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Registros sobre Registros #88

REGISTROS SOBRE REGISTROS (n. 88)

(Princípio da legitimação registral -Quinta parte)

 

Des. Ricardo Dip

573.         A presunção absoluta contraposta à relatividade presuntiva da legitimação registral designa-se fé pública registral. Trata-se, como está dito, de uma presunção iure et de iure de que o titular formalmente inscrito seja o titular material do direito correspondente, presunção que, por isto mesmo que absoluta, não admite prova em contrário.

                O uso da expressão “fé pública registral”, com o sentido de presunção iure et de iure da veracidade da inscrição tabular, concorre com outro uso, com o sentido de fé pública do registrador, que diz respeito à verdade presumida das certificações que o registrador expede acerca do constante de seus livros e autos. Na primeira referência −a fé pública registral como presunção absoluta, tem-se um significado objetivo; na segunda, relativa à fé pública registral como assentimento de fé ao testemunho qualificado do registrador, tem-se uma acepção de caráter subjetivo.

574.         A fé pública registral, enquanto presunção iure et de iure de veracidade do registro,  abrange, entre suas espécies, a do sistema inscritivo alemão e a do registro Torrens, este último com relevo para o direito brasileiro, uma vez que se alista, embora de maneira muito restrita, no sistema nacional em vigor (cf. arts. 277 a 288 da Lei n. 6.015, de 1973), definindo-se, em via de jurisdição contenciosa, na esfera da propriedade rural.

575.         Pode resumir-se, muito concisamente, o sistema transmissivo predial alemão em que nele não se conexiona o título causal (p.ex., uma compra e venda, uma doação, uma dação em pagamento etc.) e a inscrição imobiliária, firmando-se esta em um acordo real ou negócio de transferência −título dispositivo, diverso do causal, destinado a propiciar, por si só, o ato registrário, que não leva em conta a titulação causativa. Ou seja, esse acordo de transferência é um negócio jurídico dispositivo abstrato, que tem bastante virtualidade para a transmissão imobiliária, com independência do negócio causal. Uma vez realizado o registro com apoio nesse acordo dispositivo, chancela-se a inscrição de uma presunção absoluta de veracidade.

                Claro está que não se recusará, em absoluto, o liame entre o título dispositivo e o negócio causal, mas o ataque a este último, se dirigido contra o adquirente, poderá resultar em mera indenização por motivo de enriquecimento sem causa, desde que esse adquirente não consinta em restituir o imóvel. Ainda, porém, que o accipiens admita restituir o prédio, será tido por verdadeiro proprietário desde a transmissão inscrita até a impugnação do ato.

                Se, todavia, o imóvel houver sido alienado a terceiros de boa fé, ter-se-ão estes por verdadeiros adquirentes a non domino, contra eles não se admitindo ação alguma para recobro do prédio, nem indenização.

                Recomendo muitíssimo, neste passo, que se leia o modelar estudo da Professora Mónica Jardim, O sistema registral germânico, estudo que se recolheu no primeiro volume das Doutrinas essenciais -Direito registral, publicado pela editora Revista dos Tribunais, de São Paulo.

576.         O registro Torrens −cuja primazia histórica é da Austrália− foi instituído, no Brasil, pelo Decreto n. 451-B, de 31 de maio de 1890, com suas mais de oito dezenas de artigos: é ocioso lembrar que mais esta perfilhação estrangeira se deve a Rui Barbosa, nutrido de seu habitual idealismo utópico, dando-se a precipitada instituição de mais este sistema inadequado à realidade brasileira dos primeiros conturbados tempos da República, sistema que se ensejava a todo imóvel suscetível de hipoteca ou outro ônus real (art. 1º) e se impunha aos negócios com terras públicas, sob pena de nulidade.

                “Rui Barbosa −disse o Des. Décio Antonio Erpen, em tratativa especializada sobre o tema (“O registro Torrens e o sistema imobiliário atual”, publicado no volume VI das referidas Doutrinas essenciais -Direito registral)− tinha confiança plena no novo sistema, entendendo-o mais vantajoso que os demais adotados na Europa”. Uma coisa, entretanto, que não interessou ao eminente jurista da República já nascente em crise, era que o sistema não conviesse à realidade brasileira da época, e tanto isto se vê que, poucos anos depois, o valioso Código civil brasileiro de 1916 omitiu referência alguma ao sistema Torrens, dando ocasião a largas disputas sobre a revogação integral ou parcial das normas que o instituíram.

                São ponderáveis de todo, pois, as críticas que Décio Erpen dirigiu à inconveniência local do registro Torrens, sobretudo pela falta de dinamismo em cotejo com o registro imobiliário comum. Objeto de “repulsa generalizada”, o sistema Torrens, diz Erpen, “antes de beneficiar o proprietário, está a acarretar-lhe entraves e prejuízos, sem qualquer explicação plausível e sem nenhum proveito”.

577.         O registro Torrens (designação oriunda do sobrenome de seu instituidor, o irlandês Roberto Richard Torrens) foi adotado, na Austrália, em 1858, implantando-se em conexão com o sistema do feudalismo inglês vigente no território australiano (vidē, a propósito, o estudo de José María Casado Pallarés, publicado, em 1959, na Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, de Madri).

                Antes da implantação do sistema Torrens na Austrália, havia ali duas classes de propriedade imobiliária: uma, caracterizada por o direito de domínio provir da Coroa, com precisa demonstração, o que significava ser uma situação não impugnável; outra, a da propiedade adquirida de um particular, seja por testamento, seja por negócio inter vivos, propriedade menos segura, sujeitada à intercorrência de alienações ou onerações a non domino ou a cargas ocultas. Robert Torrens, então deputado em Adelaide, propôs um sistema registral de que derivassem condições idênticas de inatacabilidade dos domínios remontados à Coroa e dos que não pudessem filiar-se a uma concessão dela. Este, pois, foi o motivo da instituição do sistema Torrens, o da equivalência das situações dominiais, porque a Coroa, ainda em falta de conclusão precisa quanto à linha filiatória que pudesse regredir a um ato concessivo estatal, ao menos aprovava a aquisição não expressamente filiada. Assim, a despeito de não haver propriedade alodial, podia o Estado conceder um estate (the estate in fee simple absolute in possession: um status, uma pertença ou pertinência do imóvel −fee, que remotamente significava “feudo”, depois passou a apontar o imóvel, o prédio; pertença, plena e absoluta, na posse de alguém), um estate distinto da propriedade, quer assim se caracterizando com precisão a origem pública da propriedade, quer ao menos se admitindo a concessão ficta originária dessa propriedade.

                Tem-se, portanto, que uma relação de caráter feudal −de um feudalismo jurídico-político− está à raiz do sistema Torrens, o que explica sua pouca ou nenhuma conveniência com a realidade brasileira atual ou a de fins de nosso século XIX. A ideia de pertença, pertinência, posse de uma terra concedida, a tenure do direito britânico (the right to use a piece of land) era estranha no tempo decimonônico do Brasil, e é-o ainda agora, e só com um tanto de esforço aproximativo poderá encontrar-se entre nós algo desta realidade no sistema das sesmarias trasladado de Portugal, na medida em que se concedesse aos sesmeiros apenas o domínio útil dos imóveis, reservando-se o domínio eminente.

578.         De toda a sorte, o que releva aqui assinalar é o caráter absoluto da presunção derivada do registro Torrens (cf. art. 288 da Lei brasileira n. 6.015/1973), caráter esse que interdita a impugnação posterior por nulidades em geral, ressalvada a demanda rescisória. Ficou sobredito: impugnação posterior ao inscrito (inscrito, no Brasil, no Livro n. 2; o registro Torrens perfaz-se na matrícula, tal qual o registro comum); não se inibe, porém, a impugnação e a contestação incidentais, intercorrentes (ver, para o direito brasileiro, os arts. 284 e 285 da Lei n. 6.015).

579.         Pode ocorrer que, malgrado exija a normativa de regência uma precisa descrição física do imóvel objeto do registro Torrens (para o caso do Brasil, art. 278 da Lei n. 6.015), haja um erro descritivo na documentação apresentada, ou haja uma alteração física posterior no prédio (p.ex., avulsão, aluvião, etc.).

                Nestas situações, admite-se o manejo do processo de retificação de registro, mas o ponto aqui saliente é o de saber se haverá expansão dos efeitos do registro Torrens para albergar uma nova descrição, seja ela oriunda de processo contencioso, seja originária de processo administrativo.

                Por sorte, a hipótese é de fato muito rara. Sem embargo, parece que não se pode estender a presunção absoluta emergente de um registro Torrens que tinha e tem por suporte um dado físico definido para, adiante, acolher um diverso objeto predial com acréscimo quantitativo, restando aos novos indicadores (p.ex., um acrescentamento aluvional, uma nova ilha, etc.) os efeitos da presunção iuris tantum própria da legitimação registral. Diversamente, contudo, em caso de diminuição de área, o titular registral pode desistir da proteção correspondente.

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