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Registros sobre Registros #81

(Princípio da rogação ou instância -Quarta parte)

540. Cabe agora tratar da extensão dos efeitos da rogação registral, a saber, se ela inclui os lançamentos tabulares acessórios à inscrição principal a que vise a solicitação dirigida ao registrador.

É que, de fato, não raro acontece de que, para efetivar-se um dado registro sejam necessárias uma ou mais inscrições antecedentes (de modo corriqueiro, averbações). Ora, a vertente questão está, pois, delimitada em verificar se há necessidade de rogação autônoma quanto a essas inscrições que devam preceder ao registro expressamente pleiteado.

Nada obstante esta demarcação, parece convir, quando menos para uma visão panorâmica da acessoriedade no regime do registro imobiliário, situar o tema da relação entre o acessório e a rogação registral no plexo de uma apreciação amplificada.

541. O célebre aforismo accessorium sequitur suum principale (em vernáculo: “o acessório segue o principal”; ou, numa enunciação mais explícita para o campo do direito: “o acessório segue o regime jurídico do principal”) deriva diretamente da instituição jurídica da propriedade −tal que o dominus se diz proprietário de tudo quando esteja unido indissoluvelmente à coisa por ele dominada (vidē Renzo Tosi).

Isto ensejou a consagrada lista de acessões já referida no direito romano (brevitatis causa, cf. Alexandre Corrêa e Gaetano Sciascia): (i) de imóvel a imóvel (aluvião, avulsão, álveo abandonado, insula in flumine nata); (ii) de móvel a imóvel (semeadura, plantação, edificação); e (iii) de móvel a móvel (solda −ferruminatio: soldagem de duas coisas de um só metal; textura: tecitura de fios em coisa de domínio alheio; tintura: tingir pano de propriedade de outrem; escritura: escrever em material alheio; confusio −mistura de líquidos homogêneos; comixtio: mescla de sólidos homogêneos).

542. O termo “acessório” provém do substantivo latino accessio, accessionis, com seu significado de acréscimo, aumento, complemento (Torrinha), ou seja, com a expressão vernacular “acessão”, termo pelo qual se entende, como visto, que o direito de propriedade se estende aos “acessórios”, é dizer, que abrange a tudo o que provém da propriedade (aquilo que nela ou por ela se produz) ou que a ela se acrescenta por união (assim, p.ex., Régis Jolivet). O acessório, portanto, acede à propriedade −vale afirmar que a parte principal (maior portio rei, maior pars) atrai o que a complementa, aumenta, acrescenta, e, assim, pode dizer-se ser acessório o que acede ao principal (não só ingressa, adere ou inere, mas assim o faz por ligar-se a um principal).

543. Façamos aqui um pequeno excurso para visitar o tema de modo mais amplo: a acessoriedade enquanto interessa ao registro predial, o que nos levará aconcluir que tanto o fato nele inscritível, quanto a situação jurídica resultante da inscrição (ou, quando o caso, por ela declarada) são, eles também, acessórios de um suposto principal (o imóvel por natureza).

No âmbito do registro imobiliário, cabe considerar o bem imóvel com a primazia da noção de solo −ou seja: o conjunto ou uma porção da crosta da Terra (aquilo que não se pode movimentar localmente sem destruição).

Há, desde logo, bens imóveis por natureza, o solo, em seu todo e em suas partes orgânicas; ao lado desses bens imóveis per naturam, outros há que a eles acedem fisicamente (p.ex., as edificações, as sementes lançadas ao solo) e espiritualmente (assim, as pertenças: máquinas, estátuas, quadros etc.), imóveis aos quais ainda podem concorrer acessões representativas (v.g.,  os direitos reais sobre imóveis, o direito à sucessão aberta).

O imóvel por natureza é apenas relativamente imóvel (immobile secundum quid), porque, em verdade, move-se. Está, de fato, sujeito a uma série de movimentos, e até mesmo, em razão de ser corpóreo, é definidamente algo per naturam mutabile.

Assim, a clivagem de sua designação de “imóvel” está na impossibilidade de não se poder trasladar de local sem que, de algum modo, se destrua. Essa impossibilidade é firme, quando menos, no plano da ubiquação, porque, ainda podendo os meios técnicos, talvez e aqui num esforço imagético, salvaguardar a qualidade e a quantidade de um dado imóvel por natureza que se transporte de um a outro lugar circunscritivo, o que não podem é preservar a alteração mesma de seu local originário –o ubi que o circunscreva, do que resulta sempre o efeito de uma destruição enquanto o imóvel se entenda numa dada e concreta identidade individual (o que sempre lhe supõe, sendo, como é, bem corpóreo, um indispensável locus ubi − lugar circunscritivo, lugar-onde).

O primado do imóvel congruenter naturæ importa numa principalidade ou substancialidade a que convergem acidentes ou acessórios do solo, acidentes que são (i) as partes sólidas que se encontram organicamente na superfície do solo e no subsolo, (ii) as partes líquidas, correntes ou não, do solo e do subsolo, (iii) o espaço aéreo correspondente ao solo (é inevitável a observação de que, a exemplo das águas, manifesta é a mobilidade física da extensão atmosférica de que se trata), (iv) os edifícios, (v) as acessões espirituais, e (vi) os direitos que lhe digam respeito (acessões representativas).

544. Apropriada ao conceito de acessório é a ideia de que seu modo de existência é existir em outro, scl., existir numa substância (ens in aliud), substância que é, neste capítulo da regência jurídica do registro imobiliário, o solo, o imóvel principale per naturam.

Por isto mesmo, a metódica do fólio real supõe, ordinariamente, primeiro, que a substância seja suscetível de determinação idônea (descrição qualitativa, quantitativa e ubiquativa de uma porção do solo), para nela apoiar-se o acessório; segundo, uma relativa não necessidade da referência registral dos acessórios físicos e espirituais, porque só existem estes, com a condição de imóvel, enquanto acedem à substância (veja-se, contudo, em exceção, o que dispõe o nº 4 do inc. II do art. 167 da Lei brasileira nº 6.015/1973).

Do primeiro critério apontado neste método do fólio real deriva o evidente primado da descrição do solo no inventário da matrícula. Manifesto equívoco há quando o desenho verbal do objeto nuclear do fólio seja, p.ex., uma edificação e não o solo em que se construiu (disto refoge a norma do caput do art. 225 da referida Lei nacional nº 6.015/1973, ao exigir a referência à “distância métrica da edificação … mais próxima”). Parece apenas superável esse critério nos casos de acessão invertida (unidades autônomas em condomínios horizontais). Também se insinua errônea a alusão descritiva do solo a bens acessórios: árvores, construções, salvo, e ainda assim no limite, quando se trate de certas realidades que se prognostiquem perduráveis (assim, rios, lagos etc.).

545. O regime jurídico imobiliário reclama alguma sorte de publicidade, e esta, tal o caso do direito brasileiro vigente, emerge num sistema de inscrição de títulos e publicação de situações jurídicas. Esta e aqueles são, sob o aspecto registral, acessórios da realidade natural do imóvel.

Pois bem. Para o registro de um título (ou causa jurídica) há de concorrer, de modo ordinário, a solicitação correspondente. Esta se dirige, na maioria das vezes, à inscrição principal (aquisição ou oneração), à inscrição de um fato (lato sensu) idôneo a repercutir modificação acidental na situação do imóvel objeto dessa inscrição. Pode, porém, dar-se o caso de que, para consumar-se a inscrição desse fato seja preciso efetuar-se outra prévia inscrição, à qual, de maneira pontual, nem sempre se manifesta rogação autônoma.

Ocorre que a inscrição principal se caracteriza ao modo de um objeto terminativo da rogação. Quando se postula um dado registro, solicita-se, ainda que de maneira implícita, todo o processamento necessário a sua consumação (salvo quando a lei o disponha diversamente: p.ex., no direito brasileiro em vigor, a necessidade de requerimento para a suscitação da dúvida registral). Não há necessidade, pois, nessa rogação, de que se discriminem os diferentes passos do processo registral que se pretende consumar com uma dada inscrição: isto poderia, à outrance, redundar na exigência de que se solicitassem a prenotação, a verificação da especialidade, a aferição da regularidade e validez do título, etc.

É certo, admite-se, que o caso é de uma inscrição adicional ao registro principalmente pretendido, mas de uma inscrição −eis o ponto− que é um acessório, um acidente de um sujeito principal em correspondência, um objeto terminativo, que não se poderia consumar sem essa inscrição precedente.

O critério accessorium sequitur suum principale não é só adequando à realidade exterior, mas também ao plano intencional. Ou seja, também no regime das intenções, pode dizer-se que o acessório segue o principal, accessio cedit principale quoque in intentiones.

De maneira que parece poder bem aplicar-se ao quadro da rogação registrária o critério solidado nesse aforismo −accessorium sequitur suum principale−, de sorte que a solicitação singularizada de um registro se estenda a todas as inscrições acessórias ao perfazimento desse registro, sem que seja necessária a rogação especificada dos lançamentos tabulares acessórios do suum principale.

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