artigo87

Registros sobre Registros #87

REGISTROS SOBRE REGISTROS (n. 87)

(Princípio da legitimação registral -Quarta parte)

 

Des. Ricardo Dip

569.         Dois aspectos, principalmente, avultam no que se refere à eficácia defensiva da legitimação registral: (i) a da exclusão de terceiro e (ii)      a da harmonização da via judicial com a registrária.

                Quanto à exclusão de terceiro (a tercería registral da doutrina espanhola), tem-se que, pela só posição de titular no registro (provado esse status por certidão), beneficia-se o legitimado em reputar-se por terciário em todos os atos judiciais de moléstia possessória, suposto se trate de demanda de que não seja parte, sobre imóveis que constem de sua titularidade tabular. Equivale a dizer que, confirmando-se, por certificado registral, a legitimação tabular de terceiro no processo judicial, esse terceiro pode, ou mediante simples petição exortativa da observância da legalidade (cujo fundamento é a garantia judicial oficiosa dos interesses de terciários), ou por meio de embargos, buscar que seus bens se excluam da constrição judiciária.

                Tal se vê, pois, a legitimação registral faz presumir iuris tantum não só o ius possidendi fundorum (o direito à posse dos imóveis), mas também, embora de maneira distinguida, seu ius possessionis (o direito ou potestas sobre os prédios), e isto propicia os meios de defesa correspondentes (de modo especial, enseja e legitima o uso dos interditos).

570.         No direito brasileiro, a regra do art. 792 do vigente Código de processo civil de 2015 prevê, entre outras hipóteses, que a alienação ou a oneração de bem seja considerada fraude à execução quando, pendendo sobre esse bem “ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória”, execução, hipoteca judiciária ou “outro ato de constrição judicial” (penhora, arresto, sequestro, medida cautelar de arrolamento), a existência do processo, da garantia ou de outros atos constritivos tenha sido averbada no registro público (vidē art. 828 do mesmo Código).

                Nestas hipóteses, o terceiro que tenha adquirido um imóvel em tempo superveniente à averbação das demandas, da hipoteca judicial ou de outras medidas de constrangimento do imóvel, é terceiro ainda (figura que corresponde ao tercer poseedor do direito espanhol), mas terá de enfrentar a presunção de fraude negocial: “Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação” (§ 4º do art. 792 do Cód.pr.civ. de 2015).

                A aquisição em fraude da via executória não é inválida, embora seja ineficaz em relação às partes que litigam no processo, bem como a seus sucessores.

                Ainda que não seja tema isento de controvérsia, parece que, intervindo no processo esse terceiro possuidor (cf. os §§ 1º e 2º do art. 109 do Cód.pr.civ. de 2015), poderá ele −a despeito da caracterização da fraude executória− remir o imóvel constrito (vidē § 3º do art. 109 e 826 do mesmo Código). Neste sentido, precedente do Superior Tribunal brasileiro de Justiça, proferido sob a égide do Código de processo civil de 1973, admitiu a remição do bem, a despeito da fraude à via executiva, porque , como se adiantou, essa fraude não torna inválida a alienação, que é apenas ineficaz perante o credor, credor cujo objetivo juridicamente salvaguardado é o da recepção do valor do crédito, não diretamente a apropriação do bem constrangido (cf. REsp 3.771 -Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, julg. 16-10-1990).

571.         O segundo aspecto a considerar no campo da eficacia passiva da legitimação registral é o da harmonia das vias judicial e registrária, o que importa, o mais possível, em preservar a boa ordem jurídica, de sorte que haja coerência entre, de um lado, a situação publicada no sistema formal do registro público, e, de outro lado, a decisão judicial.

                Na Espanha, a Ley Hipotecária preceitua, a este propósito:

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero (art. 38).

                O trecho que de perto aqui nos interessa é o que assevera não poder exercitar-se nenhuma ação que contradite o domínio ou outros direitos reais inscritos sem que se demande, prévia ou simultaneamente, a retificação negativa do registro correspondente.

                Essa exigência legal espanhola, que de início se observou com rigor, foi abrandada pela jurisprudência local, que passou a admitir fosse a providência de retificação registrária “solicitada en trámite de ejecución de sentencia” (Gómez Galligo e Pozo Carrascosa).

                No Brasil, não há, em quadro símile, preceituação do cúmulo de pretensões, mas a prática pretoriana tem abrigado, no plexo da actio iudicati, a expedição de mandado de retificação do registro, tomando-se essa retificação como um consequente imediatamente inferido nas demandas aflitivas do domínio ou de outros direitos reais inscritos. Significa dizer que a execução do título judicial, neste passo, prescinde da correspondente explicitação do pedido inaugural.

572.         Uma questão bastante controversa no capítulo da legitimação registral é o de sua extensão. Em suma, abrange a presunção tabular todos os elementos textualizados na inscrição? Ou só os indicativos jurídicos e não os de fato? Todo o escrito ou apenas parte dele?

                Podem −um tanto simplificadamente− resumir-se a três as respostas dadas nesta conflituosa matéria.

                Uma primeira corrente limita a presunção registral ao mero status jurídico publicado por meio da inscrição. Diz, neste sentido, Luis Diez-Picazo: “La presunción de exactitud se refiere de una manera directa a la existencia del derecho inscrito. En la presunción no quedan incluidas ni la finca ni el título”.

 

                Em posição oposta, outra corrente argumenta que a legitimação registral abarca todos os dados, incluídos os factuais, constantes da inscrição, designadamente a descrição da realidade física do imóvel objeto.

                Finalmente, uma terceira linha, admitindo embora que os indicativos fáticos devam também abranger-se pela presunção registral, distingue elementos que não podem recair sob a legitimação predial.

                A primeira dessas correntes sublinha com razão que o título se aparta da legitimação registral direta, ainda que se insinue acomodado a uma presunção indireta de existência e validez (em virtude da qualificação registral). Mas essa corrente não parece responder à inteireza do status jurídico que se publica mediante a inscrição imobiliária, porque o domínio ou os direitos menores que dele se desdobram ou a ele se anexam não são um abstrato, não se configuram à margem de um objeto físico identificado e, ordinariamente, especializado. Num exemplo escolar, dizer que se presume iuris tantum, de consonância com o que se acha inscrito, que Tício é dono de um prédio, sem que se presuma relativamente qual seja esse prédio, não aparenta corresponder às exigências da segurança jurídica. Para mais, ao reconhecer, conjuntamente, o efeito da presunção possessória também resultante da legitimação registral, essa corrente acaba por admitir alguma sorte de presunção em matéria de fato (ainda que se distingam entre si, com boa razão, os iura possidendi et possessionis).

                A segunda corrente suplanta essas dificuldades, mas talvez peque por excesso: com efeito, se de todos os indicativos da inscrição predial emanar uma presunção correspondente de veracidade, ocorre não só, à partida, que a publicidade de situações jurídico-reais passa a substituir a de situações pessoais, mas, em acréscimo, que se terá de conviver com o risco de colidências (suponha-se, p.ex., que Tício ostente o estado civil de solteiro numa inscrição imobiliária, ao passo mesmo em que conste no registro civil de pessoas naturais seu status de casado).

                Por isto, a distinção a que se acolheu a referida terceira corrente volta-se a limitar a legitimação registral aos dados jurídicos e factuais que concirnam à substância do status publicado no registro de imóveis. Em síntese, haverá exatidão presumida iuris tantum quanto à identidade do titular do direito dominial (ou de outros direitos menores), à identidade e especialidade do imóvel objeto, bem como, em seu caso, quanto ao valor indicado para uma garantia, as faculdades, as limitações e as condições estipuladas no negócio, porque esses elementos são da substância do estado objeto da publicidade. Diversamente, não se beneficiam da presunção os indicativos da especialidade subjetiva (especialmente os que são dados próprios do registro civil das pessoas naturais), aqui por motivo de conveniência político-institucional, sobretudo para evitar conflitualidades registrais.

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