Trata-se da vedação contida no § 2º do art. 1.339 do Código Civil, que impede a alienação de “parte acessória” de unidade imobiliária a outro condômino | Conectando Registros e Pessoas
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Trata-se da vedação contida no § 2º do art. 1.339 do Código Civil, que impede a alienação de “parte acessória” de unidade imobiliária a outro condômino

1VRPSP – CONDOMÍNIO. VAGA DE GARAGEM. UNIDADE AUTÔNOMA. ARREMATAÇÃO.

Esta decisão fere um tema pouco estudado pelos operadores do direito registral imobiliário. Trata-se da vedação contida no § 2º do art. 1.339 do Código Civil, que impede a alienação de “parte acessória” de unidade imobiliária a outro condômino, “só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”. Já me aventurei nessa seara e, embora a dúvida tenha sido julgada procedente, ainda tenho muitas dúvidas. Neste caso, a alienação se deu por meio de execução e extração de carta de arrematação e o registro foi deferido.

1VRPSP – PROCESSO: 1003300-17.2018.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 20/03/2018 DATA DJ: 04/04/2018
UNIDADE: 13
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 1.331 PAR: 1
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 1.339

Condomínio. Vaga de garagem. Unidade autônoma. Arrematação.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1003300-17.2018.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS
Requerente: 13º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: Lucio Wu

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Lúcio Wu, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação, expedida pelo Setor Unificado de Cartas Precatórias Cíveis desta Capital, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 31.627.

Argumenta o Registrador não ser possível o registro, tendo em vista que foi arrematado somente o apartamento, permanecendo a vaga de garagem em nome da antiga proprietária, razão pela qual violaria a vedação estabelecida nos artigos 1331, § 1º e 1339 do Código Civil, que impede a alienação da vaga de garagem à pessoa estranha ao condomínio.

Salienta que não apresentada autorização em assembleia de condôminos. Juntou documentos às fls.09/90.

O suscitado apresentou impugnação às fls.91/97. Argumenta que foram observados os princípios da continuidade e da especialidade objetiva, bem como recolhido o tributo devido. Alega que não há base legal para a negativa, tendo em vista que a jurisprudência admite a penhora de vaga de garagem desvinculada do apartamento, nos termos da Súmula 449 do STJ. Por fim, salienta que a vaga de garagem tem matrícula autônoma (nº 31.628), logo, recebe tratamento de unidade autônoma, conforme a convenção de condomínio, sendo que somente há vedação de locação a terceiros.

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.108/112 e 122).

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Em que pesem os argumentos expostos pelo Registrador, o óbice para o registro deve ser afastado.

Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real.

O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n. 413-6/7).

Neste sentido a apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal já decidiu que:

“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911  / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).

Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular.

Feitas estas considerações, passo a análise do feito. De fato, a questão posta a desate é controvertida tanto na doutrina como na jurisprudência e o tema não se encontra inteiramente pacificado.

No caso em exame, aduz o Oficial que, de acordo com o § 2º, do art. 1339, do Código Civil, a carta de arrematação não pode ser registrada em virtude da vedação da cláusula IX, da especificação do condomínio, que veda a alienação de vagas de garagem a terceiros estranhos ao quadro de condôminos.

Como é sabido a arrematação é modo derivado de aquisição de propriedade, nos termos do atual entendimento do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531), in verbis:

“A arrematação constitui forma de alienação forçada, e que, segundo ARAKEN DE ASSIS, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade do adquirente (Manual da Execução. 14ª edição. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 819). É ato expropriatório por meio do qual “o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa. O fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não afasta, contudo, o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.

Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante.

Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118).

A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrarias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros.

Em suma: a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, caindo por terra as alegações formuladas pelo recorrente.” (g.n)

Assim, entendo que as hipóteses estabelecidas no artigo 1331 e 1339 do CC referem-se a alienação voluntária, não se aplicando nos casos de arrematação, que se caracteriza por uma alienação forçada, proveniente de ordem judicial em processo de execução, de modo que coercitivamente é transferida a propriedade do devedor ao credor pela inadimplência de uma obrigação.

Por tal razão, inaplicáveis na hipótese os precedentes desta 1ª Vara de Registros Públicos, que proibiam a alienação individual do apartamento quando o negócio jurídico fosse voluntário.

Acaso seja impedido o ingresso do título, teria-se que declarar inválido o leilão judicial, exigindo-se que fosse levado a hasta pública tanto a garagem como o apartamento, o que se mostra inviável, uma vez que sendo os bens autônomos, podem eles ser penhorados individualmente, conforme a necessidade da execução da dívida.

Observa-se que a jurisprudência dos Tribunais Superiores reconhece a possibilidade de penhora da garagem:

“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA DE VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA, DISTINTA DAQUELA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É possível a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, por tratar-se de unidade autônoma, distinta daquela que integra o imóvel residencial do devedor. Hipótese que não se enquadra no art. 1º, da Lei nº 9.009/90. Precedentes. 2. Recurso especial não provido (RESP 977004, RELATOR : MINISTRO CASTRO MEIRA RECORRENTE : DAILCE MARIA LEITE MIOTTO ADVOGADO : ANA CRISTINA TESSER RECORRIDO : ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PROCURADOR : LUCIANE FABBRO E OUTRO(S) )

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. PENHORA. VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. SÚMULA N. 449/STJ. INCIDÊNCIA. JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme a orientação consolidada na Súmula n. 449/STJ, “a vaga de garagem que possui matrícula própria de registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. 2. Estando o acórdão recorrido em harmonia com o entendimento desta Corte, correta a incidência da Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea “c” quanto àqueles fundamentados pela alínea “a” do permissivo constitucional. 3. Agravo regimental impróvido” (AgRg no AREsp 805.687/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 10.03.16).

Ainda, de acordo com a Súmula 449 do STJ: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”.

E, uma vez reconhecida a possibilidade de penhora da garagem de forma autônoma, deve-se entender que sua alienação forçada levaria a existência de aquisição da propriedade por terceiro estranho ao condomínio, sem que o registro pudesse ser impedido.

Em outras palavras, se permitida pela jurisprudência a penhora da garagem, não se pode impedir o ingresso do título utilizando-se do argumento de que o arrematante não pertence ao condomínio, sob pena de tornar sem efeito a penhora, beneficiando o devedor. E, permitida a arrematação da garagem de forma autônoma, deve-se permitir também a alienação do apartamento individualmente.

Não se ignora que na convenção do condomínio não há qualquer autorização para que as garagens autônomas possam ser alienadas a terceiros estranhos. Ainda, alienado apenas o imóvel, os devedores deixariam de ser proprietários do apartamento e permaneceriam com a vaga de garagem, sem poder utilizá-la, por não serem mais proprietários da unidade autônoma.

Contudo, tal situação não é apta a impedir o ingresso do título, cabendo ao proprietário da vaga de garagem buscar sua alienação, já que não poderá utilizá-la. Neste sentido, como bem expôs o Douto Promotor de Justiça, cujo posicionamento coaduno:

“Ressalto, porém, que a proprietária do abrigo para veículos somente poderá vender, permutar e ceder tal bem para os demais condôminos, sob pena de violação da vedação insculpida no artigo 1339, § 2º CC“.

Logo, o óbice registrário imposto pelo Oficial deverá ser afastado, para que se proceda o registro do título apresentado.

Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Lúcio Wu, e consequentemente determino que se proceda ao registro da carta de arrematação.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 20 de março de 2018.

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