Registros sobre Registros #31 | Conectando Registros e Pessoas
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Registros sobre Registros #31

REGISTROS SOBRE REGISTROS (n. 31)

(Princípio do trato consecutivo – Quarta parte)

Des. Ricardo Dip

222. Quando se há de verificar a observância da consecutividade registral?

As hipóteses abstratamente plausíveis são a (i) da data do título e a (ii) da oportunidade do registro (mas, quanto a esta última, poderia ainda disputar-se se seu tempo é o da prenotação do título ou o do juízo de qualificação).

Nos lindes da primeira hipótese, parecerá que, competindo ao notário (a quem se atribui −ou deve atribuir-se− a competência principal na formação dos títulos registrais) a importantíssima função do cavere, a ele se assinaria a tarefa de inibir um negócio jurídico que se desviasse da consecutividade tabular.

De fato, na determinação notarial do direito, cabe ao tabelião das notas configurar o negócio jurídico e traduzi-lo em forma regular. A tanto, deve inquirir, compreender e interpretar as vontades dos clientes, contribuir para que elas se harmonizem (funções de conciliação e mediação), e, ao fim, moldar a vontade solidada dos outorgantes às exigências jurídicas, o que é, propriamente, a configuração jurídica do negócio. A este conjunto de funções, presididas elas pelo escopo de prevenir, corresponde o cavere notarial, em que o tabelião se revela um “artista do direito” (na expressão de Daniel Danés) ou de modo mais emblemático, nesta lúcida imagem de Vallet de Goytisolo: um artífice do direito vivo, na prática da arte do justo.

É ainda lição do mesmo Vallet a de que, do notário, para bem exercitar o cavere, é de exigir o conhecimento da teoria (ou seja, o acercamento adequado da realidade das coisas), a posse de um sentido poiético (que se afeiçoe às regras técnicas de seu ofício) e o hábito −ou, quando menos, a disposição− da prudência. E, pois, move-se o tabelião entre a vontade dos clientes e o que resulta da lei e da realidade das coisas, de maneira que é de seu dever, no exercício do cavere, aferir a consecutividade registral e indicar o óbice que acaso haja, para assim prevenir os outorgantes.

 223.       Mas uma coisa é que o notário tenha de avisar os clientes sobre o risco de um negócio  e que o deva fazer à luz daquilo que, em ato (ou seja, ao tempo da tratativa negocial), seja constante do registro. Coisa diversa é que, para os fins da própria inscrição do negócio (frequentemente constitutiva), não possa considerar-se uma outra data.

               Para logo, a própria noção de clientela do notarial aponta no sentido de uma demarcação particular da atividade do notário em prol daqueles que nele confiam: os clientes, ou, em sua dicção originária, colientes, vocábulo que deriva do verbo latino colo (infinitivo colere) que, entre outras acepções, tem as de honrar, respeitar, venerar o patrono, mas também, um sentido inverso, o de proteção do cliente.  Embora o notário não deva perder de vista, nullo modo, as exigências do bem comum, sua ocupação próxima é a de proteger o cliente, de orientá-lo a atuar em conformidade com o direito (o que sempre inclui um aspecto moral subalternante).

Tratando-se, no entanto, de um regime imobiliário de inscrição prevalecentemente constitutiva, o título é apenas a matéria do direito que vai formar-se, é somente a potência desse direito. E, pois, a consecutividade tabular, considerada ao tempo da elaboração do título formal, é somente uma condição para o registro desse título. Ora, a condição define-se princípio não causal que influi de modo negativo na passagem da potência ao ato, exatamente nisto que remove um obstáculo à produção do efeito −ou seja, removens prohibens. Daí que um óbice registrário de falta de rigoroso encadeamento de inscrições possa remover-se (é dizer, harmonizar-se a consecutividade tabular), desde que a tanto se conjuguem um outro título e uma inscrição.

               O trato consecutivo, pois, é um requisito registral de franqueio da atuação da forma (ou, se se quiser falar de outra maneira, da atuação do registrador, causa eficiente principal da inscrição). Não operando, contudo, de modo positivo sobre a individualização ou determinação da matéria (título) pela forma tabular, a consecutividade apenas torna possível a ação de inscrever: é de Platão, no Phédon, ensinar que a condição permite que a causa seja uma causa (tomemos este exemplo de Mercier: numa sala em que não haja ingresso de luz, falta a condição para o ato de ver; se ali se abrem as pesadas cortinas de suas janelas, esta abertura é a condição [removens prohibens] para o ato da visão; a luz, causa objetiva; os olhos, causa subjetiva).

               Princípio registral, a consecutividade não é um princípio do direito notarial; ela é uma condição para inscrever um título na tábula, não para escrevê-lo na matriz tabelioa. Assim, nada impede que o notário elabore escritura em contraste com o encadeamento registral, observando-se o cavere mediante os leais aviso e aconselhamento dos clientes.

               (Quero aqui referir-lhes, num breve parêntese, algo da verdadeira tradição do notariado latino: Francesco Petrarca que, ao lado de Dante e Bocaccio, compõe a tríade notabilíssima de escritores clássicos da Toscana, descendia de várias gerações de notários, e de seu bisavô, Garzo, que fora tabelião na aldeia de Incisa in Val d’Arno, disse Francesco que a ele, Garzo, recorriam muitos para tomar conselhos não apenas sobre os negócios, mas sobre todas as coisas da vida, seja a propósito do casamento dos filhos, seja acerca de questões de filosofia. À altura em que o Tabelião Garzo viveu, o notariado pendia da especialização jurídica −que só viria a surgir com a Universidade de Bolonha−, mas os notários já eram os práticos da retórica aprendida nas scholæ e dotavam-se de um padrão moral que atraía a confiança da comunidade. E, pois, o cavere era o atributo habitual de Garzo, segundo o indicou Petrarca).

 224.       O status jurídico imobiliário, secundum tabulam (neque secundum usucapionem vel mortis causam), demanda, portanto, dois atos diversos e, muito bem o salientou Paul Roubier no clássico Droit transitoire, exige dois tempos: (i) o da elaboração do título formal e (ii) o do registro.

Ora bem, os princípios hipotecários, embora influam na morfologia dos títulos, atuam diretamente sobre o registro, e é no tempo da registração que devem considerar-se.

Em outras palavras, o aforismo tempus regit actum deve ler-se aqui tempus regit inscriptionem in tabulā.

225.        Dessa maneira, a circunstância de, ao tempo da formação do título, apontar-se um óbice da consecutividade no registro, isto (i) não impede a elaboração documental (sempre, em todo caso, quanto ao título notarial, saliente caiba ao tabelião indicar o obstáculo e aconselhar os clientes) e (ii) não interfere com sua validade e (potencial) eficácia.

Mas com afirmar a adstrição da atualidade do trato consecutivo ao tempo do registro (e não do título), resta ainda considerar se esse tempo é o da prenotação ou o da inscrição perseguida de modo conclusivo.

Nos sistemas −assim o brasileiro− em que a atualização da transcendência real-imobiliária do título retro-opera ao tempo da prenotação (art. 1.246 do Código civil: “O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo”; arg. ainda do art. 186 da Lei n. 6.015, de 31-12-1973), deve entender-se ser este o tempo da eficácia condicionante da continuidade.

Recentemente, foi a solução esposada pelo Registrador paulista Rodrigo Pacheco Fernandes (no capítulo “Direito intertemporal processual e o registro imobiliário”, constante da obra coletiva Direito registral e o novo código de processo civil −Rio de Janeiro: Gen : Forense, 2016).  E parece que com razão. A regra retrocessiva da eficácia da inscrição à data do protocolo não apenas impõe, logicamente, sua adequação coeva a essa data, mas rende ensejo a um direito adquirido contra tudo o que seja póstero à prenotação do título (Rodrigo Fernandes acena, a propósito do direito brasileiro, ao disposto no § 2º do art. 6º do Decreto-lei n. 4.657, 4-9-1942 −a Lei de introdução às normas do direito brasileiro: “Consideram-se adquiridos assim os direitos que o seu titular, ou alguém por ele, possa exercer, como aqueles cujo começo do exercício tenha termo pré-fixo, ou condição pré-estabelecida inalterável, a arbítrio de outrem”).

               Quanto ao trato consecutivo, é verdade, num plano exclusivamente fenomênico, a discussão soaria pouco menos do que sem importância. Mas cabe cogitar de uma hipótese relevante, a de pendência de registro de um título anterior (suposto que prenotado): p.ex., Tício celebra título de venda de um imóvel em favor de Semprônia; o prédio, todavia, tem Mélvio por legitimado no registro; Semprônia prenota a escritura, quando esteja ainda em curso de procedimento inscritivo um outro título, com protocolo antecedente, pelo qual Mélvio doa o imóvel a Tício. Fora desse quadro, não aparenta vislumbrar-se relevo em, de fato, discutir sobre a assinação do tempo da aferição da consecutividade  (i) à época da prenotação ou (ii) à altura do registro posterior. Nesta hipótese, com todo o rigor, não seria caso de denegar o registro da aquisição de Semprônia, exigindo-lhe nova prenotação após o tempo do registro da doação em favor de Tício, exatamente porque este último registro tem sua eficácia retro-operada ao tempo do protocolo correspondente.

Prosseguiremos com a análise deste ponto.

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