artigo86

Registros sobre Registros #86

(Princípio da legitimação registral -Terceira parte)

566.   Ainda que preponderante, quanto à legitimação registral, o caráter de concordância das inscrições com a realidade extratabular, não parece que se deva negligenciar seu valor presuntivo de harmonia com a própria realidade registral. A razão disto, em resumo, está em que não se pode presumir a conformidade de uma inscrição com a realidade exterior ao registro e, ao mesmo tempo, deixar de presumir que essa mesma inscrição não concorde com o todo da realidade tabular, porque, não fora assim, seria caso de recusar a presunção de exatidão do todo registral (ou, ao menos, de parte ou partes desse todo).

Tomemos um exemplo −a cujo respeito, embora, penderá discutir acerca da extensão da legitimatio secundum tabulam para abarcar a especialização predial objetiva (o que é de todo controverso, embora, à partida, aqui a admitamos).

Suponhamos que um dado imóvel Δ tenha, no registro, todas suas medidas de contorno indicadas (p.ex., 12m de testada, 30m em cada lado da frente aos fundos, 12m na linha de trás) e aponte a exclusiva confrontação, ao fundo, com o prédio Σ. Havemos de supor ainda, neste exemplo, que a descrição tabular do imóvel Σ refere medidas de testada e das duas laterais, mas não a do fundo, indicando, porém, que somente confina com o prédio Δ. Ora, para salvaguardar ambas as legitimações tabulares −as presunções de exatidão dos registros relativos tanto ao imóvel Δ, quanto ao imóvel Σ− é necessário inferir das inscrições em tela que a medida do contorno de fundo do prédio Σ é equivalente a 12m.

Por isto é que, propriamente, melhor pareça falar em legitimatio secundum tabulas −pondo-se o acusativo no plural− do que em legitimatio secundum tabulam; desta maneira, o que se conclui é no sentido do caráter sistêmico da legitimação registral, extraindo-se lícitos indicativos partis ad partem, tal como no exemplo acima.

Acrescente-se que, em julgado da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, proferido, ao início da década de 90, pelo Juiz Hélio Lobo Júnior, acolheu-se pleito de retificação descritiva para incluir medida de contorno a partir de uma inferência nos moldes do aqui exemplificado.

Tratou-se ali, em síntese, de manifestar na tábula o que o sistema já implicitava (note-se que, neste gênero de situações, há um déficit de integralidade expressiva da legitimação registral, e esta deficiência é a que se supera com a explicitação tabular).

567.   A legitimação registral, ao lado de sua eficácia positiva, que corresponde à presunção de exatidão do domínio ou de outro direito inscrito, apresenta, sobretudo como ressonância da presunção de integralidade, o que se designa de eficácia publicitária negativa, consistente na inoponibilidade jurídica do que não está inscrito (o que abarca também todo conteúdo de um título inscrito: assim, faculdades, limitações e condições não inscritas juntamente com o título registrado não são juridicamente oponíveis a terceiros −vidē LuisDíez-Picazo).

Lê-se, neste sentido, no art. 32 da Ley Hipotecaria espanhola: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.

A vedação do prejuízo é, sobremodo, uma proteção a terceiros.  Todavia, e o quadro brasileiro atual é nomeadamente gráfico (art. 252 da Lei n. 6.015/1973), os legitimados tabulares tampouco sofrem prejuízo por meio de títulos não inscritos (num sistema registral assinaladamente constitutivo, o direito real imobiliário, ut in pluribus, demanda o registro para existir).

568.     Tratemos agora, mais ao vagar, da eficácia positiva da legitimação registral.

Tradicionalmente, a doutrina registrária divide essa eficácia em ofensiva e defensiva.

No plano da eficácia ofensiva, além da oponibilidade erga omnes abrangente

(i)    da existência e validade do título aquisitivo; isto se opera de modo indireto, porque não se pode presumir a exatidão do registro de um título, submetido a qualificação registrária, sem presumir, por modo inferencial,  a existência e a validez desse título;

(ii)   do conteúdo do inscrito, com suas condições eventuais e limitações;

(iii)   da relação de titularidade substantiva, uma vez que a indicação do titular registral transcende os limites tabulares: presume-se, com a inscrição, “que el titular registral y el titular real son la misma persona” (Gómez Gálligo e Del Pozo Carrascosa −de cujas lições muitos nos valemos neste passo),

(iv)    da faculdade de dispor do direito objeto da inscrição (cf. Díez-Picazo),

cabe ainda considerar a eficácia probatória, consistente em que o legitimado tabular possui, com sua legitimatio ad processum derivada do status registral, a faculdade de ajuizar ações −sobretudo, reivindicatória ou confessória (i.e., declarativa do direito), mas, de modo mais amplo, “la presunción vale para todo tipo de acciones” (Díez-Picazo)−, repete-se: a faculdade de ajuizar ações com exoneração da carga probante da aquisição do direito correspondente, sendo-lhe bastante provar a situação registral contemporânea. Contrapartida deste benefício, o legitimado tabular é, pelo fato mesmo da indicação registrária, quem se vocaciona para responder, no polo passivo, às demandas que, de algum modo, aflijam o direito inscrito (ou a ele correspondam: p.ex., o de responsabilização civil do dono por um dano patrimonial derivado de mau uso da propriedade).

Dois aspectos parece devam destacar-se: o primeiro, que faz, secundum quid, avantajar a legitimação registral em cotejo com uma sentença judiciária, porque esta possui, de comum, eficácia inter partes −relativa somente aos litigantes no processo, de maneira que, em face de terceiros, a sentença é, em linha de princípio, uma coisa operante entre outros (res inter alios acta). Diversamente, a legitimação tabular é eficaz contra todos (erga omnes), especialmente para que se observe um atributo mesmo do direito real (a que se destina, principalmente, o sistema do registro imobiliário).

O segundo aspecto que convém sublinhar é o da inicial vantagem da legitimação registrária sobre a legitimação possessória. É dizer: ao legitimado tabular basta exibir certidão do registro vigente para desonerar-se da prova do título e da pretensão interdital para efetivar seu ius possidendi (do direito a possuir o imóvel). Essa vantagem é inaugural. Tratando-se, com a legitimação tabular, de uma presunção iuris tantum, não apenas é de admitir contestar-se, em juízo, um afirmado direito à possessão pelo titular registral, senão que nada estorva possa um terceiro exercer interditos contra esse titular.

Não parece demasiado acrescentar, neste ponto, que a legitimação registral além de fazer presumir (iuris tantum!), como visto, o ius possidendi, também supõe (rursus: iuris tantum) a posse ad usucapionem. Tal o ensina Díez-Picazo −em lição que, relativa à usucapião secundum tabulam, pode remontar-se ao direito brasileiro vigente−, a inscrição predial de domínio, ademais de, em linha de princípio, valer como justo título para a usucapião, faz presumir posse hábil para a prescrição aquisitiva. Diz este autor:

(…) quien pretenda valerse de la usucapión secundum tabulas podrá apoyarse exclusivamente en la presunción, pero (…)       quien la ataque podrá destruir la presunción por cualquier de los medios de prueba.

Assim, a legitimação dominial derivada da posse (ad usucapionem) de terceiro poderá, tanto se provem os requisitos da prescrição aquisitiva, enfrentar com êxito a legitimação registral (que é presunção iuris tantum, insista-se), de tal maneira que, no fim e ao cabo, pode dar-se que a vantagem originária da legitimação tabular se infirme, permitindo, de conseguinte, o surgimento de uma nova legitimação registral, oriunda da legitimatio possessionis ad usucapionem.

Resta agora examinar a eficácia defensiva própria da legitimação registral

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