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Registros sobre Registros #37

(Princípio da especialidade -Terceira parte)

251. Tem-se, pois, que todo ente corpóreo é extenso, e todo extenso é um corpo. Disto segue concluir que a extensão é um próprio dos entes físicos, vale dizer, um seu acidente necessário, permanente e exclusivo, algo que está em sua essência, sem ser embora a essência (“rir”, p.ex., é um próprio do homem −não lhe constitui a essência, mas é um atributo que está na essência humana, de modo necessário, exclusivo e permanente; a sociabilidade ou politicidade é, por igual, um proprium hominis, como já o assinalara Aristóteles: é da natureza dos homens, mas não lhe é a natureza; também os corpos têm esse atributo necessário, exclusivo e permanente de ter quantidade, ou seja, tem a propriedade da extensão, o próprio de ter partes extra partes).

Assim, também o imóvel por natureza, sendo, como é, um ente físico, possui o acidente necessário da quantidade, um proprium, scl. “partes mutuamente exteriores” (Van Acker), e, como tal, quantificáveis.

Por ser a quantitas o acidente fundamental de todos os corpos, justifica-se que sobretudo por ela deva enunciar-se, no registro, a expressão do imóvel por natureza, até porque não podemos apreender diretamente a substância de um prédio, a cujo conhecimento podemos apenas aceder por meio de seus acidentes.

252. A extensão pode ser

(i)  contínua (em que o termo de uma de suas partes é o começo de outra),

(ii)  contígua (quando o término de uma de suas partes tange com o começo de outra) e

(iii)  discreta −ou descontínua−, quanto o termo de uma de suas partes se distancia do começo da outra.

A quantidade do imóvel ad finem tabularum  é, de modo prevalecente, a referível à magnitude (extensão contínua), mas também guarda algum relevo mencionar-se a extensão contígua, e não deixa de ter dado interesse a indicação do número (ou extensão discreta da multidão, como veremos a seguir).

253. A normativa brasileira de regência −que tomaremos aqui a título de exemplo−, reportando-se à identificação do imóvel (n. 3 do inc. II do § 1º do art. 176 da Lei n. 6.015, de 31-12-1973), distingue os prédios rural e urbano, prescrevendo: para os primeiros, os rurais, a indicação “do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR [Certificado de Cadastro do Imóvel Rural], da denominação e de suas características, confrontações, localização e área” (alínea a do n. 3 do inc. II do § 1º do aludido art. 176); e, para os urbanos, a enunciação “de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver” (alínea b do n. 3 do inc. II do § 1º do mesmo art. 176).

Pois bem: características, confrontações, localização, área.

O conceito de características compreende a figura (acidente de qualidade) e medidas de contorno (quantidade). A localização, por manifesto, concerne ao acidente de lugar. A área diz respeito ao acidente de extensão ou quantidade.

254. A magnitude (ou quantidade contínua) corresponde a três possíveis dimensões: o comprimento, a largura e a altura, mas a superfície −e é ela que conta fundamentalmente para a individualização imobiliária− tem apenas duas dimensões (comprimento e largura).

Assim é que, correspondendo o imóvel por natureza, no domínio da geometria plana, a um polígono −é dizer, a uma linha poligonal fechada: linha essa formada por segmentos de reta não colineares unidas em clausura−, neste âmbito possui duas dimensões, largura e comprimento.

A largura, que se conhece e exprime por meio de uma relação com a superfície do polígono, é a menor de suas dimensões de longitude, estabelecendo-se na perpendicular do comprimento, que é, pois, a maior das dimensões longitudinais. Fala-se às vezes em profundidade de um imóvel, para referir-lhe a distância da testada ao fundo; mas a expressão é imprópria, uma vez que o nome “profundidade” se atribui de modo próprio à altura dos corpos. Por outro aspecto, nos imóveis com figura poligonal regular −é dizer, os que têm todos os lados e ângulos iguais (p.ex., quadrados, rombos ou losangos, triângulos equiláteros, pentágonos regulares, hexágonos regulares)−, não cabe distinguir largura e comprimento, da mesma sorte que isto não tem sentido em um imóvel circular.

255. O perímetro de um imóvel corresponde à soma das medidas de seu contorno.  Designam-se medidas de contorno de um imóvel (ou suas medidas perimétricas, medidas perimetrais) a extensão ou mensuração da linha poligonal fechada com que esse imóvel se apresenta realmente como corpo em superfície e representa-se num plano geométrico de figura bidimensional.

Essas medidas de contorno de imóveis, no caso brasileiro, tomam por unidade principal o metro, seus múltiplos (p.ex., quilômetro: mil metros; mais raramente: decâmetro: dez metros; hectômetro: cem metros) e submúltiplos: v.g., centímetro: 0,01 metro; muito menos comuns: decímetro: 0,1 metro; milímetro: 0,001 metro.

256. A área de um imóvel é a mensuração de sua superfície. Essa medida expressa-se, no Brasil, de modo prevalecente, quanto aos imóveis urbanos, por meio do metro quadrado, seus múltiplos (p.ex.: quilômetro quadrado: mil metros quadrados; ou, menos comuns: decâmetro quadrado: cem metros quadrados; hectômetro quadrado: dez mil metros quadrados) e seus submúltiplos (assim, centímetro quadrado: 0,0001 metro quadrado; ou ainda, muito raramente: decímetro quadrado: 0,01 metro quadrado; milímetro quadrado: 0,000001 metro quadrado).

Para os imóveis rurais, a unidade principal da área é o are.  Um are equivale a um decâmetro quadrado (cem metros quadrados). Muito frequente é a utilização de um seu múltiplo, o hectare (cem ares ou um hectômetro quadrado) e, mais raramente, de um seu submúltiplo, o centiare (a centésima parte de um are). Usa-se ainda, no Brasil, uma unidade de medida para os imóveis rurais, unidade que, recebendo o nome comum de alqueires, tem diferentes tipos: alqueire do Norte (2,72 hectares), alqueire mineiro (4,48 hectares), alqueire baiano (9,68 hectares) e alqueire paulista (2,42 hectares).

Algumas vezes podem encontrar-se remissões a outras unidades de longitude: assim, a braça (1,8288 metros), a polegada (0,0254 metro), o passo (0,82 metro).

257. Essas medidas todas moldam-se à quantidade contínua do imóvel, ou seja, à extensão da superfície demarcada pela linha poligonal que o clausura.

A lei brasileira, entretanto, refere-se também a que o imóvel se identifique por meio de suas confrontações, e com isto se exige o concurso de dois acidentes: o de relação (qual o de identificar os prédios que confrontam com o objeto da individuação) e o da quantidade ou extensão contígua.

O acidente de relação (que, neste caso, é predicamental) põe em dependência dois ou mais imóveis que confinam ou confrontam em razão de sua contiguidade física (equivale a dizer que o termo de uma das partes do imóvel a individuar é tangencial, realmente, ao começo de outro imóvel).

Mas esse termo que tangencia, na realidade, o início de outro imóvel é uma linha (rectius: é um trecho da linha poligonal fechada que individua um dado prédio), e, como tal, é suscetível de quantificar-se; com efeito, é comum encontrar menções registrárias com este modo exemplificativo: “o imóvel confina, à direita de quem da rua olha, ao longo de 12,30m, com o prédio da Rua Carlos de Laet, n. 350”.

Desta maneira, além do acidente de quantidade, a normativa, no Brasil, convoca uma referência relacional (aliás, não será só neste passo que o acidente de “relação” cooperará na condição de fator de individualização dos imóveis).

Averbe-se que também a quantidade discreta não é desprezada na atuação registral, bastando lembrar aqui os exemplos das enumerações de lotes num parcelamento ou de vagas de garagem num condomínio edilício.

Prosseguiremos.

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