurança jurídica, é a que orienta e ilumina aqueles meios (e todos estes fim e meios jurídicos existem para fazer a vida humana feliz… e não para fazer feliz o registro…).

            Assim, a vocação do registro público à segurança jurídica pode compaginar-se, num e noutro ponto, com alguma discreta elasticidade na aplicação de seus princípios, sempre que se aparte o risco de imolar-se a segurança.

            Tomemos aqui um breve exemplo. Muitas das antigas transcrições expedidas, no Brasil, ao tempo do Regulamento de 1939, esquivavam-se notoriamente da observância do princípio da especialidade subjetiva (e, quanta vez, até da objetiva), sem embora faltar à determinação do sujeito e do objeto. Ora, por que isto se admitia sem frustrar-se a segurança jurídica? Porque a realidade social então contemporânea, nas várias cidades, dispensava, para ser comunitariamente conhecida, a expressão mais rigorosa do registro público. Dessa maneira, posta a salvo a segurança jurídica mediante o conhecimento orgânico da realidade social, seria de todo demasiado exigir, para aquele tempo e sob pena de eventual nulidade, a rigidez observante do princípio das especializações subjetiva e objetiva. (Coisa diversa é debater essa questão sob o ângulo da conveniência da prática. Deixa-se aqui à margem −exatamente por não implicar uma incabível sanção de nulidade− discutir, pois, sobre a menor prudência na dispensa das especializações, praxis que abdicou de atender ao interesse de gerações futuras).

219.      Vejamos as possíveis exceções à consecutividade.

                Parece forrar-se de razoabilidade o entendimento de que, para mero cumprimento de ato dispositivo oriundo de legitimado registral que vem a morrer, não haja necessidade de inscrever-se a transmissão aos herdeiros.

            Ou seja, trata-se dos casos em que, veiculada a disposição em um documento escrito e a que haja concorrido, sem dúvida, a vontade do legitimado tabular que vem a morrer, possam seus herdeiros ratificar a alienação ou oneração, inscrevendo-a, sem a necessidade de prévio registro da transmissão mortis causa.

            No plano substantivo, é de admitir que, não havendo exercício de disponibilidade pelos próprios herdeiros, mas simples reconhecimento ratificador do negócio dispositivo celebrado pelo causante autor da herança, sequer nisto se reconheceria mais que o singelo cumprimento de uma obrigação antecedente.

            Todavia, sob o aspecto estritamente formal −e, como se viu, a consecutividade é um princípio delimitadamente interno ao registro−, a inscrição ratificatória firmada em um documento participado pelos herdeiros do legitimado registral (ou por quem os represente) ou ainda em título expedido pelo Judiciário (no caso de omissão ou resistência dos herdeiros) desvia-se do encadeamento rigoroso das titulações.

            Com efeito, da nova inscrição −lançada quanta vez com a outorga em nome do espólio, feito o averbamento prévio da morte do titular inscrito−, não se pode dizer que se apoie, imediata e expressamente, na inscrição de titularidade que lhe é logo antecedente.

220.     Mais controverso é o tema da observância do trato consecutivo quanto ao registro da citação em determinadas ações.

            (Neste capítulo, sugestiva é a leitura de interessante opúsculo da lavra de Jorge de Seabra Magalhães −Estudos de registo predial. Coimbra: Almedina, 1986).

            Figuremos aqui um exemplo: numa dada matrícula, Tício consta ser o legitimado registral, por ter adquirido o imóvel de Semprônia. Esta, por sua vez, o comprara de Bártolo. Ora, suponhamos que Bártolo ajuíze uma demanda contra Semprônia, visando a anular o titulo de venda do prédio, sem nenhum pleito relativo aos registros (não há, em nosso exemplo, cúmulo de pretensão para desfazer os registros aquisitivos de Semprônia e de Tício). Pede Bártolo que se inscreva a citação (ou que se averbe a existência da demanda) na matrícula do imóvel.

          Ora, no exercício dos princípios da demanda e da disponibilidade, não parece que se devera impor a Bártolo uma compulsiva pretensão cumulada de retificar os registros. Por isto, como se dirige Bártolo apenas a atacar o título de alienação do imóvel a Semprônia, não havia mesmo de dirigir seu pleito contra Tício. Calha que é evidente o interesse em que terceiros (e o próprio Tício) sejam noticiados da disputa judicial. Mas, admitida que seja a inscrição-notícia desta nossa hipotética demanda, isto se faria sem que o assento noticiador fosse consecutivo ao precedente (de fato, entre ele e o registro do título em favor de Semprônia há uma inscrição de titularidade em nome de Tício).

221.     Outra questão que parece interessante considerar, no terreno de possíveis exceções do trato consecutivo no registro predial, é a que diz respeito à inscrição de locações.

            Estimemos o tema no campo do direito brasileiro, em que a locação se estima, com um tanto de simplificação, por ser de direito obrigacional (deixando-se à margem uma questão relevante: presente a cláusula de vigência do ajuste em caso de alienação do prédio, ainda estaríamos em face de um direito obrigacional?).

            O registro ou averbamento previsto na legislação de regência no Brasil é o da locação −aquele, para fins de vigência em caso de alienação do imóvel (vidē n. 3 do inc. I do art. 167 da Lei n. 6.015, de 31-12-1973); a averbação, visando ao exercício do direito de preferência (n. 16 do inc. II do art. 167 da mesma Lei).

            Quanto ao “direito de preferência”, lê-se no caput do art. 33 da Lei brasileira n. 8.245, de 18 de outubro de 1991: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

            Ora, é verdade que, na muita maior parte das vezes, o locador de um imóvel é seu proprietário (e é por isto que a linguagem consagrou o uso da palavra “senhorio” para referir o locador). Mas acontece que, segundo ampla doutrina (brevitatis studio, Carvalho de Mendonça, Cunha Gonçalves, Caio Mário, Orlando Gomes), um possuidor do imóvel com título jurídico pode dar o prédio em locação.

            Se assim é possível −e, decerto, confirmado o título da possessão (não seria mesmo demasiado pensar na anuência do proprietário seja com a contratação firmada entre terceiros, seja com seu averbamento)−, parece que há direito de o locatário averbar a locação para forrar-se dos efeitos da preferência, isto embora o contrato não se tenha celebrado com o titular inscrito.

            De que segue, pois, que o averbamento da locação, neste exemplo, ostenta ruptura formal com a cadeia consecutiva das inscrições. Claro, a aferição da vontade do legitimado registral permite, por manifesto, que se custodie a segurança jurídica na espécie, mas aparenta não menos claro que, com admitir averbar-se uma locação pactuada entre terceiros −e não com o titular inscrito−, não há, formalmente, observância estrita da consecutividade tabular.

            (Continuará)

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