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Registros sobre Registros #85

(Princípio da legitimação registral -Segunda parte)

561.  A colidência de inscrições prediais −salvo quando se trate de uma oponibilidade juridicamente possível pela postergação de alguns efeitos (p.ex., a oposição que pode emergir, no livro do protocolo, com inscrições sucessivas de títulos contraditórios entre si)− constitui um fenômeno importante de patologia registral.

Tratando-se de um conflito entre inscrições definitivas (isto, pois, exclui os lançamentos protocolares, que podem dizer-se, um tanto impropriamente, “provisórios”), essa antinomia aflige a legitimação registral. Com efeito, não é possível, de maneira simultânea, admitir uma pluralidade de presunções opostas entre si. Quando se cuide de presunção iuris et de iure versus presunção iuris tantum (no caso brasileiro, p.ex., a presunção absoluta oriunda do registro Torrens contraditada por uma presunção relativa originária de inscrição comum), prevalece a absoluta… e, pois, tollitur quæstio.

O tema, contudo, agudiza-se quando se enfrentam duas presunções da mesma espécie (sejam ambas iuris et de iure ou ambas iuris tantum). Suponhamos uma hipótese que não é de todo incomum, o da duplicidade de matrículas, com duplicação divergente de linha filiatória do imóvel objeto.

562.  Uma primeira corrente pretendeu solver-se esse conflito de inscrições por meio do cancelamento administrativo do registro mais novo. É dizer que se recorreu à cronologia das inscrições e, designadamente, ao tempo da prenotação, na medida em que esta confere um direito posicional indicativo de preferência (prior in tempore, potior in ius).

Contra este entendimento, ainda que de todo razoável em aparência, ergueu-se, porém, uma objeção de relevo, qual a de a prenotação ter apenas existência interina, i.e., relativa ao curso do processo registral, exaurindo-se com a inscrição definitiva.

Esse caráter in itinere do protocolo põe à mostra sua função cautelar e preparatória −garantia preventiva de um status de pendência−, a que sucede, com efeito substituinte, a inscrição definitiva correspondente.  Desta maneira, valendo-me aqui de um paralelo de Lopes da Costa, a prenotação é qual um andaime num prédio em construção; tem sua utilidade limitada ao tempo da edificação; pronto o prédio, perde ali sentido o andaime. Neste sentido, lê-se concordantemente na doutrina de Afrânio de Carvalho:

Se, de dois títulos sucessivamente protocolados, mas colidentes, o registrador faz a inscrição do que foi numerado depois, a inscrição prevalece, não obstante, sobre o protocolo. É certo que o protocolo regula a prioridade, mas o faz interinamente, de sorte que, desrespeitada pela registrador, subsiste, apesar disso, a vantagem obtida irregularmente pelo segundo título com a inscrição, porque é esta que regula externamente a posição dos direitos, em face do qual terceiros os adquirem, pela confiança que lhes inspira a aparência registral.

Na mesma linha, Pontes de Miranda −a que remete Afrânio de Carvalho− afiança, com apoio em Martin Wolff, que, pese embora a vulneração da prioridade, se a inscrição definitiva se realizou, ela é eficaz até que em demanda de retificação −contenciosa− se decida sobre sua validade.

563.   Surgiu, então, uma segunda orientação que, prestigiando, de um lado, a necessidade de resguardar o contraditório e o interesse de terceiros, tratou de inibir, de outro lado, a prossecução da ofensa à segurança jurídica. Foi com apoio nestas ideias que, no Brasil, instituiu-se por linha pretoriano-administrativa o bloqueio cautelar.

Recruta-se, a propósito, de parecer lançado em processo da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Recurso CG 38/87):

O bloqueio é uma criação administrativo-judicial anterior à Lei 6.015/73 (Processo 103/72 da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital), e a que já se referiram julgados de Superior Instância (…) Os contornos jurídicos da medida, entretanto, ainda carecem de aprofundamento, até porque se vão delineando hipóteses distintas de sua incidência (p.ex.: duplicidade de linhas filiatórias, incompetência territorial do Cartório). Já se disse que o bloqueio se aproxima do assento de contradição (Widerspruch) do direito germânico, porque ambos não conduzem a cancelamento de registro, possuem alguma função acautelatória e buscam a correção de erro pretérito; ao reverso do assento de contradição, entretanto, o bloqueio não se limita a excluir os efeitos da boa-fé de terceiros, nem impede a usucapião tabular, como no direito alemão.

Em palavras de Martin Wolff, o referido assento de contradição tem a finalidade de assegurar um direito real acerca do qual possa solicitar-se uma retificação. Não se clausura com isto o registro, nem se impede o exercício da disponibilidade segundo o que conste da tábula, mas −este é um ponto clave− o que se inscreva depois do assento de contradição pode ser ineficaz, secundum eventum litis rectificātiōnis.  O bloqueio −tal como se admitira na praxe pretoriana brasileira− interditava a faculdade de dispor, e este foi seu aparente ponto débil, porque enfrentava a normativa constitucional protetora do domínio.

O surgimento, no Brasil, de norma subconstitucional previsora do bloqueio (cf. §§ 3º e 4º do art. 214 da Lei n. 6.015, de 1973) não teve o condão de eliminar a crítica de inibição da faculdade dispositiva do dominus. Se o antigo bloqueio pretoriano se entendia inconstitucional, não o era, em rigor, por falta de lei em que se apoiar, mas, isto sim, porque ofendia o direito de propriedade. E esta crítica de incompatibilidade vertical não parece resolvida pela instituição legal do bloqueio, assim previsto no aludido art. 215 da Lei de Registros Públicos, com o texto da Lei n. 10.931 (de 2-8-2004):

As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

 (…)

§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

564.   Ainda que controversa a compatibilidade vertical das normas dos referidos §§ 3º e 4º do art. 214 da Lei brasileira n. 6.015, não é demasiado admitir que a providência de bloqueio, com fins cautelares, maxime salvaguardado o exercício do contraditório (§ 1º do mesmo art. 214: “A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos”), parece de todo razoável, não custando acrescentar que, quodammodo, há alguma possibilidade de disposição dominial, ainda que limitada ao plano da inscrição “provisória” no protocolo (parte final do § 4º do art. 214).

Com a referida Lei n. 10.931 prevaleceu a tese da neutralização das presunções opostas, até regular retificação, de maneira que não persevera, ipso facto, a mais antiga das inscrições, senão que, com suspensão (não destruição, ao revés do que sustentou Martin Wolff), repita-se: com suspensão da eficácia legitimadora das inscrições colidentes, adiante se decida em consonância com o resultado da rectificatio.

565.  Para rematar, acrescente-se que, antes mesmo da vigência da Lei nacional n. 10.931/2004, o Superior Tribunal brasileiro de Justiça admitira o bloqueio tabular, como se pode recolher dos julgamentos do RMS 15.315 (Rel. Min. Castro Filho, julg. 23-9-2003) e do RMS 3.297 (Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar , julg. 29-8-1994), e a mesma orientação perseverou nessa Corte após a edição da referida lei (vidē, p.ex., RMS 28.466 -Rel. Min. Sidnei Beneti, julg. 10-11-2009; AgInt no RMS 47.087 -Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julg. 10-11-2016), grifadas a transitoriedade do bloqueio e a necessária observância do contraditório (RMS 21.423 -Rel. Min. Teori Albino Zavascki, julg. 15-4-2008; AgRg no REsp 1.412.637 -Rel. Min. Mauro Campbell Marques; AgRg no REsp 1.408.475 -Rel. Min. Herman Benjamin, julg. 27-3-2014).

Não pode passar sem destaque, por fim, as lições da Min. Fátima Nancy Andrighi, do mesmo Superior Tribunal, ao referir-se, no julgamento do REsp 1.133.451 (27-3-2012), a algumas notas características do bloqueio, de que se extrai a neutralização ou suspensão do efeito da legitimatio afligida:

Pelas disposições da Lei de Registros Públicos, o bloqueio da matrícula é ato de natureza provisória, a ser tomado no âmbito de um procedimento maior, no qual se discuta a nulidade do registro público. A lavratura de escritura de compra e venda sem a apresentação de certidão previdenciária é nula, pelas disposições do art. 47 da Lei 8.212/91. Assim, o bloqueio seria razoável no âmbito de uma discussão acerca dessa nulidade.

(…) Do ponto de vista prático, o bloqueio produz efeitos em grande parte equivalentes ao do cancelamento da matrícula, uma vez que torna impossível, ao proprietário de imóvel com matrícula bloqueada, tomar qualquer ato inerente a seu direito de propriedade, como o de alienar ou de gravar o bem.

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